Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 20 марта 2012 г. N 03-03-06/1/136 Об учете доходов и расходов в рамках инвестиционного договора с последующей его переквалификацией в договор купли-продажи объекта недвижимости для целей налогообложения прибыли

Вопрос: ЗАО, являясь заказчиком и застройщиком, осуществляет строительство учебного корпуса подрядным способом с привлечением двух инвесторов, с которыми были заключены инвестиционные договора. Средства, полученные от инвесторов, считались средствами целевого назначения, а не предварительной оплатой. Передача строительного объекта инвестору после окончания строительства и ввода в эксплуатацию не считались доходом от реализации.

Поскольку инвестиционный договор, как самостоятельный вид договора, не предусмотрен в российском законодательстве, у нас возникли сомнения по определению налогооблагаемой базы по налогу на прибыль в случае изменения юридической квалификации инвестиционного договора в договор купли-продажи в порядке, предусмотренном п. 2 подп. 3 ст. 45 НК РФ.

Просим дать разъяснения по порядку правильности определения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль, в случае переквалификации инвестиционного договора в договор купли-продажи объекта недвижимости.

Мы правильно понимаем, что по договору купли-продажи объекта недвижимости, на дату фактической передачи объекта недвижимости, определяется доход, в соответствии с п. 1 ст. 271 НК РФ? При этом цена объекта недвижимости определяется в соответствии с условиями договора и соответствует поступившим денежным средствам на счет ЗАО? И одновременно в уменьшении дохода отражается расход в размере расходов, связанных со строительством данного объекта, т.е. себестоимость объекта (ст. 272 и ст. 268 НК РФ)?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу учета доходов и расходов в рамках инвестиционного договора с последующей его переквалификацией в договор купли-продажи объекта недвижимости для целей налогообложения прибыли и сообщает следующее.

В соответствии с подпунктом 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) к средствам целевого финансирования, не учитываемым в составе доходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций, относится в том числе имущество, полученное в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.

Налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.

Расходы, произведенные в рамках целевого финансирования, в составе расходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются.

Из письма следует, что предполагается переквалификация инвестиционного договора в договор купли-продажи объекта недвижимости, следовательно, средства, полученные на строительство объекта недвижимости, приобретут статус предварительной оплаты.

В соответствии с пунктом 5 статьи 270 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются расходы по приобретению и (или) созданию амортизируемого имущества, а также расходы, осуществленные в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения объектов основных средств.

Расходы капитального характера формируют первоначальную стоимость объекта строительства.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 268 НК РФ при реализации амортизируемого имущества налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на остаточную стоимость амортизируемого имущества, определяемую в соответствии с пунктом 1 статьи 257 НК РФ.

Остаточная стоимость основных средств, введенных в эксплуатацию после вступления в силу главы 25 НК РФ, определяется как разница между их первоначальной стоимостью и суммой начисленной за период эксплуатации амортизации.

При этом, по мнению Департамента, у организации-продавца недвижимого имущества возникает обязанность по уплате налога на прибыль организаций с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту приема-передачи и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вне зависимости от даты регистрации указанных прав.

Одновременно сообщаем, что в соответствии с пунктом 11.4 Регламента Министерства финансов Российской Федерации, утвержденного Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 23.03.2005 N 45н, в Министерстве не рассматриваются по существу обращения по проведению экспертизы договоров, учредительных и иных документов организаций, по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.