Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 7 декабря 2012 г. N Ф05-12154/12 по делу N А40-118464/2011 (ключевые темы: нежилые помещения - арендная плата - расторжение договора аренды - арендодатель - подряд)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 7 декабря 2012 г. N Ф05-12154/12 по делу N А40-118464/2011

Резолютивная часть объявлена 03 декабря 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 декабря 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Дербенева А.А., Комаровой О.И.

при участии в заседании:

от истца - Департамента имущества города Москвы - Ильина Л.В., доверенность N 271-Д от 20.03.2012 г.,

от ответчиков: 1. ООО "ППА7" - не явился, извещен,

2. ИП Горошинской С.Я. - не явился, извещен,

рассмотрев 03 декабря 2012 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "ППА7" (ответчик)

на решение от 29 марта 2012 года

Арбитражного суда города Москвы

принятое судьей Селиверстовой Н.Н.

и постановление от 18 июля 2012 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Тихоновым А.П., Барановской Е.Н., Кузнецовой Е.Е.

по иску Департамента имущества города Москвы (ИНН 7707058720, ОГРН 1027700149410)

к ООО "ППА7" (ИНН 7728749454, ОГРН 107746780184), ИП Горошинской Сание Якуповне (ИНН 772614424739, ОГРНИП 310774635400635)

об обязании освободить нежилые помещения

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущества города Москвы (далее - ДИГМ) обратился в Арбитражный суд города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью "ППА7" (далее - ООО "ППА7") и индивидуальному предпринимателю Горошинской Сание Якуповне с иском об обязании ответчика ИП Горошинскую С.Я. освободить занимаемое нежилое помещение по адресу: г. Москва, ул. Захарьинские Дворики, д.1, корп.1, общей площадью 64,5 кв.м. (1 этаж, пом. VI, комн. N 1-10) и предать его Департаменту в освобожденном виде, обязании ответчика ООО "ППА7" передать Департаменту в освобожденном виде нежилое помещение по адресу: г. Москва, ул. Захарьинские Дворики, д.1, корп.1 общей площадью 64,5 кв.м. (1 этаж, пом. VI, комн. N 1-10).

Требования, предъявленные со ссылкой на нормы статей 11, 12, 301, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы тем, что договор аренды нежилого помещения, заключенный с ООО "ППА7" был расторгнут в связи с ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств, однако арендованное имущество не было возвращено арендодателю, более того, в нем без законных оснований находится ИП Горошинская С.Я.

Решением от 29 марта 2012 года Арбитражный суд города Москвы удовлетворил иск в полном объеме.

Как установил суд первой инстанции, после прекращения арендных отношений ООО "ППА7" арендуемое имущество не возвратило. При этом, в ходе проведенной истцом проверки был выявлен факт незаконного нахождения в нежилых помещениях ответчика ИП Горошинской С.Я. В связи с этим, суд счел требования истца правомерными и обоснованными.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 июля 2012 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "ППА7", которое считает, что выводы судов обеих инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами неправильно применены нормы материального и процессуального права, просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, судом не рассматривался вопрос об обоснованности расторжения Департаментом договора аренды. Между тем, для досрочного расторжения договора аренды необходимо наличие трех оснований: наличие факта неуплаты арендной платы более двух раз подряд, получение арендатором письменно предупреждения о необходимости исполнения обязательства об оплате стоимости аренды в разумный срок, неисполнение арендатором обязательств по оплате стоимости арендной платы в разумный срок после получения предупреждения. При этом, расторжение договора возможно только в судебном прядке, односторонний отказ арендодателя от исполнения договора аренды не допускается.

По мнению заявителя, ссылающегося на нормы статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, даже при направлении арендодателем уведомления N 07-11/732 от 22.03.2011 г., без рассмотрения фактических обстоятельств дела, нельзя признать договор аренды N 07-297/10 от 29.10.2010 г. расторгнутым. Кроме того, истцом не соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды, установленный статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, что влечет отказ в удовлетворении исковых требований, в случае если арбитражный суд принял к рассмотрению исковое заявление.

Представитель истца в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагая, что судами обеих инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела и приняты законные судебные акты.

Кассационным судом направлены в адрес ООО "ППА7" и ИП Горошинской С.Я. копии определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако их представители в суд не явились.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда. В деле имеется информация с сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о публикации судебного акта.

С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению ответчиков, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в их отсутствие.

Выслушав явившегося представителя истца, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций на основании представленных в материалы дела документов, 29 октября 2010 года между ДИГМ (арендодатель) и ООО "ППА7" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) N 07-0297/10, во исполнение условий которого арендатору было передано нежилое помещение общей площадью 64,5 кв.м., расположенное на 1 этаже (помещение VI) по адресу: г. Москва, Юго-Западный административный округ, ул. Захарьинские Дворики, д. 1, корп. 1.

Объект аренды согласно пункту 1.3 договора передавался для использования в целях: бытовое обслуживание (без парикмахерских услуг).

Срок аренды в соответствии с пунктом 2.1. договора был установлен с 30 октября 2010 года по 29 октября 2020 года. Договор был надлежащим образом зарегистрирован.

Нежилое помещение, по адресу: г. Москва, ул. Захарьинские Дворики, д.1, корп.1 общей площадью 64,5 кв.м. (1 этаж, пом. VI, комн. N 1-10) является собственностью города Москвы, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 77 АК 478907 от 03 сентября 2009 года.

Согласно пункту 8.3 названного договора аренды, договор может быть досрочно расторгнут в связи с односторонним отказом арендодателя от исполнения договора на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае невнесения арендатором арендной платы в течение двух периодов оплаты подряд, либо недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты.

В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды, при прекращении Договора аренды арендатор передает объект арендодателю по Акту приема-передачи не позднее 14 дней с момента прекращения действия договора, в том числе все произведенные в помещении отделимые и неотделимые улучшения без возмещения их стоимости. Возврат арендатором объекта арендодателю производится по Акту приема-передачи.

Между тем, в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по договору аренды Департамент на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторг договор аренды с 24 марта 2011 года, о чем ответчику ООО "ППА7" был направлено уведомление от 22 марта 2011 года за исх. N 07-11/732 о расторжении договора аренды, в связи с наличием непогашенной задолженности по арендным платежам в общей сумме 170 373 руб. 77 коп. за период с октября 2010 года по февраль 2011 года, а также пени (л.д. 16).

В этом же уведомлении Департамент просил освободить занимаемые нежилые помещения и предать их по акту приема-передачи арендодателю.

Доказательства направления в адрес ООО "ППА7" уведомления о расторжении договора аренды представлены в материалы дела (л.д. 17).

Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Однако, как установили суды обеих инстанций, ответчик ООО "ППА7" доказательств возврата арендуемого нежилого помещения арендодателю по акту приема-передачи не предоставил.

Таким образом, законных оснований использования ответчиком ООО "ППА7" объекта аренды в настоящее время не имеется, поэтому требование об обязании ответчика ООО "ППА7" передать истцу в освобожденном виде нежилое помещение по адресу: г. Москва, ул. Захарьинские Дворики, д.1, корп.1 общей площадью 64,5 кв.м. (1 этаж, пом. VI, комн. N 1-10) суды правильно сочли обоснованным.

Более того, суды обеих инстанций также установили, что в ходе проверки проведенной Департаментом имущества г. Москвы был выявлен факт нахождения ответчика ИП Горошинской Сании Якуповны без правоустанавливающих документов в нежилом помещении по адресу: г. Москва, ул. Захарьинские Дворики, д.1, корп.1 общей площадью 64,5 кв.м. (1 этаж, пом. VI, комн. N 1-10), о чём составлен акт осмотра нежилых помещений г. Москвы N 07-00115/11 от 23.06.2011 г., акт осмотра нежилых помещений N 07-00322/12 от 21.03.2012 г.

Между тем, в пункте 2.5 договора аренды N 07-00297/10 от 29 октября 2010 года установлен запрет на сдачу арендованного ООО "ППА7" нежилого помещения в субаренду и использования помещения не по целевому назначению.

Ответчиком ИП Горошинской Санией Якуповной не представлено суду доказательств наличия каких-либо правоустанавливающих документов на указанное помещение.

В связи с этим, в силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации истец, являясь полномочным представителем собственника имущества, правомерно заявил требование об обязании ИП Горошинскую Санию Якуповну освободить нежилое помещение общей площадью 64,5 кв.м. (1 этаж, пом.VI, комн. 1-10), расположенное по адресу: г. Москва, ул. Захарьинские Дворики, д.1, корп. 1 и передать ДИГМ в освобожденном виде.

Доводы кассационной жалобы об отсутствии у арендодателя права в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды и возможности его расторжения только в судебном порядке несостоятельны, поскольку право Департамента в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды при наличии со стороны арендатора задолженности по арендным платежам прямо предусмотрено пунктом 8.3 договора аренды N 07-00297/10 от 29 октября 2010 года.

В связи с наличием у ООО "ППА7" задолженности по арендным платежам за период более чем двух периодов оплаты, Департаментом было реализовано такое право в связи с чем в адрес арендатора было направлено соответствующее уведомление за исх. N 07-11/732 от 22 марта 2011 года о расторжении договора аренды.

Довод кассационной жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка расторжения договора аренды, предусмотренного статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, также является несостоятельным, поскольку по настоящему делу предъявлен иск не о расторжении в судебном порядке договора аренды, а об освобождении нежилых помещений ввиду уже прекращенных арендных отношений.

Таким образом, поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами обеих инстанций на основании полного и всестороннего исследования доказательств, а обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм процессуального и материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для их отмены.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п.1 ч.1 ст.287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 29 марта 2012 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 июля 2012 года по делу N А40-118464/11-6-1030 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: