Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 5 июня 2013 г. N 03-04-05/20756 О получении имущественного налогового вычета по НДФЛ при продаже квартиры

Вопрос: Мною в 2012 г. была продана квартира, которая перешла ко мне в собственность менее трех лет назад по договору дарения от отца. Квартира была куплена на заемные средства выделенные Ипотечной компанией моему отцу. На момент дарения займ не был погашен полностью, было составлено доп. соглашение, по которому я являюсь созаемщиком и выплачиваю остаток долга ипотечной компанией. Таким образом я хотела бы воспользоваться правом налогоплательщика и уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, а именно на сумму, которую я вернула ипотечной компании. Я обращалась по данному вопросу в УФНС и вот какой ответ я получила: "Дальнейшее погашение целевого займа не относится непосредственно к расходам, связанным с приобретением квартиры, т.к. в данном случае происходит расчет не за квартиру, а исполнение обязательств по возврату займодавцу денежных средств, ранее предоставленных заемщику для приобретения квартиры". Как сумма, потраченная на возврат займа, может являться доходом? Почему я должна платить налог с полной стоимости квартиры (3 млн руб), если 1 млн 200 тыс. я вернула Ипотечной компании и еще должна вернуть 600 тыс., т.е. фактически потратила эти деньги на приобретение этой квартиры и проценты, и эта сумма никак не может являться моим доходом. Что делать в такой ситуации, куда обращаться? Как снизить налоговую базу?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Из обращения и дополнительно представленных документов следует, что налогоплательщик в 2012 году продал квартиру, перешедшую в его собственность по договору дарения от отца менее трех лет назад. Квартира была приобретена отцом налогоплательщика с привлечением заемных средств. Заемщиком по договору целевого процентного займа от 13.05.2008 является отец налогоплательщика. 14 апреля 2010 года было подписано дополнительное соглашение, в соответствии с которым созаемщиком по вышеуказанному договору целевого процентного займа становится налогоплательщик (дочь заемщика). В январе 2011 года отец подарил квартиру налогоплательщику (дочери), которая, являясь созаемщиком, выплачивает остаток долга ипотечной компании.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

При получении квартиры по договору дарения налогоплательщик не несет расходы на ее приобретение.

Таким образом, расходы, понесенные налогоплательщиком на покрытие остатка долга заемщика ипотечной компании, не относятся к расходам, связанным с получением доходов от продажи квартиры (расходов на приобретение данной квартиры), а являются исполнением обязательств по возврату денежных средств, предоставленных заемщику на приобретение квартиры.

Учитывая изложенное, в рассматриваемой ситуации налогоплательщик при продаже квартиры, находившейся в собственности менее трех лет, вправе заявить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

Сумма дохода, превышающая размер примененного имущественного налогового вычета, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

Одновременно сообщаем, что в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 21 Кодекса налогоплательщики вправе получать отсрочку, рассрочку или инвестиционный налоговый кредит в порядке и на условиях, установленных Кодексом.

Согласно подпункту 6 пункта 1 статьи 63 Кодекса принятие решений об изменении срока уплаты налога на доходы физических лиц, подлежащему уплате физическими лицами, не являющимися индивидуальными предпринимателями, в части доходов, при получении которых налог не удерживается налоговыми агентами, входит в компетенцию налоговых органов по месту жительства этих лиц. Решения об изменении сроков уплаты налога с указанных доходов принимаются в части сумм, подлежащих зачислению в бюджеты субъектов Российской Федерации, местные бюджеты, по согласованию с финансовыми органами соответствующих субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

На основании пункта 1 статьи 64 Кодекса отсрочка или рассрочка по уплате налога представляет собой изменение срока уплаты налога при наличии оснований, предусмотренных главой 9 Кодекса, на срок, не превышающий один год, соответственно с единовременной или поэтапной уплатой суммы задолженности.

В пункте 2 статьи 64 Кодекса установлены основания, при наличии хотя бы одного из которых заинтересованному лицу может быть предоставлена отсрочка или рассрочка по уплате налога.

В соответствии с пунктом 5 статьи 64 Кодекса заявление о предоставлении отсрочки или рассрочки по уплате налога подается заинтересованным лицом в соответствующий уполномоченный орган, в данном случае - налоговый орган по месту жительства физического лица. К заявлению о предоставлении отсрочки или рассрочки по уплате налога прилагаются документы, указанные в данной статье Кодекса.

Таким образом, для получения отсрочки (рассрочки) по уплате налога на доходы физических лиц с доходов, полученных от продажи квартиры, налогоплательщик может обратиться в налоговый орган по месту жительства.