Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16 февраля 2015 г. N Ф05-14292/14 по делу N А40-187908/2013 (ключевые темы: договор аренды земельного участка - обременение - претензионный порядок - контроль за использованием - государственная регистрация прав на недвижимое имущество)

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 февраля 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Дербенева А.А.

судей Калининой Н.С., Борзыкина М.В.

при участии в заседании:

от истца - Департамент городского имущества города Москвы - Киселева Ю.В., дов. от 30.12.204 N 33-Д-928/14;

от истца - Префектура ЮВАО г. Москвы - не явился, извещен;

от ответчика - Общество с ограниченной ответственностью "Р-Автам" - Гришаев А.В., Алферов И.А., дов. от 15.01.2015 б/н;

от третьего лица - Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы - не явился, извещен;

рассмотрев 09 февраля 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на определение от 16 июля 2014 года Арбитражного суда города Москвы принятое судьей Денискиной Е.Г. постановление от 26 сентября 2014 года Девятого арбитражного апелляционного суда принятое судьей Сумароковой Т.Я., Кузнецовой Е.Е., Барановской Е.Н.

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674), Префектуры ЮВАО г. Москвы (ОГРН 1027739505298, ИНН 7722093624)

к обществу с ограниченной ответственностью "Р-Автам" (ОГРН 1037739528694, ИНН7722175718),

3-е лицо: Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы

об обязании освободить земельный участок площадью 67108 кв.м по адресу: между Новохохловская ул. и 3-Транспортное кольцо и передать в освобожденном виде представителю Департамента городского имущества города Москвы в течение двух недель со дня вступления решения в законную силу; в случае неисполнения ответчиком решения суда по освобождению в указанный срок земельного участка предоставить Префектуре Юго-Восточного административного округа города Москвы право освободить земельный участок путем демонтажа строений с дальнейшим возложением на ООО "Р-АВТАМ" понесенных расходов

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее по тексту также - Департамент, арендодатель, истец-1) и Префектура Юго-Восточного административного округа города Москвы (далее по тексту также - Префектура, истец-2) совместно предъявили иск в арбитражный суд к Обществу с ограниченной ответственностью "Р-Автам" (далее по тексту также - ООО "Р-Автам", арендатор, ответчик) об обязании освободить земельный участок площадью 67.108 кв.м по адресу: между Новохохловская ул. и 3-Транспортное кольцо и передать в освобожденном виде представителю Департамента городского имущества города Москвы в течение двух недель со дня вступления решения в законную силу, а в случае неисполнения ответчиком решения суда по освобождению в указанный срок земельного участка предоставить Префектуре Юго-Восточного административного округа города Москвы право освободить земельный участок путем демонтажа строения с дальнейшим возложением на ООО "Р-Автам" понесенных расходов.

Иск мотивирован тем, что договор аренды земельного участка расторгнут по инициативе арендодателя (истца-1) в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, вследствие чего на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор (ответчик) обязан вернуть арендодателю земельный участок в том состоянии, в котором он его получил.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 16 июля 2014 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2014 года, исковое заявление на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставлено без рассмотрения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец-1 - Департамент городского имущества города Москвы подал в Арбитражный суд Московского округа кассационную жалобу, в которой просит определение Арбитражного суда города Москвы от 16 июля 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2014 года отменить и направить вопрос на рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, судами первой и апелляционной инстанций не учтено, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним наличествует запись о прекращении договора аренды между истцом-1 и ответчиком. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что государственный регистратор провел правовую экспертизу документов, в том числе установил соответствие адресов и реквизитов сторон договора аренды. При этом данная регистрационная запись ответчиком не оспорена.

Также, по мнению заявителя кассационной жалобы, суды неправильно применили для разрешения настоящего спора норму права,- статью 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежащую применению при рассмотрении требования об освобождении земельного участка.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции истец-1 - Департамент городского имущества города Москвы в лице своего представителя настаивал на удовлетворении кассационной жалобы по основаниям, в ней изложенным.

В представленном в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыве на кассационную жалобу истца-1, ответчик - ООО "Р-Автам" возражает относительно удовлетворения кассационной жалобы, полагая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции ответчик - ООО "Р-Автам" в лице своего представителя возражал относительно удовлетворения кассационной жалобы по доводам, изложенным в отзыве на кассационную жалобу.

В судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции надлежаще извещенные истец-2 - Префектура Юго-Восточного административного округа города Москвы и Государственная инспекция пор контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы, привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, не явились, отзывы на кассационную жалобу истца-1 не представили, в связи с чем суд рассматривает дело в их отсутствие в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, приходит к выводу о том, что судебные акты подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Департаментом земельных ресурсов города Москвы, правопреемником которого является истец-1 (Арендодатель) и ответчиком - ООО "Р-Автам" (Арендатор) 18.05.2005 заключен договор аренды земельного участка N М-04-507455 с приложениями N 1 - 3 к нему, предметом которого является земельный участок (кадастровый номер 77041020124) площадью 67 108 кв. м, по адресу: город Москва, между Новохохловской улицей и третьим транспортным кольцом, предоставляемый в аренду на период проектирования и строительства торгово-культурного и гостиничного комплекса.

Договор заключен сроком до 30.12.2007 (п. 2.1) и зарегистрирован в установленном законом порядке (запись от 19.07.2005 N 77-77-94/003/2005).

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судами установлено, что земельный участок передан Арендатору в соответствии с условиями договора, а по окончанию срока его действия, при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, ООО "Р-Автам" продолжило использовать предмет аренды. Таким образом, договор был возобновлен на неопределенный срок.

Департамент городского имущества города Москвы и Префектура Юго-Восточного административного округа города Москвы, полагая, что договор аренды прекращен на основании абзаца второго пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, предъявили настоящий иск об обязании арендатора освободить земельный участок.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды не прекращен, поскольку арендатор не получал уведомления арендодателя об отказе от договора.

Как указал суд первой инстанции, в обоснование заявленных требований, истцы сослались на то, что договор аренды расторгнут уведомлением от 22.01.2010 N 33-ИТ4-34/10 (0)-0.

В качестве доказательств направления данного уведомления в адрес ответчика, истцами представлен реестр отправки и копии почтовых конвертов, из которых усматривается, что уведомление было направлено ответчику 29.01.2010 по адресам: 111020, г. Москва, ул. 2-я Синичкина, д. 9а, стр. 9, 11; 121151, г. Москва, наб. Тараса Шевченко, д. 23; 109052, г. Москва, между Новохохловской ул. и третьим транспортным кольцом.

Согласно сведениям, внесенным в Единый государственный реестр юридических лиц, ответчик изменил свое место нахождения (111020, г. Москва, ул. 2-я Синичкина, д. 9а) на 111020, г. Москва, ул. Сторожевая, д. 4, стр. 4, о чем в ЕГРЮЛ внесена соответствующая запись 01.12.2009.

Доказательств направления уведомления о расторжении договора по новому адресу юридического лица в деле не имеется. При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что основания для признания договора аренды земельного участка N М-04-507455 от 18.05.2005 года расторгнутым отсутствуют.

Доводы Департамента касательно того, что ответчик в нарушение п. 5.11 договора аренды не известил Арендодателя об изменении своего адреса, судом первой инстанции отклонены, поскольку в материалы дела ответчиком представлено письмо исх. N 080908/3 от 08.09.2008, которым ответчик уведомил Департамент об изменении своего адреса местонахождения с 03.09.2008. На данном письме имеется отметка от 11.09.2008, вх. Т 361-32-01 о получении его Департаментом

Оставляя исковое заявление без рассмотрения, суд первой инстанции исходил из того, что истцами не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Как установил суд первой инстанции, пунктом 9.1 договора аренды стороны установили обязательный досудебный порядок рассмотрения споров, а также срок ответа на претензию - тридцать дней с момента ее получения. Сторона, получившая претензию, обязана сообщить заявителю о результатах рассмотрения претензии в тот же тридцатидневный срок, в письменной форме.

