Постановление Арбитражного суда Московского округа от 2 апреля 2015 г. N Ф05-2870/15 по делу N А40-122773/2014 (ключевые темы: кадастровый паспорт земельного участка - договор аренды земельного участка - оферта - дополнительное соглашение к договору - площадь земельного участка)

г. Москва

2 апреля 2015 г.

Дело N А40-122773/14

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 апреля 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н. С.,

судей Дербенева А.А., Комаровой О.И.

при участии в заседании:

от истца Жилищно-строительного кооператива "Кино-7" (ОГРН 10477961257440) - Уткин Д.В.дов от 15.05.2013

от ответчика Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) - Нагорная М.Ю.дов от 30.12.2014N 33-Д-956\14

от третьего лица Товарищества собственников жилья "Жургаз" -(ОГРН 1077799002753)- Захаренко В.А.дов от 07.12.2014.Беляковский А.Л.дов от 10.03.2015,Ольшанская Е.Н. председатель правления,приказ от 30.09.2014

рассмотрев 26 марта 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу Жилищно-строительного кооператива "Кино-7"

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда

от 24 декабря 2014 года

принятое судьями Барановской Е.Н., Кузнецовой Е.Е., Панкратовой Н.И.

по иску Жилищно-строительного кооператива "Кино-7"

к Департаменту городского имущества города Москвы

3-е лицо - Товарищество собственников жилья "Жургаз"

об изменении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Жилищно-строительный кооператив "Кино-7" обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 18.06.2007 г. N М-01-514609 в части уточнения границ и площади участка, соответствующих данным кадастрового паспорта земельного участка от 15.05.2013 г. N 77/501/13-207845 и изложении п. 1 договора в следующей редакции:

"1. Предмет договора и цель предоставления земельного участка.

1.1. Предметом Договора является земельный участок, именуемый далее "Участок" площадью 3 148+/-9 кв. м (три тысячи сто сорок восемь кв. м +/- девять кв. м) из земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:01:0004002:188, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, 1-й Самотечный переулок, вл. 17Б, предоставляемый на условиях краткосрочной аренды для проектирования и строительства жилого дома с подземным гаражом.

1.2. Передача Участка по настоящему договору от Арендодателя к Арендатору совпадает с моментом возникновения правоотношения по договору.

1.3. Установленная в п. 1.1 цель предоставления Участка может быть изменена или дополнена на основании распорядительного акта уполномоченного органа власти города Москвы.

1.4. Границы Участка вынесены на местность в соответствии с действующим законодательством и идентифицированы на прилагаемом к договору кадастровом паспорте земельного участка (приложение 1 кадастровый паспорт земельного участка от 15.05.2013 N 77/501/13-207845). Кадастровый паспорт земельного участка от 15.05.2013 N 77/501/13-207845 является неотъемлемой частью настоящего Договора.", а также об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к договору краткосрочной аренды земельного участка на период строительства от 18.06.2007 г. N М-01-514609 согласно прилагаемому к иску проекту.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17 октября 2014 года требования, заявленные истцом, удовлетворены в части внесения изменения в договор аренды земельного участка от 18.06.2007 г. N М-01-514609 и изложении п. 1.1 договора в следующей редакции: предметом договора является земельный участок, именуемый далее "Участок" площадью 3 148+/-9 кв. м (три тысячи сто сорок восемь кв. м +/- девять кв. м) из земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:01:0004002:188, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, 1-й Самотечный переулок, вл. 17Б, предоставляемый на условиях краткосрочной аренды для проектирования и строительства жилого дома с подземным гаражом.

п. 1.3 в редакции: Границы Участка вынесены на местность в соответствии с действующим законодательством и идентифицированы на прилагаемом к договору кадастровом паспорте земельного участка от 15.05.2013 N 77/501/13-207845, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

При этом суд исходил из обоснованности заявленного ЖСК "Кино-7" иска в части и принял решение о внесении изменения в договор аренды в п. 1.1 и п. 1.3 договора.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2014 года решение Арбитражного суда города Москвы от 17 октября 2014 года отменено. Исковое заявление Жилищно-строительного кооператива "Кино-7" оставлено без рассмотрения.

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что истцом нарушен досудебный порядок разрешения спора, предусмотренный действующим законодательством.

Не согласившись с принятым апелляционной инстанцией судебным актом, Жилищно-строительный кооператив "Кино-7" обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит отменить постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2014 года по основаниям несоответствия содержащихся в них выводов имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального и процессуального права и оставить в силе решение арбитражного суда города Москвы от 17.10.2014 года.

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель указал, что пунктом 2 статьи 452 ГК РФ установлен обязательный досудебный порядок по требованиям об изменении договора.

В качестве доказательства, свидетельствующего о соблюдении ЖСК "Кино-7" досудебного порядка урегулирования спора, в материалы дела представлена выписка из электронного журнала регистрации и контроля за обращениями заявителей в службу "одного окна" ДГИ г. Москвы от 17.04.2014 г.,

Согласно выписке из электронного журнала (том 2, л.д.1) ЖСК "Кино-7" обратилось в Департамент за выдачей дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды, представив:

- заявление об оформлении и выдачи дополнительного соглашения к Договору аренды земельного участка N М-01-514609 с указанием на необходимость изменения площади и границ участка (том 2, л.д. 2, 3);

- доверенность, подтверждающая полномочия представителя (том 2. пд 4 5)-

- кадастровый паспорт земельного участка (КПЗУ) от 15.05.2013 207845 (том 2, л.д. б, 7, 8).

По мнению заявителя, существенными условиями предлагаемого для заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N М-01-514609 являются:

- уточнённая площадь земельного участка, а именно: 3148+/-9 кв. м;

- уточнённые границы и конфигурация земельного участка, указанные в новом кадастровом паспорте земельного участка (КПЗУ от 15.05.2013 N 77/501/13-207845).

К заявлению об оформлении и выдачи дополнительного соглашения был приложен новый кадастровый паспорт земельного участка от 15.05.2013 г. N 77/501/13-207845.

Новый кадастровый паспорт земельного участка от 15.05.2013 г. N 77/501/13-207845 (том 2, л.д. 6, 7, 8) содержит все данные по уточнённой площади участка (3148+/-9 кв. м.) и содержит также исчерпывающие данные об уточнённых границах и конфигурации земельного участка.

Таким образом, как полагает заявитель, направленная в адрес ДГИ г. Москвы оферта, содержала все существенные условия предлагаемого к заключению дополнительного соглашения.

Однако, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что, офертой (предложением об изменении условий договора аренды земельного участка) должно в данном случае считаться направление арендатором арендодателю подписанного арендатором дополнительного соглашения об изменении условий договора аренды в части его предмета, то есть существенного условия договора.

Заявитель не согласен с данным выводом суда апелляционной инстанции по следующим основаниям:

Суд неправильно истолковал ст. 435 ГК РФ, что привело в итоге к вынесению неправильного судебного акта, поскольку ст. 435 ГК РФ не содержит указаний на то, что оферта должна направляться в форме подписанного стороной дополнительного соглашения.

Пунктом 2.5.1.1. Административного регламента установлен исчерпывающий перечень документов, представляемых заявителем для получения государственной услуги "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве". Проект подписанного заявителем дополнительного соглашения в качестве обязательного документа, прилагаемого к заявлению, отсутствует.

Таким образом, суд не применил подлежащий применению пункт 2.5.1.1. Административного регламента, что привело в итоге к вынесению неправильного судебного акта.

Кроме того, пунктами 2.11., 2.11.1. Административного регламента установлено, что результатом предоставления государственной услуги является выдача (направление) дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка.

По мнению заявителя, лицом, обязанным составить, оформить и выдать дополнительное соглашение, является ДГИ г. Москвы, а не истец.

Исковые требования ЖСК "Кино-7" о внесении изменений в договор аренды оставлены судом апелляционной инстанции без рассмотрения на основании части 1 пункта 2 статьи 148 АПК РФ.

Направленная в адрес ДГИ г. Москвы оферта, содержала все существенные условия предлагаемого к заключению дополнительного соглашения.

Истцом был соблюден обязательный досудебный порядок изменения договора, предусмотренный действующим законодательством, и судом применена не подлежащая применению часть 1 пункта 2 статьи 148 АПК РФ, что привело в итоге к вынесению неправильного судебного акта.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ЖСК "Кино-7" поддержал заявленные в кассационной жалобе доводы.

Представители Департамента городского имущества города Москвы и ТСЖ "Жургаз" в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения кассационной жалобы, полагают обжалуемое постановление законным и обоснованным.

Суд кассационной инстанции, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятого по делу постановления, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 18 июня 2007 года между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы, Арендодатель) и ЖСК "Кино-7" (Арендатор) заключен договор краткосрочной аренды земельного участка на период строительства N М-01-514609, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 77:01:04002:188, относящийся к категории земель населенных пунктов площадью 3150 кв. м, согласно исходно-разрешительной документации от 20.08.2001 г. N 045-41/1254, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, 1-й Самотечный переулок, вл. 17Б, предоставляемый на условиях краткосрочной аренды для проектирования и строительства жилого дома с подземным гаражом.

