Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 января 2013 г. N Ф05-6148/12 по делу N А40-135303/2010 (ключевые темы: входная группа - нежилые помещения - предварительный договор - основной договор - право собственности)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 21 января 2013 г. N Ф05-6148/12 по делу N А40-135303/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 января 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Нужнова С.Г.

судей Кобылянского В.В., Кузнецова В.В.

при участии в заседании:

от истца - Ромашкина Н.Ю., дов. от 23.10.2012 г. N 5-4988

от ответчика - Плахтиенко О.А., дов. от 21.05.2012 г. б/н

от третьего лица - не явилось, уведомлено

рассмотрев 14 января 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу

индивидуального предпринимателя Мартиросяна Оганеса Арамовича (истец)

на решение от 27 марта 2012 г. Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Зотовой Е.А.

на постановление от 27 сентября 2012 г.

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Левченко Н.И., Лаврецкой Н.В., Трубицыным А.И.

по делу N А40-135303/10-64-1205

по иску индивидуального предпринимателя Мартиросяна Оганеса Арамовича

к ООО Производственно-коммерческая фирма "Неринга" (ОГРН 1027739256335)

о заключении договора, признании и регистрации права, оформлении передачи помещения, подписании соглашения, понуждении не производить отключение электроэнергии

третье лицо: Управление Росреестра по Москве

УСТАНОВИЛ: Индивидуальный предприниматель Мартиросян Оганес Арамович обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью ПКФ "Неринга" (далее - ООО ПКФ "Неринга"), с учетом принятого судом заявления об уточнении первоначальных требований:

- об обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения входной группы площадью 41,5 кв.м., расположенного в здании по адресу: г.Москва, ул.Знаменские Садки, д.5Б, на условиях, предусмотренных предварительным договором от 29.12.2008 г.;

- об обязании ответчика надлежащим образом оформить передачу истцу помещения входной группы площадью 41,5 кв.м., расположенного в здании по адресу: г.Москва, ул.Знаменские Садки, д.5Б;

- о признании и регистрации за Мартиросяном О.А. права собственности на помещение входной группы площадью 41,5 кв.м., расположенное в здании по адресу: г.Москва, ул.Знаменские Садки, д.5Б;

- об обязании ответчика исполнить свои обязательства по договору купли продажи нежилого помещения от 24.12.2008 г.: подписать соглашение и дать письменное согласие на выделение электрической мощности в размере 20 квт.ч., выделяемой из мощности, ранее выделенной на часть здания, принадлежащего на праве собственности ООО ПКФ "Неринга" и расположенного по адресу: г.Москва, ул.Знаменские Садки, д.5Б, для электроснабжения принадлежащих Мартиросяну О.А. помещений в этом же здании;

- об обязании ответчика не проводить отключение электроэнергии в принадлежащем Мартиросяну О.А. нежилом помещении, расположенном в здании по адресу: г.Москва, ул.Знаменские Садки, д.5Б, до момента обеспечения данного помещения электроэнергией от поставщика электроэнергии, -

ссылаясь в обоснование своих требований на фактическую оплату ответчику помещений входной группы до заключения основного договора; на невозможность нормальной эксплуатации приобретенного у ответчика другого нежилого помещения площадью 137,9 кв.м. в здании по адресу: г.Москва, ул.Знаменские Садки, д.5Б, примыкающего к созданной ответчиком при реконструкции здания входной группе, через которую осуществляется проход в это помещение, а также на выделение ранее ответчику электрической мощности на все здание с учетом потребления электроэнергии и в отчужденных ответчиком истцу части помещений в этом здании и на невозможность оформления договорных отношений с энергоснабжающей организацией без письменного согласия ответчика о перераспределении ранее выделенной ему электрической мощности.

К участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27 марта 2012 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 сентября 2012 г., в удовлетворении требований отказано.

При принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводам о недоказанности истцом доводов о направлении ответчику предложения о заключении основного договора до истечения срока действия предварительного договора; об отсутствии оснований рассматривать предварительный договор в качестве основного из-за недоказанности истцом доводов о фактической передаче ответчиком истцу помещения входной группы и оплате истцом ответчику этого помещения на основании предварительного договора от 24.12.2008 г. N 1; о невозможности принуждения ответчика к перераспределению электрической мощности в силу отсутствия у него такой обязанности, а также о разовом отключении ответчиком электроснабжения помещений ответчика.

В кассационной жалобе на вынесенные по делу судебные акты истец ссылается на необоснованное отклонение судами его доводов о применимости к спорным правоотношениям разъяснений, приведенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", настаивает на своих доводах о получении ответчиком всей суммы выкупных платежей за помещения, которые он обязался продать, о фактическом владении помещением входной группы и о вынесении судами обжалуемых истцом судебных актов без учета положений, установленных пунктом 5 Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2004 г. N 861, в связи с чем просит решение от 27 марта 2012 г. и постановление от 27 сентября 2012 г. отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Ответчик - ООО ПКФ "Неринга", не оспаривая получение от истца всей суммы платежей, предусмотренных заключенными между сторонами договорами, поддерживает приведенные в ранее представленном отзыве доводы об отсутствии правовых оснований для понуждения его к заключению с истцом договора купли-продажи в отношении помещения входной группы и о неправомерном отказе ОАО "МОЭСК" истцу в заключении договора энергоснабжения в отношении принадлежащего Мартиросяну О.А. на праве собственности нежилого помещения в здании по адресу: г.Москва, ул.Знаменские Садки, д.5Б, просит судебные акты оставить без изменения.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы Мартиросяна О.А. к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.

Надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства третье лицо - Управление Росреестра по Москве явку своего представителя в суд кассационной инстанции не обеспечило, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие этого лица.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей сторон и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые истцом судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения от 24.12.2008 г. N 1 стороны обязались заключить до 29.12.2008 г. основной договор купли-продажи принадлежащего ООО ПКФ "Неринга" на праве собственности нежилого помещения площадью 137,9 кв.м., расположенного в здании по адресу: г.Москва, ул.Знаменские Садки, д.5Б, а также пристраиваемой к этому помещению входной группы площадью 38 кв.м.

Цена подлежащих отчуждению объектов недвижимости согласована между сторонами в размере 18.000.000 руб.

В отношении нежилого помещения площадью 137,9 кв.м., расположенного в здании по адресу: г.Москва, ул.Знаменские Садки, д.5Б, между сторонами заключен договор купли-продажи от 24.12.2008 г. N 1, а в отношении находившегося в процессе создания помещения входной группы - новый предварительный договор от 29.12.2008 г.

Государственная регистрация перехода права собственности от ООО ПКФ "Неринга" к Мартиросяну О.А. на нежилое помещение площадью 137,9 кв.м., расположенное в здании по адресу: г.Москва, ул.Знаменские Садки, д.5Б, произведена 03.03.2009 г.

Созданное в ходе реконструкции здания помещение входной группы принято в эксплуатацию в составе реконструированного производственного здания с надстройкой мебельного салона на основании разрешения Мосгосстройнадзора от 04.12.2009 г. N RU77190000-002445.

Государственная регистрация права собственности ООО ПКФ "Неринга" на реконструированную часть здания, в состав которой включена и входная группа - пом.II, ком.26 (дебаркадер) площадью 41,5 кв.м. на первом этаже, произведена 13.12.2010 г. (запись регистрации N 77-77-12/030/2010-870).

В ходе рассмотрения спора истец ссылался на перечисление ответчику всей суммы выкупных платежей в размере 18.000.000 руб. за приобретаемые у последнего помещения в здании по адресу: г.Москва, ул.Знаменские Садки, д.5Б.

Согласно разъяснениям, приведенными в пунктах 5 и 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 названного Постановления.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения.

В соответствии со статьей 148 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или статьей 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

Принимая решение, суд в силу с части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Предъявляя требование о вынесении решения о государственной регистрации перехода к Мартиросяну О.А. права собственности на помещение входной группы площадью 41,5 кв.м., расположенное в здании по адресу: г.Москва, ул.Знаменские Садки, д.5Б, и ссылаясь в обоснование этого требования на разъяснения, приведенные в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54, истец, вместе с тем, настаивал и на удовлетворении требования об обязании ответчика заключить договор купли-продажи этого нежилого помещения на условиях, предусмотренных предварительным договором от 29.12.2008 г.

Указанные требования являются взаимоисключающими, поэтому судам следовало определить надлежащий способ защиты по спору, возникшему между сторонами по поводу помещения входной группы, что сделано не было.

Не разрешены судами и вопросы о размере неисполненных денежных обязательств истца перед ответчиком, если таковые имеются, а также об основаниях осуществления истцом ремонтных работ в помещении входной группы и несения бремени его содержания, в связи с чем не могут быть признаны обоснованными выводы судов об отсутствии оснований рассматривать предварительный договор от 29.12.2008 г. как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует также установить, допускают ли Правила недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2004 г. N 861, на которые ссылается истец, возможность перераспределения электрической мощности без письменного согласия лица, которому она первоначально была выделена.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 27 марта 2012 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 сентября 2012 г. по делу N А40-135303/10-64-1205 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: