Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 сентября 2011 г. N Ф05-10045/11 по делу N А41-38654/2010 (ключевые темы: арендатор - арендодатель - здания - объекты аренды - акт приема-передачи)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 29 сентября 2011 г. N Ф05-10045/11 по делу N А41-38654/2010

г. Москва

29 сентября 2011 г.

Дело N А41-38654/10

Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 29 сентября 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н. С.,

судей Русаковой О.И., Тихоновой В.К.,

при участии в заседании:

от истца ООО "АДЛ Групп" - ОГРН 1037739031285, Демченко С.Н., дов. от 15.09.2011 г., Тибанов И.С., дов. от 15.09.2011 г.

от ответчика ООО "Броен" - ОГРН 1025007331370 - Панич А.В., дов. от 12.04.2011 г., Клинцов А.В., дов. от 06.02.2010 г., не явка, извещен

рассмотрев 27 сентября 2011 г. в судебном заседании кассационную

жалобу ООО "АДЛ Групп"

на постановление от 29.06.2011

Десятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Боровиковой С.В., Ханашевичем С.К., Черниковой Е.В.,

по иску ООО "АДЛ Групп"

к ООО "Броен"

о взыскании долга

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "АЛД Групп" (далее - ООО "АЛД Групп") обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "БРОЕН" (далее - ООО "БРОЕН") о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 29 523 771 руб. 69 коп. за период с 01.01.2010 г. по 01.07.2010 г.

Решением Арбитражного суда Московской области от 22 марта 2011 года исковые требования ООО "АЛД Групп" удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2011 г. решение Арбитражного суда Московской области от 22 марта 2011 года по делу N А41-38654/10 отменено, в удовлетворении исковых требований ООО "АЛД Групп" отказано.

В кассационной жалобе ООО "АДЛ Групп" просит отменить постановление суда апелляционной инстанции по основаниям несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильного применения норм материального права, нарушения норм процессуального права, решение суда первой инстанции оставить в силе.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на следующее:

- с учетом норм ст. 69 АПК РФ, вступившими в законную силу судебными актами по делу N А41-8208/2010 установлено, что спорное здание не было возвращено арендатором (ответчиком по настоящему делу) арендодателю (истцу по настоящему делу) в срок, предусмотренный договором аренды.

При этом суды апелляционной и кассационной инстанции по делу N А41-8208/2010, отказывая в иске ООО "БРОЕН", установили лишь факт передачи Здания ООО "АДЛ Групп", но не установили дату фактической передачи Здания арендодателю.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что имеет место просрочка возврата арендованного имущества и, следовательно, имеются основания для применения норм ст. 622 ГК РФ;

- суд апелляционной инстанции пришел к необоснованному выводу, что ответчиком помимо фактического освобождения имущества были предприняты все зависящие от него действия, направленные на оформление возврата предмета аренды и, что истец, уклоняясь от подписания акта сдачи-приемки, продолжал необоснованное начисление арендной платы.

Указанный вывод сделан без учета и исследования доказательств, представленных истцом.

- судом апелляционной инстанции не принято во внимание Заключение о техническом состоянии внутренних помещений Здания по состоянию на 19.03.2010 г., из которого следует, что Здание находится в непригодном для использовании состоянии, стоимость восстановительного ремонта, по оценке, содержащейся в Заключении, составляет 2 900 036,95 руб.

В суде кассационной инстанции представители заявителя поддержали кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представители ответчика против удовлетворения кассационной жалобы возражали по доводам, изложенным в отзыве на кассационную жалобу, просили оставить в силе обжалуемый судебный акт.

Оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятого по делу судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 20.02.09 между ООО "АДЛ Групп" (арендодатель) и ООО "Броен" (арендатор) заключен договор аренды N АГ 2009/02-12 здания Производственного корпуса общей площадью 5221,70 кв.м., инв. N 086:027-22456, лит. Б, находящегося по адресу: Московская область, Коломенский район, пос. Радужный, д. 45-а (том 1 л.д. 45-51).

Согласно пункту 2.1. договора здание передается в аренду на 313 календарных дней с 22.02.09 г. по 31.12.09 г.

В соответствии с пунктом 3.1.1. договора арендодатель обязался 22.02.09 г. предоставить арендатору по акту приема - передачи здание в состоянии, пригодном для осуществления складской и производственной деятельности, стороны фиксируют техническое и визуальное состояние передаваемого в аренду здания и помещений соответствующими фотографиями, оформленными сторонами в виде фототаблицы.

На момент заключения договора аренды N АГ 2009/02-12 от 20.02.2009 г. здание Производственного корпуса фактически находилось во владении Арендатора согласно акту приема-передачи нежилого помещения к договору аренды N АГ 2007/02-54 от 27 февраля 2007 года.

Согласно пункту 3.4.6 договора арендатор обязался возвратить арендодателю арендованное здание по акту приема-передачи по истечении срока действия договора.

Пунктом 3.4.7 договора стороны предусмотрели, что в случае не возврата или несвоевременного возврата арендатором арендованного здания арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в двойном размере за все время просрочки возврата.

Суд первой инстанции, установив, что по окончании срока действия договора аренды акт приема-передачи объекта аренды сторонами подписан не был, пришел к выводу, что ответчик обязательство по своевременной передаче арендованного здания в надлежащем состоянии нарушил, арендные платежи, предусмотренные договором, не оплатил, в связи с чем, удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Между тем, суд апелляционной инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришел к обоснованному выводу, что арендодатель уклонялся от подписания акта приема-передачи имущества.

Судом апелляционной инстанции установлено, что 22.12.09 г. в адрес ООО "АЛД Групп" арендатором было направлено уведомление N 274/01-48 о намерении вернуть объект аренды по окончанию срока действия спорного договора арены (31.12.09 г.) с предложением о назначении комиссии по оформлению передачи здания.

30.12.09 г. арендатором переданы охране объекта ключи и пропуска сотрудников; 31.12.09 г. подготовлен акт осмотра объекта аренды (том 1 л. д. 70-74), в котором отражено, что производственные и офисные помещения освобождены от имущества арендатора.

12.01.10 г. по итогам осмотра здания подписание акта приема-передачи не состоялось по причине отсутствия полномочий у представителя арендодателя.

21.01.10 г. письмом N 10/01-005 (том 1 л.д. 61) арендодатель потребовал от арендатора оплаты арендной платы со ссылкой на имевшее место уклонение от возврата имущества в состоянии ранее переданном в аренду, с учетом естественного износа. Указал на наличие значительного количества повреждений здания, возникших в период аренды.

22.01.10 г. ООО "БРОЕН" направил в адрес ООО "АЛД Групп" письмо N 08 с дополнительным уведомлением о возврате здания и просьбой о подписании приложенного акта сдачи-приемки (том 2 л.д. 41).

22.01.10 г. арендатор направил в адрес арендодателя письмо N 9 с ответом на письмо ООО "АЛД Групп" от 21.01.10 г., указав на уклонение в принятии имущества именно со стороны арендодателя (том 2 л.д. 129-130).

ООО "АЛД Групп" в письме N 10/10-007 от 25.01.10 г. заявило об отказе подписать акт приемки-передачи со ссылкой на причинение объекту аренды повреждений, а также на то, что здание не может быть принято арендодателем до устранения арендатором повреждений (том 1 л. д. 65).

26.01.10 г. сторонами подписан подготовленный ранее акт осмотра объекта аренды, однако, при этом акт сдачи-приемки имущества подписан не был.

08.02.10 г. арендатором в адрес арендодателя направлено письмо N 21 с очередной просьбой о подписании акта сдачи-приемки (том 2 л. д. 43).

11.02.10 г. арендодатель в письме N 10/02-016 в очередной раз заявил об отказе от подписания акта приемки-передачи и указал, что в здании находится имущество арендатора, а нанесенные зданию повреждения должны быть устранены арендатором до возвращения предмета аренды арендодателю (том 2 л.д. 67).

В письме от 12.04.10 г. арендодатель указал, что считает договор аренды возобновленным на новый срок, начиная с 01.01.10 г. и уведомил о его прекращении с 12.07.10 г. (том 1 л.д. 100).

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции правомерно указал, что ответчиком помимо фактического освобождения имущества были предприняты все зависящие от него действия, направленные на оформление возврата объекта аренды и истец, уклоняясь от подписания акта сдачи-приемки, продолжал необоснованное начисление арендной платы.

Обстоятельства уклонения арендодателя от подписания акта приема-сдачи, а также фактического освобождения арендуемого здания 12.01.2010 г. установлены вступившими в законную силу судебными актами по делу N А41-8208/10 по иску ООО "БРОЕН" к ООО "АЛД Групп" об обязании принять по акту приема-передачи здание из аренды.

В соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленный вступившим в законную силу судебным атом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-8208/10 от 19.04.10 г. в удовлетворении требований ООО "БРОЕН" отказано с указанием на то, что фактическая передача здания состоялась, в связи с чем оснований для обязания арендодателя повторно подписать акт приема-передачи из аренды Производственного корпуса не имеется (том 1 л.д. 108-109).

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.06.10 г. по делу N А41-8208/10 (том 1 л.д. 110-113), оставленным без изменения постановлением суда кассационной инстанции от 15.09.10 г. (том 1 л.д. 114-115), из мотивировочной части решения от 19.04.10 г. исключен абзац следующего содержания: "из материалов дела, из пояснений представителей сторон арбитражный суд установил, что 12.01.10 г. представителями арендатора и арендодателя произведен осмотр производственного корпуса, т.е. произошла фактическая передача здания из аренды".

При этом судами установлено, что фактическая передача здания состоялась, в связи с чем оснований возлагать на арендодателя обязанность подписать акт приемки-передачи не имеется.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с частью 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 г. "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

В спорном договоре стороны оговорили, что по истечении срока его действия арендатор обязан возвратить здание по акту приема-передачи, подписанному сторонами (пункт 3.4.6. договора).

Согласно представленным доказательствам ответчик к окончанию срока действия договора освободил помещение и неоднократно извещал арендодателя о готовности передать его с оформлением акта, как это предусмотрено договором.

Поскольку несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю был вызван уклонением последнего от приемки этого имущества, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии основания для удовлетворения исковых требований.

Кроме того, ООО "АЛД Групп" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к арендатору о взыскании расходов на ремонт Производственного корпуса в сумме 3 147 458 руб. Решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-37077/10 от 26.01.11 г., оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, требования арендодателя удовлетворены в полном объеме. Судами по данному делу установлено, что в период, за который арендатор взыскивает задолженность по арендным платежам, им проводились работы по ремонту здания, и 01.07.10 г. имущество было передано новому арендатору.

Из изложенного следует, что в спорный период имущество не могло находится во владении и пользовании ответчика.

То обстоятельство, что на момент окончания срока договора аренды, арендованное имущество не находилось в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа, не освобождает арендодателя от обязанности его принятия.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 июня 2011 г. по делу N А41-38654/10 оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "АДЛ Групп" - без удовлетворения.

Председательствующий-судья

Н.С.Чучунова

Судьи

О.И. Русакова В.К. Тихонова