Дополнительным соглашением от 28.12.2009 г. срок действия договора аренды установлен до 31.12.2011 г.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 13.08.2010 г. стороны установили, что границы земельного участка вынесены на местность в соответствии с действующим законодательством и идентифицированы на прилагаемом к договору кадастровом паспорте земельного участка, являющемся неотъемлемой частью договора.

Договор аренды земельного участка и указанные выше дополнения к нему в установленном законом порядке зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, истец ссылался на то, что в 2013 году в государственный кадастр недвижимости внесены изменения в части уточнения границ арендованного ЖСК "Кино-7" земельного участка, истцом получен новый кадастровый паспорт от 15.05.2013 г., в соответствии с которым площадь земельного участка составляет 3 148 кв. м +/- 9 кв. м.

Сведения об измененной площади земельного участка внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поскольку изменились характеристики земельного участка, истец обратился к ответчику для внесения изменений в договор аренды земельного участка, однако ответчик отказался от внесения изменений в договор, в связи с чем истец на основании пункта 1 статьи 451, пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ просит внести изменения в договор аренды в части уточнения границ и площади земельного участка соответствующих данным кадастрового паспорта земельного участка от 15.05.2013 г. N 77/501/13-207845.

Отменяя решение суда первой инстанции и оставляя исковые требования без рассмотрения, суд апелляционной исходил из следующего:

В соответствии с частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

Под досудебным порядком урегулирования споров понимается закрепление в договоре или законе условий о направлении претензии или иного письменного уведомления одной из спорящих сторон другой стороне, а также установление сроков для ответа и других условий, позволяющих разрешить спор без обращения в судебные инстанции.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450, статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение судом договора по требованию одной из сторон возможно при существенном нарушении договора другой стороной, существенном изменении обстоятельств либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором, при этом в силу пункта 2 статьи 452 Кодекса требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, действующим законодательством установлен обязательный досудебный порядок по требованиям об изменении договора.

В качестве доказательства, свидетельствующего о соблюдении ЖСК "Кино-7" досудебного порядка урегулирования спора, в материалы дела представлена выписка из электронного журнала регистрации и контроля за обращениями заявителей в службу "одного окна" Департамента городского имущества города Москвы от 17.04.2014 г., согласно которой ЖСК "Кино-7" обратился в Департамент за выдачей дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды, представив заявление и кадастровый паспорт земельного участка.

Суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что данные документы не могут являться надлежащим доказательством, свидетельствующим о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного действующим законодательством, по следующим основаниям:

Как следует из содержания заявления, в указанном документе отсутствует предложение об изменении условий договора аренды на условиях, указанных в исковом заявлении, а само заявление носит общий характер.

Заинтересованная в изменении или расторжении договора сторона может подтвердить принятие ею необходимых мер по досудебному разрешению данного вопроса путем представления суду письменного отказа другой стороны договора либо при неполучении ответа от другой стороны, представив суду подтверждение надлежащего уведомления стороны договора об обращении к ней с соответствующим требованием.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям в требуемой в подлежащих случаях форме.

Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (статья 433 ГК РФ).

В силу ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно статье 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Таким образом, офертой (предложением об изменении условий договора аренды земельного участка) должно в данном случае считаться направление арендатором арендодателю подписанного арендатором дополнительного соглашения об изменении условий договора аренды в части его предмета, то есть существенного условия договора.

В заявлении о предоставлении государственной услуги - выдачи дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, в нарушение статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержатся существенные условия договора в части его предмета, и, следовательно, данное заявление не может быть признано офертой.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводом суда апелляционной инстанции о том, что поскольку доказательства, которые бы свидетельствовали о направлении истцом в установленном порядке Департаменту городского имущества города Москвы предложений об изменении условий договора на условиях дополнительного соглашения к договору аренды, в материалах дела отсутствуют, истцом не представлены, а ответчик получение проекта дополнительного соглашения к договору аренды от истца отрицает, оснований полагать, что истцом был соблюден досудебный порядок урегулирования спора с Департаментом городского имущества города Москвы, у суда не имеется.

Судом апелляционной инстанции правильно установлены все юридически значимые обстоятельства по делу, всесторонне исследованы доказательства.

Иная оценка заявителем жалобы установленных судами фактических обстоятельств дела и неверное толкование положений закона не означает допущенной судами ошибки и не являются основанием для отмены обжалованных в кассационном порядке судебных актов.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-122773/14 от 24 декабря 2014 года оставить без изменения, кассационную жалобу Жилищно-строительного кооператива "Кино-7" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.С. Чучунова

Судьи

А.А. Дербенев О.И. Комарова