Таким образом, при заключении вышеназванного договора, стороны пришли к соглашению о том, что спор передается на рассмотрение арбитражного суда, только после соблюдения досудебного порядка урегулирования посредством обмена претензиями.

Учитывая, что договор аренды является действующим, до обращения в суд с настоящим иском, истцы должны были соблюсти претензионный порядок, предусмотренный договором, однако доказательств направления претензии с требованием об освобождении земельного участка в материалы дела не представлено.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

При этом судами не учтено следующее.

Установленный договором аренды обязательный претензионный порядок урегулирования споров между арендодателем и арендатором касается исполнения сторонами обязательств по договору аренды.

Требование об освобождении земельного участка заявлено истцами не в связи с ненадлежащим исполнением арендатором договора аренды, а ввиду того, что, по мнению истцов, договор аренды был прекращен, вследствие чего арендатор обязан освободить земельный участок, являющийся предметом аренды.

Право на иск об освобождении земельного участка возникает только после прекращения (расторжения) договора аренды земельного участка.

Поскольку требование об освобождении земельного участка не связано с исполнением сторонами обязательств по договору аренды, не тождественно требованию об изменении или расторжении договора аренды и обусловлено самим фактом прекращения или расторжения договора, соглашение сторон в договоре аренды об обязательном претензионном порядке урегулирования спора на данное требование не распространяются.

Кроме того, оставляя без рассмотрения также исковое заявление Префектуры Юго-Восточного административного округа города Москвы, суд первой инстанции не учел, что Префектура не является стороной договора аренды.

Исходя из изложенного, вывод суда первой инстанции об оставлении искового заявления с требованием об освобождении земельного участка без рассмотрения на основании того, что истцами не соблюден установленный договором обязательный претензионный порядок урегулирования спора (пункт 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), сделан при неправильном применении норм процессуального права, что привело к принятию неправильного судебного акта, и на основании части 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного акта.

Таким образом, требование истцов к ответчику об освобождении земельного участка подлежало рассмотрению судом первой инстанции по существу.

В то же время, кассационная коллегия не имеет возможности принять новый судебный акт, поскольку вопреки пункту 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции не дал оценку доводам истцов о том, что о прекращении договора аренды внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и не устанавливал фактические обстоятельства дела, связанные с данным доводом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

К ограничениям (обременениям) прав отнесены установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности.

Договор аренды влечет для собственника имущества, сдающего имущество в аренду (арендодателя), невозможность самостоятельного использования переданного в аренду имущества, следовательно, является обременением недвижимого имущества и, соответственно, выступает основанием для государственной регистрации такого обременения.

В силу статьи 13 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним" порядок проведения государственной регистрации прав включает также правовую экспертизу документов.

Таким образом, для исключения правовой неопределенности между судебным актом по настоящему делу и сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, суду первой инстанции было необходимо установить фактические обстоятельства дела с учетом того обстоятельства, что государственный регистратор внес сведения в Единый государственный реестр прав о прекращении договора аренды (в частности, предложить истцу-1 представить или истребовать у государственного регистратора все документы, которые представлялись Департаментом городского имущества города Москвы для государственной регистрации исключения обременения (прекращения договора аренды) земельного участка, дать оценку данным документам в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отразив результаты оценки доказательств в решении в соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного, кассационная коллегия отменяет определение Арбитражного суда города Москвы от 16 июля 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2014 года.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании не полного и не всестороннего исследования доказательств, суд кассационной инстанции лишен возможности принять новый судебный акт. Допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции.

На основании изложенного, кассационная коллегия, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований норм арбитражного процессуального закона, определить применимое к настоящему спору право, после чего разрешить спор по существу с применением норм права, регулирующих правоотношения сторон, исходя из предмета и оснований иска.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда города Москвы от 16 июля 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2014 года по делу N А40-187908/13-49-1133,- отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.