Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 8 февраля 2012 г. N Ф01-5788/2011 по делу N А38-3627/2010 (ключевые темы: недвижимое имущество - договор мены - объекты аренды - договорная неустойка - ненадлежащее исполнение)

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 8 февраля 2012 г. N Ф01-5788/2011 по делу N А38-3627/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 06.02.2012.

Постановление изготовлено в полном объеме 08.02.2012.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Апряткиной Г.С.,

судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю.,

в отсутствие представителей сторон,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Марий Эл на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2011, принятое судьями Соловьевой М.В., Вечкановым А.И., Ершовой О.А., по делу N А38-3627/2010 по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Марий Эл к открытому акционерному обществу "Биомашприбор" о взыскании задолженности по арендной плате, договорной неустойки и о расторжении договора аренды и установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Марий Эл (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Биомашприбор" (далее - Общество) о взыскании 625 708 рублей 77 копеек задолженности по арендной плате (за период с 01.09.2010 по 31.11.2010), 6088 рублей 49 копеек договорной неустойки и о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 07.04.2006 N 519-Ф (с учетом дополнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования основаны на статьях 309, 450, 453 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик, допустив задолженность по арендной плате с 01.09.2010 по 31.11.2010, ненадлежащим образом исполнил обусловленную названным договором обязанность; данное обстоятельство в силу закона и договора предоставляет истцу право просить суд о расторжении договора и о привлечении неисправного контрагента к имущественной ответственности в виде уплаты неустойки.

Решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 18.02.2011 заявленный иск удовлетворен в полном объеме и по заявленным требованиям.

Суд первой инстанции учел условия договора исходил из того, что, так как ответчик просрочил внесение арендной платы более чем на три месяца и не опроверг расчетов истца, а претензионный порядок урегулирования спора последним соблюден, то спорный договор, заключенный на неопределенный срок, подлежит расторжению, а ответчик обязан возместить допущенную просрочку и выплатить предусмотренную договором неустойку.

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2011 решение суда первой инстанции отменено полностью, в заявленном иске отказано.

Суд второй инстанции, опираясь на совокупность закрепленных в статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации и статье 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" норм, признал договор аренды незаключенным, поскольку спорный земельный участок не являлся объектом гражданско-правовых отношений и, следовательно, не мог быть предметом сделки, так как к моменту ее совершения этот участок, согласно Единому государственному реестру земель, не существовал. Суд также указал, что решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 24.08.2010 (дело N А38-1520/2010) не имеет преюдициального значения для настоящего спора.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, истец обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой и дополнением к ней, в которых просит отменить названный судебный акт как вынесенный с нарушением норм материального и процессуального права и не соответствующий фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

Податель жалобы указывает, что, согласно дополнению к апелляционной жалобе, спорный земельный участок снят с учета лишь 24.10.2006 (то есть после заключения договора аренды на него), а следовательно, мог быть предметом сделки. Данное обстоятельство, по мнению заявителя, подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 24.08.2010 (по делу N А38-1520/2010), которым спорный договор аренды признан заключенным и соответствующим действующему законодательству и которое имеет преюдициальное значение для настоящего спора. Факт переоформления права аренды в порядке, установленном Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон), в заседании суда первой инстанции подтверждения не нашел. Вывод суда апелляционной инстанции о том, что спорный земельный участок не мог являться объектом гражданско-правовых отношений, не соответствует материалам дела и не подтвержден фактическими обстоятельствами.

Определением судьи Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа о принятии кассационной жалобы к производству от 05.12.2011 судебное разбирательство по жалобе назначено на 10 часов 40 минут 16.01.2012.

Определением коллегии судей Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16.01.2012 рассмотрение кассационной жалобы откладывалось на 11 часов 45 минут 30.01.2012 (часть 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 11 часов 40 минут 06.02.2012.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, участники спора не направили в судебное заседание своих представителей и ходатайствовали о рассмотрении жалобы в их отсутствие. В соответствии с пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд жалоба рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Республики Марий Эл от 18.02.2011 и постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2011 проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность указанных судебных актов проверяется исходя из доводов жалобы.

Изучив материалы дела и проверив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены апелляционного постановления в силу следующего.

Из документов кассационного производства усматривается и суды установили, что, согласно свидетельству от 02.06.1997 N 1220 (т. 2, л.д. 132), земельный участок площадью 389 914 квадратных метров, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, город Йошкар-Ола, улица Строителей, дом 94, предоставлялся Обществу на праве постоянного владения.

В соответствии с договором мены от 26.02.2004 N 1н/04 (т. 3, л.д. 54 - 57) Общество передало в собственность закрытому акционерному обществу Научный центр "Хроматэк" расположенный на указанном земельном участке склад ГО (склад металлов ОМТС) и обязалось передать также и ту часть земельного участка, которая необходима для использования названного склада.

Согласно копии выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 31.08.2011 N 01/054/2011-257 (т. 3, л.д. 12) закрытое акционерное общество Научный центр "Хроматэк" является собственником участка площадью 10 486 квадратных метров с кадастровым номером 12:05:0402002:0085.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Марий Эл (правопредшественник Управления, арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 07.04.2006 N 519-Ф (т. 1, л.д. 42 - 43), во исполнение которого арендодатель в тот же день принял по акту (т. 1, л.д. 44) во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 12:05:04 02 002:0024 общей площадью 30 765 квадратных метров, расположенный по указанному адресу.

Распоряжением главы Управления от 06.04.2006 N 63 (т. 2, л.д. 126 - 128) подтверждается, что предоставленное Обществу право постоянного владения было переоформлено со ссылкой на Закон.

В претензии, направленной в письме от 08.09.2010 N 09-3528 (т. 1, л.д. 37 - 38), истец предложил ответчику в тридцатидневный срок погасить образовавшиеся по договору аренды задолженность и неустойку либо представить свои возражения на этот счет.

Поскольку арендатором обязательство по внесению платы за пользование земельным участком не исполнено, истец обратился в суд с названным иском.

Поддерживая выводы, изложенные в апелляционном постановлении, суд кассационной инстанции отмечает следующее.

Справедливо указав в кассационной жалобе, что закон связывает юридический факт существования земельного участка с наличием либо отсутствием государственной регистрацией прав на этот участок (пункт 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации), заявитель не учел, что данная норма закона с учетом фактических обстоятельств настоящего дела не имеет юридического значения для правильного разрешения спора.

В силу пункта 2 статьи 567 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30 Гражданского кодекса Российской Федерации), если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса Российской Федерации и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Переход прав на земельный участок, необходимый для использований приобретенного по договору мены имущества, исключает для прежнего собственника возможность сдавать этот участок в аренду и, соответственно, требовать от арендатора исполнения.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к приобретателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права на земельный участок, защищают интересы как приобретателя недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Произведя в пользу закрытого акционерного общества Научный центр "Хроматэк" отчуждение по договору мены, Общество, согласно приведенным правовым нормам, вместе с помещением склада передало и ту часть земельного участка с кадастровым номером 12:05:0402002:0024, которой впоследствии был присвоен кадастровый номер 12:05:0402002:86.

Таким образом, единство земельного участка с кадастровым номером 12:05:0402002:0024, равно как и единство его собственника, было нарушено с заключением договора мены, а следовательно, данный участок уже не мог сдаваться в аренду Обществом в силу отсутствия объекта аренды (в том смысле, который придан термину "объект аренды" статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 31.08.2011 N 01/054/2011-257 поступила в суд апелляционной инстанции вместе с дополнением к апелляционной жалобе от 12.09.2011 (т. 3, л.д. 10).

Имеющийся в деле договор мены был представлен Управлением лишь вместе с дополнением к отзыву на апелляционную жалобу, которое поступило в Первый арбитражный апелляционный суд 21.09.2011 (т. 3, л.д. 51).

Поскольку указанные документы не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, постольку установленные на их основе фактические обстоятельства и послужили тем мотивом, который на законных основаниях (абзац 3 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств") привел суд апелляционной инстанции к иным выводам, чем изложенные во вступившем в законную силу решении Арбитражного суда Республики Марий Эл от 24.08.2010 по делу N А38-1520/2010 (т. 1, л.д. 45 - 47).

Письмо из Федерального бюджетного учреждения "Кадастровая палата" по Республике Марий Эл от 16.08.2011 N 1372 (т. 3, л.д. 13 - 14) лишь дополнительно подтверждает судьбу спорного земельного участка (а именно то, что являвшийся объектом аренды по договору от 07.04.2006 N 519-Ф земельный участок до заключения этого договора (07.02.2006) был преобразован по заявлению Министерства государственного имущества Республики Марий Эл N 01/06-01-108 в другие участки).

В соответствии с абзацем 1 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Повторно рассмотревший дело суд апелляционной инстанции учел изложенные требования Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, принял поименованные выписку, договор мены и письмо в качестве доказательств и, оценив их в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал содержащиеся в них сведения в совокупности с другими доказательствами по делу достаточными для признания отсутствующим арендного обязательства ввиду отсутствия объекта аренды, что исключает возможность удовлетворить заявленный иск.

Доводы жалобы основаны на неверном толковании норм материального права, противоречат фактическим обстоятельствам дела и лишь ориентируют суд кассационной инстанции на переоценку доказательств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недопустимо.

Так как нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не выявлено, суд кассационной инстанции не нашел оснований для отмены апелляционного постановления.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на счет заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2011 по делу N А38-3627/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Марий Эл - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: