Постановление Арбитражного суда Московского округа от 3 ноября 2015 г. N Ф05-14208/15 по делу N А40-16400/2015 (ключевые темы: прекращение договора аренды - аренда - регистрирующий орган - единый государственный реестр - государственная регистрация)

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 ноября 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Крекотнева С.Н.

судей Калининой Н.С., Волкова С.В.

при участии в заседании:

от заявителя -Макарова Е.М. от 03.08.2015 N 183-15

от ответчика - Скиперский А.С. от 09.10.2015 N 21712/2015

рассмотрев 27 октября 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу

ЗАО "ВТБ Капитал управление Активами" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Центральный" (заявителя)

на постановление от 30 июня 2015 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Лепихиным Д.Е., Поповым В.И., Поташовой Ж.В.

по заявлению ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У.Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Центральный"

к Управлению Росреестра по Москве

об оспаривании действия по внесению записи

УСТАНОВИЛ: закрытое акционерное общество "ВТБ Управление активами" ДУ Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Центральный" (далее - ЗАО "ВТБ Управление активами" или заявитель) 03.02.2015 обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным отказа (решения) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, регистрирующий орган), оформленного сообщением от 31.10.2014 N 11/012/2014-94, в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды от 09.09.2005 N 43/04/09, от 01.10.2008 N3 здания, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Трехпрудный, д. 9, строение 2, а также об обязании произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 01.10.2008 N3 о расторжении договора аренды от 09.09.2005 N 43/04/09 и внести запись о прекращении договора аренды от 09.09.2005 N 43/04/09 (регистрационная запись от 10.07.2006 N77-77-11/050/2006-378).

В обоснование заявленных требований ЗАО "ВТБ Управление активами" указывает на то, что оспариваемый отказ регистрирующего органа не соответствует законодательству и нарушает их права и законные интересы, поскольку на государственную регистрацию заявителем был представлен полный перечень имеющихся у них, в том числе переданных от предыдущего собственника этого здания, документов, предусмотренных Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Заявитель также ссылался на то обстоятельство, что с 26.03.2009 является собственником помещений в здании, расположенном по адресу: г. Москва, пер. Трехпрудный, д. 9, строение 2, тогда как обременение в виде аренды по договору аренды от 09.09.2005 N 43/04/09 нарушает его права как собственника этого объекта, поскольку на момент приобретения этого объекта в собственность срок аренды уже истек (30.09.2008), а информация об обременении в виде аренды числится по настоящее время.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 07.04.2015 (с учетом определения об исправлении опечатки от 14.05.2015) требования ЗАО "ВТБ Управление активами" удовлетворены и отказ (решение) Управления Росреестра по Москве от 31.10.2014 N 11/012/2014-94 в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды от 09.09.2005 N 43/04/09 и от 01.10.2008 N3 признан незаконным.

Этим же решением на Управление Росреестра по Москве возложена обязанность устранить вышеуказанные нарушения прав заявителя - произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 01.10.2008 N 3 о расторжении договора аренды от 09.09.2005 N 43/04/09 и внести запись о прекращении договора аренды от 09.09.2005 N 43/04/09 (регистрационная запись от 10.07.2006 N77-77-11/050/2006-378).

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2015 решение от 07.04.2015 отменено и в удовлетворении требований ЗАО "ВТБ Управление активами" отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу постановлением суда апелляционной инстанции ЗАО "ВТБ Управление активами" 01.09.2015 обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой на принятое по делу постановление суда апелляционной инстанции, в которой это лицо просит обжалуемое постановление отменить и решение суда первой инстанции оставить в силе.

В обоснование своей кассационной жалобы ЗАО "ВТБ Управление активами", оспаривая выводы суда апелляционной инстанции по поводу того, что заявителем не была представлена доверенность представителя арендодателя на подписание дополнительного соглашения, указывает на то, что на государственную регистрацию было подано заявление о прекращение договора аренды и дополнительное соглашение о расторжении договора аренды в связи с истечением срока, а второй экземпляр дополнительного соглашения необходим только для возврата его заявителю с отметкой о регистрации, тогда как заявитель подавал заявление о регистрации дополнительного соглашения о прекращении договора аренды именно с целью погашения регистрационной записи об аренде, поэтому в пункте 8 заявления было указано об отсутствии необходимости его выдачи.

