Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 19 ноября 2012 г. N 03-03-06/1/600 О налогообложении при приобретении права заключения договора аренды

Вопрос: На начальной стадии строительства здания организация (будущий арендодатель, далее по тексту - Арендодатель) заключала предварительные договоры аренды с потенциальными арендаторами (далее по тексту - Арендаторы), в соответствии с условиями которых после завершения строительства, сдачи здания в эксплуатацию и получения свидетельства о государственной регистрации права собственности Арендодателя на здание Арендодатель заключает с Арендаторами долгосрочные договоры аренды.

В период действия предварительных договоров аренды Арендаторы оплачивали Арендодателю плату за право на заключение долгосрочного договора аренды в будущем.

После подписания государственной комиссией акта о сдаче-приемке здания, получения свидетельства о государственной регистрации права собственности сторонами были заключены долгосрочные договоры аренды нежилых помещений.

Таким образом, затраты на оплату права на заключение договоров аренды осуществлялись Арендаторами непосредственно в целях заключения долгосрочных договоров аренды.

На основании изложенного ЗАО просит разъяснить следующее:

1. Имеют ли право Арендаторы признать затраты на приобретение права на заключение долгосрочного договора аренды нежилого помещения экономически оправданными расходами, учитываемыми при определении налогооблагаемой прибыли согласно ст. 264 НК РФ?

2. В каком порядке Арендаторы могут учесть расходы при определении налоговой базы по налогу на прибыль: единовременно в том периоде, когда заключен договор аренды, или как расходы будущих периодов в течение всего срока действия договора аренды?

3. Как должны квалифицироваться доходы Арендодателя по реализации права на заключение договора аренды в целях налогообложения прибыли?

4. В каком порядке доходы от реализации права на заключение договора аренды должен учитывать Арендодатель - как доходы будущих периодов или единовременно в момент заключения долгосрочного договора аренды, или в момент получения Арендодателем денежных средств по предварительному договору аренды?

5. Является ли плата за право на заключение договора аренды объектом обложения НДС?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу о порядке налогообложения при приобретении права заключения договора аренды и сообщает следующее.

Статьей 252 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) предусмотрены критерии, в соответствии с которыми осуществленные затраты (за исключением расходов, указанных в статье 270 НК РФ) признаются расходами для целей налогообложения и учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

Так расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных статьей 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.

Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором).

Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Обоснованность расходов, учитываемых при расчете налоговой базы, должна оцениваться с учетом обстоятельств, свидетельствующих о намерениях налогоплательщика получить экономический эффект в результате реальной предпринимательской или иной экономической деятельности.

Учитывая, что в налоговом законодательстве не используется понятие экономической целесообразности и не регулируется порядок и условия ведения финансово-хозяйственной деятельности, обоснованность расходов, уменьшающих в целях налогообложения полученные доходы, не может оцениваться с точки зрения их целесообразности, рациональности, эффективности или полученного результата. В силу принципа свободы экономической деятельности (статья 8 части 1 Конституции Российской Федерации) налогоплательщик осуществляет ее самостоятельно на свой риск и вправе самостоятельно и единолично оценивать ее эффективность и целесообразность. При этом проверка экономической обоснованности произведенных налогоплательщиком расходов осуществляется налоговыми органами во время мероприятий налогового контроля, порядок проведения которого установлен НК РФ.

Таким образом, расходы в виде платежей за право заключения договора аренды нежилых помещений в будущем, с целью использования данных помещений в деятельности, направленной на получение дохода, могут учитываться для целей налогообложения прибыли организаций при условии их соответствия критериям, установленным статьей 252 НК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 272 НК РФ расходы, принимаемые для целей налогообложения с учетом положений главы 25 НК РФ, признаются таковыми в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и (или) иной формы их оплаты и определяются с учетом положений статей 318-320 НК РФ.

Расходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором эти расходы возникают исходя из условий сделок.

Доходы от реализации права заключения договора аренды учитываются как доходы от реализации имущественных прав в порядке, предусмотренном статьями 249, 271, 273 НК РФ.

Одновременно сообщаем, что в соответствии с пунктом 11.4 Регламента Министерства финансов Российской Федерации, утвержденного приказом Министерства финансов Российской Федерации от 23.03.05 N 45н, в Министерстве не рассматриваются по существу обращения по проведению экспертизы договоров, учредительных и иных документов организаций, по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.