Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 января 2013 г. N Ф05-13924/12 по делу N А40-125181/2011 (ключевые темы: расторжение договора - арендная плата - объекты аренды - договор аренды нежилого помещения - оферта)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 29 января 2013 г. N Ф05-13924/12 по делу N А40-125181/2011

г. Москва

29 января 2013 г.

Дело N А40-125181/11-29-1130

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 января 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н. С.,

судей Тихоновой В.К., Комаровой О.И.

при участии в заседании:

от истца ЗАО "Деловой центр Зубаревский" - (ОГРН1097746518220, ИНН 7717657949) Корнивец С.В. дов. от 10.01.2013 г

от ответчика ООО "Т-Лидерс" (ОГРН 1117746205444)- не явился, извещен

рассмотрев 22.01.2013 г. в судебном заседании кассационную

жалобу ООО "Т-Лидерс"

на решение от 05 мая 2012

Арбитражного суда города Москвы

принятое судьей Лежневой О.Ю.,

на постановление от 16 августа 2012

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Тихоновым А.П., Кузнецовой Е.Е., Левиной Т.Ю.,

по иску ЗАО "Деловой центр Зубаревский"

к ООО "Т-Лидерс"

о взыскании 60 840 долларов США

и встречному иску о признании права пользования арендатором нежилого помещения прекращенным

Установил:

Закрытое акционерное общество "Деловой Центр Зубаревский" (далее - ЗАО "Деловой Центр Зубаревский", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Т-Лидерс" (далее - ООО "Т-Лидерс", ответчик) о взыскании 60 840 долларов США задолженности по договору аренды нежилого помещений от 01.04.2011 N ДЦЗ/АР-11/11.

Судом первой инстанции в порядке ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для рассмотрения с первоначальным иском принят встречный иск ООО "Т-Лидерс" к ЗАО "Деловой Центр Зубаревский" о признании права пользования арендатором нежилого помещения прекращенным.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.05.2012 исковые требования ЗАО "Деловой Центр Зубаревский" удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований ООО "Т-Лидерс" отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2012 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "Т-Лидерс" просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по основаниям несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушения норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований ЗАО "Деловой Центр Зубаревский" и удовлетворении встречного иска ООО "Т-Лидерс".

В обоснование кассационной жалобы ООО "Т-Лидерс" ссылается на следующее:

- вывод судов о том, что доводы ответчика о расторжении договора от не являются подтвержденными документально, не соответствует фактическим обстоятельствам дела, поскольку предложение арендодателя расторгнуть договор с 01.10.2011 было принято ООО "Т-Лидерс" полностью, что отражено в письме (вход. N ДЦЗ-612/11) от 12.09.2011, которым ООО "Т - Лидерс" уведомило истца о своем согласии расторгнуть с 01.10.2011 договор аренды нежилых помещений от 01.04.2011 N ДЦЗ/АР-11/11.

По смыслу норм ст.ст. 158, 434, 452, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора в письменной форме допускается оформление указанного соглашения как путем составления одного документа, подписанного сторонами, так и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Договор аренды нежилых помещений от 01.04.2011 N ДЦЗ/АР-11/11 расторгнут по предложению арендодателя с 01.10.2011 путем обмена письмом ЗАО "Деловой Центр Зубаревский" (исх. N ДЦЗ-295/11 от 07.09.2011) и ответом на него ООО "Т-Лидерс" N ДЦЗ-612/11 от 12.09.2011.

При этом от предложения ООО "Т - Лидерс" оформить соглашение о расторжении договора аренды в виде отдельного документа истец отказался, однако данный отказ не влияет на факт прекращения арендных правоотношений сторон.

Судом первой инстанции необоснованно указано, что ответчиком не соблюдены условия расторжения договора, предложенные истцом в письме от 07.09.2011 N ДЦЗ-295/11.

Указание истца на удержание гарантийного взноса в качестве штрафа, содержащаяся в письме от 07.09.2011 N ДЦЗ-295/11 не являлась условием расторжения договора аренды по соглашению сторон, а представляла собой указание на штраф, возлагаемый в связи с этим истцом на ответчика, с чем и не согласился арендатор.

По причине расторжения договора в соответствии с предложением арендодателя с 01.10.2011 пункт 9.9 договора не может быть применен к взаимоотношениям сторон при его расторжении.

При этом ООО "Т-Лидерс" неоднократно указывало, что не возражает против соответствующего распределения оплаченного арендодателю в ходе исполнения спорного договора аренды гарантийного взноса в размере 973 440 руб. 00 коп. следующим образом: 486 720 руб. - в качестве арендной платы за сентябрь 2011 года и 486 720 руб. - в качестве расходов на проведение ремонта за выездом.

Также не соответствует действительности вывод суда апелляционной инстанции о том, что арендатором не представлено надлежащих доказательств возврата помещений, поскольку фактическое пользование нежилыми помещениями прекращено ООО "Т-Лидерс" с 01.09.2011, о чем составлен акт возврата объекта аренды, переданный арендодателю для подписания.

Представитель ЗАО "Деловой Центр Зубаревский" в судебном заседании против удовлетворения кассационной жалобы возражал, обжалуемые судебные акты просил оставить в силе.

Ответчик, ООО "Т-Лидерс", надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд кассационной инстанции не направил. Дело рассматривается в его отсутствие в соответствии с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между ЗАО "Деловой Центр Зубаревский" (арендодатель) и ООО "Т-Лидерс" (арендатор) был заключен договор от 01.04.2011 N ДЦЗ/АР-11/11 согласно условиям которого истец сдает, а ответчик принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 280,8 кв.м, расположенные по адресу: г.Москва, Зубарев пер., д.15, корп.1 (комнаты 3, 5-9, 15 (помещение "I" на 4 этаже).(л.д.10-23т.1)

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что объект аренды был передан ответчику по акту приема-передачи от 01.04.2011.(л.д.26т.1)

В соответствии с п. 10.1 договора срок действия договора установлен с 01.04.2011 по 29.02.2012.

Согласно п. 3.2. договора арендная плата включает в себя затраты истца по платежам за пользование земельным участком, на котором расположено здание, пропорционально площади объекта аренды.

В соответствии с п. 3.3 договора размер ежемесячной арендной платы устанавливается в общей сумме рублевого эквивалента равного 15 210 у.е. включая НДС, по ставке согласно действующему законодательству РФ. Оплата производится в российских рублях из расчета, что 1 у.е. соответствует 1 доллару США по курсу США к российскому рублю, установленному ЦБ РФ на день осуществления платежа, но не менее 32 российских рублей за 1 доллар США.

Согласно п.4.1. договора арендная плата подлежит оплате ответчиком ежемесячно путем безналичного перечисления денежных средств по реквизитам истца, при этом день оплаты ежемесячно арендной платы должен быть не ранее первого и не позднее пятого числа каждого текущего месяца аренды, подлежащего оплате.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что в период с сентября по декабрь 2011 года ответчик ненадлежащим образом исполнял условия договора в части внесения арендных платежей, пришли к правильному выводу о том, что заявленные требования о взыскании задолженности в размере 60 840 долларов США. обоснованы и подлежащими удовлетворению.

Отказывая в удовлетворении встречного искового заявления, судами установлено, что в соответствии с п. 11.2 договор может быть расторгнут по соглашению сторон, либо в установленном законодательством и/или настоящим договором порядке.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом, суд первой инстанции, оценив представленную в материалы дела переписку сторон, установил, что 01.09.2011 ответчик обратился к истцу с предложением расторгнуть договор по соглашению сторон с 01.09.2011. (л.д.46т.1)

Письмом от 07.09.2011 N ДЦЗ-295/11 истец отказался от предложения расторгнуть договор с 01.09.2011 и предложил расторгнуть договор с 01.10.2011 при условии уплаты ответчиком в соответствии с п.9.9 договора штрафа в размере 973 440 руб., а также проведения ремонтных работ в соответствии с п. 6.3.8 договора. (л.д.34т.1)

Письмом от 26.09.2011 ответчик указал на невозможность выполнения условий истца в части выплаты штрафа и проведения ремонта, а также указал на своё согласие расторгнуть договор с 01.10.2011 без выполнения условий, предусмотренных пунктами 6.3.9 и 9.9 договора.

Суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том,, что письмо истца от 07.09.2011 N ДЦЗ-295/11 не является офертой, поскольку ст. 435 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает положений оферты и акцепта применительно к расторжению договора. Таким образом, поскольку условия, предложенные истцом в письме от 07.09.2011 N ДЦЗ-295/11, ответчиком не соблюдены, указанная переписка сторон не является согласованием условий в порядке статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор аренды не был расторгнут по соглашению сторон.

Кроме того, судом первой инстанции установлено и из условий договора следует, что возможность расторжения договора арендатором в одностороннем порядке договором не предусмотрено.

Согласно п.11.2 договора договор может быть расторгнут по соглашению сторон, либо в установленном законодательством или договором порядке.

Расторжение договора по инициативе одной из сторон по основаниям, предусмотренных пунктами 1-4 ст. 619 и п. 1-4 ст.620 ГК РФ возможно только при условии направления инициативной стороной другой стороне требования об устранении нарушений, которые могут являться основанием расторжения договора. В случае, если указанные нарушения не будут устранены стороной, получившей требование в течение 15 рабочих дней, другая сторона вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора.

Пунктом 11.4 предусмотрено право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ, предварительно направив арендатору письменное уведомление за 90 календарных дней.В этом случае договор считается расторгнутым по истечении 90 календарных дней с даты направления арендатору уведомления от отказе.

Воспользовавшись указанным правом, ЗАО"ДЦ "Зубаревский" направил ООО"Т-Лидерс2 уведомление о расторжении договора с 1 октября 2011 г.(л.д.116т.1)По истечении 90 дней с момента направления указанного уведомления договор аренды N ДЦЗ\АР от 01.04.2011 г. считается прекратившим свое действие.

Судами первой и апелляционной инстанций всесторонне и полно исследованы обстоятельства дела, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права.

Оснований для отмены судебных актов у суда кассационной инстанции не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05 мая 2012 года по делу N А40-125181/11-29-1130, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2012 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Т-Лидерс" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.С. Чучунова

Судьи

В.К. Тихонова О.И. Комарова