Кроме того, заявитель настаивает на своих доводах о том, что договор аренды от 09.09.2005 N 43/04/09 прекратил свое действие в связи с истечением установленного в нем срока действия и установленного в нем запрета на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (продление договора на неопределенный срок).

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы ЗАО "ВТБ Управление активами" к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей сторон и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое заявителем постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, а решение суда первой инстанции оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, помещения в здании по адресу: г. Москва, пер. Трехпрудный, д. 9, строение 2, находятся в собственности владельцев инвестиционных паев - Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Центральный" (свидетельство о государственной регистрации права от 03.02.2012 N 77-АН 679224).

ЗАО "ВТБ Управление активами" является доверительным управляющим закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Центральный".

Ранее в данном здании располагался объект недвижимого имущества, переданный Компании "Папетри де модуи С.А.С." по договору аренды от 09.09.2005 N 43/04/09.

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации договора аренды от 09.09.2005 N 43/04/09.

Дополнительным соглашением от 01.10.2008 N 3, подписанным со стороны прежнего собственника нежилого помещения Степановым В.А., договор аренды от 09.09.2005 N 43/04/09 считается расторгнутым по обоюдному согласию сторон.

ЗАО "ВТБ Управление активами" 16.09.2014 обратилось в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения N 3 о прекращении договора аренды от 09.09.2005 N 43/04/09 (регистрационная запись от 10.07.2006 N77-77- 11/050/2006-378), приложив к своему заявлению дополнительное соглашение от 01.10.2008 N3 к договору аренды от 09.09.2005 N43/04/09.

Управление Росреестра по Москве сообщением от 03.10.2014 г. N 11/012/2014-94 известило истца о наличии обстоятельств, препятствующих государственной регистрации и о приостановке регистрации.

В качестве таких обстоятельств было указано, что заявителем не представлены второй экземпляр дополнительного соглашения, доверенность от 01.10.2007 на заместителя директора филиала Компании с ограниченной ответственностью "Дженсток Лимитед" Степанова В.А. (прежнего собственника), а также документ, подтверждающий полномочия генерального директора арендатора на момент подписания дополнительного соглашения.

Указанные документы представлены не были по причине их отсутствия у заявителя, в связи с чем решением от 31.10.2014 N 11/012/2014-94 в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды было отказано по причине непредставления вышеперечисленных документов.

ЗАО "ВТБ Управление активами", полагая, что решение от 31.10.2014 N 11/012/2014-94, не соответствует требованиям закона и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось с заявлением в суд.

Удовлетворяя требования ЗАО "ВТБ Управление активами", суд первой инстанции исходил из того, что заявитель обратился к регистрирующему органу в надлежащем порядке, приложив к своему заявлению все необходимые документы, с учетом того, что регистрирующий орган не предъявлял претензий к документам, являющимся основаниями к государственной регистрации прекращения аренды, а сомнения были связаны с наличием необходимых полномочий у лиц, чьи подписи скрепляют дополнительное соглашение N 3 о прекращении договора аренды от 09.09.2005 N 43/04/09.

При этом, как указал суд первой инстанции, регистрирующим органом не было учтено, что сделка, на основании которых подавались заявления о государственной регистрации прекращения аренды, является оспоримой, то есть действительной, пока не появится решение суда, устанавливающее обратное, поэтому регистрирующий орган, не обладая информацией о признании соответствующей сделки недействительными в судебном порядке, не имел права требовать от заявителей предоставления дополнительных документов.

С учетом вышеуказанных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что регистрирующий орган, отказывая в государственной регистрации по причине непредставления указанных документов, фактически оспаривал сделку, направленную на прекращение арендных правоотношений, в то время как между сторонами заключенного соглашения отсутствует подобный спор.

Суд апелляционной инстанции не согласился с такими выводами суда первой инстанции, указав на то, что ЗАО "ВТБ Управление активами" обратилось в адрес регистрирующего органа с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды, что требует соблюдение положений пункта 5 статьи 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и пункта 1 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом, суд апелляционной инстанции исходил из того, что заявитель, обращаясь за совершением действий, должен был определенно указать, какие именно действия требуется совершить регистрирующему органу, тогда как в ходе приостановления государственной регистрации ЗАО "ВТБ Управление активами" не уточнило, что просит внести запись о прекращении договора аренды, а не произвести государственную регистрацию прекращения права аренды, а также не представило доверенность, подтверждающую право Степанова В.А. на подписание дополнительного соглашения.

Между тем, судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно пунктам 22 и 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 N 135, государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделах III-4 и III-1 Единого государственного реестра прав в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП.

Внесение в Единый государственный реестр прав записей о регистрации прекращения и расторжения договора аренды осуществляется на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.

Между тем, помимо указанного заявления в регистрационный орган должны быть представлены документы, необходимые и достаточные для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав (ст. ст. 17 и 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В силу пункта 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Таким образом, само по себе истечение срока аренды, указанного в записях Единого государственного реестра прав, не является основанием для погашения записи. Запись о прекращении аренды вносится в Единый государственный реестр прав по заявлению любой из сторон договора аренды на основании документов, свидетельствующих о прекращении договора аренды.

Любая из сторон договора вправе обратиться с заявлением о прекращении аренды, представив при этом документы, подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений. Таким документом может являться акт передачи арендованного имущества арендодателю (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации) или уведомление, направленное одной стороне другой, о прекращении арендных отношений в связи с истечением срока аренды, о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок, или соглашение о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия.

Представление документов, подтверждающих фактическое прекращение арендных отношений, является необходимым в связи с тем, что по общему правилу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В этом случае сторона, обратившаяся с заявлением о прекращении аренды, должна представить документы, подтверждающие, что другая сторона была предупреждена о прекращении аренды за три месяца или за иной срок, предусмотренный договором (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При досрочном расторжении договора аренды регистрационная запись об аренде погашается на основании соглашения сторон о расторжении договора или вступившего в законную силу решения суда о досрочном расторжении договора. Решение суда о признании договора аренды недействительным также является основанием для погашения регистрационных записей об аренде.

Таким образом, подтверждение прекращения договорных отношений в соответствии с требованиями действующего законодательства являлось необходимым условием при осуществлении регистрирующим органом действий по внесению записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении аренды.

В силу статьи 20 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации может быть отказано в случае непредставления документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Обременение в виде аренды помещений в здании, расположенном по адресу: г. Москва, пер. Трехпрудный, д. 9, строение 2, с учетом отсутствия каких-либо доказательств, подтверждающих то, что договор аренды от 09.09.2005 N 43/04/09 является действующим, нарушает права и законные интересы ЗАО "ВТБ Управление активами" как собственника этих помещений.

В связи с вышеизложенными нормами права, а также с учетом фактических обстоятельств по делу, установленных судами первой и апелляционной инстанций, суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами суда апелляционной инстанции о том, что оспариваемое решение регистрирующего органа является законным, поскольку наличие зарегистрированного в ЕГРП обременения в виде аренды помещений препятствует истцу осуществлять права собственника в части распоряжения этим имуществом, нарушает его права и законные интересы, в том числе и потому, что помещения в этом здании не могут быть сданы в аренду по новому договору аренды на срок более одного года, так как в ЕГРП уже числится запись о передаче этих помещений в аренду по договору аренды от 09.09.2005 N 43/04/09.

Таким образом, правильно установив незаконность отказа регистрирующего органа в государственной регистрации прекращения договора аренды от 09.09.2005 N 43/04/09, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования заявителя.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2015 года по делу N А40-16400/15 отменить.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 07 апреля 2015 года по тому же делу оставить в силе.