Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 октября 2015 г. N Ф07-965/15 по делу N А56-67099/2014 (ключевые темы: договор субаренды - часть земельного участка - заключение договора аренды - договор аренды - нежилые помещения)

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 октября 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Ракчеевой М.А.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Производственно-строительная фирма "КитежСтрой" Щербаковой Ю.М. (доверенность от 10.06.2015), от общества с ограниченной ответственностью "Петротрейд" Петровой А.И. (доверенность от 17.02.2015), Шацкого С.А. (доверенность от 10.06.2015 N 63),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Производственно-строительная фирма "КитежСтрой" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.03.2015 (судья Чуватина Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2015 (судьи Барканова Я.В., Желтянников В.И., Жиляева Е.В.) по делу N А56-67099/2014,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Производственно-строительная фирма "КитежСтрой", место нахождения: 188650, Ленинградская обл., раб. пос. Сертолово, Выборгское ш., д. 3, ОГРН 1024700556650, ИНН 4703044351 (далее - Фирма), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Петротрейд", место нахождения: 198095, Санкт-Петербург, ул. Шапкина, д. 50, корп. Б, оф. 506, ОГРН 1027802735432, ИНН 7805134962 (далее - Общество), о понуждении заключить договор долгосрочной аренды части площадью 5536 кв. м земельного участка с кадастровым номером 78:2059:13, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Одоевского, д. 10, лит. А, на срок в пределах оставшегося срока субаренды (до 23.08.2054) на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды от 10.11.2005 N 01/ЗД-04241.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "Группа компаний "Синергия", место нахождения: 196247, Санкт-Петербург, пл. Конституции, д. 2, корп. 3, ОГРН 1147847041033, ИНН 7810454870 (далее - Группа компаний).

Решением от 03.03.2015 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2015 данное решение оставлено без изменения.

Фирма в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, противоречие выводов судов имеющимся в деле доказательствам, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. По мнению подателя жалобы, предложенные в проекте договора аренды условия соответствуют условиям прекращенного договора аренды, а несовпадения в части условий о назначении земельного участка обусловлены тем, что в субаренду предоставлялась только часть земельного участка; наличие договора аренды того же имущества между Обществом и Группой компаний не является препятствием для заключения договора аренды с истцом, поскольку данный договор заключен после обращений истца к ответчику с предложениями о заключении договора аренды, а земельный участок продолжает использоваться истцом; на настоящий момент договор субаренды является действующим; земельный участок незаконно приобретен в собственность ответчика; истец совершил все необходимые действия для заключения с Обществом договора аренды.

Общество в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, поскольку истец не представил доказательства направления в адрес ответчика оферты, соответствующей условиям прекращенного договора аренды; договор субаренды прекращен ввиду совпадения арендодателя и арендатора по договору аренды; статья 618 Гражданского кодекса Российской Федерации не применима в данном случае; понуждение к заключению договора аренды с истцом повлечет нарушение прав третьего лица, с которым заключен договор аренды с правом выкупа; ответчик как собственник земельного участка не может быть понужден помимо своей воли к заключению договора аренды; настоящая кассационная жалоба подана исключительно в целях причинения вреда Обществу, в связи с чем не подлежит удовлетворению.

Группа компаний в отзыве на кассационную жалобу также возражает против ее удовлетворения по мотивам, аналогичным тем, которые привел ответчик, дополнительно сославшись на то, что в отношении истца введена процедура конкурсного производства и заключение договора аренды не приведет к восстановлению платежеспособности Фирмы.

В судебном заседании представитель Фирмы поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представители Общества против удовлетворения жалобы возражали по мотивам, изложенным в отзыве.

Группа компаний о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направила, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель) и федеральное государственное унитарное предприятие "Завод имени М.И. Калинина" (далее - Предприятие) (арендатор) заключили договор от 10.11.2005 N 01/ЗД-04241 аренды земельного участка площадью 11 771 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Одоевского, д. 10, лит. А, зона 6, для использования под производство, медсанчасть, гаражи, общедоступную бесплатную гостевую автостоянку, газоны, пустующее неиспользуемое здание и помещения сроком по 23.08.2054.

Предприятие по договору от 14.06.2006 N 191 передало Фирме в субаренду часть площадью 5536 кв. м указанного земельного участка с кадастровым номером 78:2059:2013 (в настоящее время кадастровый номер 78:06:0002059:13) для использования под гаражи и газоны (в редакции дополнительного соглашения от 28.08.2006 N 1) сроком по 23.08.2054.

Договор субаренды от 14.06.2006 N 191 зарегистрирован 09.10.2006 в установленном законом порядке.

Впоследствии полномочия арендодателя по договору аренды от 10.11.2005 N 01/ЗД-04241 перешли к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге (далее - Теруправление Росимущества).

В результате гражданско-правовых сделок Общество стало собственником нежилого здания общей площадью 2525,8 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 78:06:0002059:13.

Дополнительным соглашением от 02.04.2012 N 1 к договору аренды от 10.11.2005, заключенным между Теруправлением Росимущества и Обществом, изменена цель использования земельного участка; указано, что участок предоставляется для использования расположенного на нем нежилого здания общей площадью 2525,8 кв. м. Законность данного дополнительного соглашения оспаривалась в рамках дела N А56-54260/2012 правопреемником Предприятия, созданным в результате его приватизации, которому отказано в иске о признании дополнительного соглашения недействительным.

На основании договора купли-продажи от 26.10.2012 N 10/12 и вступившего в законную силу решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.05.2013 по делу N А56-4504/2013 за Обществом 15.08.2013 зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 11 771 кв. м с кадастровым номером 78:06:0002059:13, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Одоевского, д. 10, лит. А, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 78-АЗ N 087750.

В связи с переходом права собственности на земельный участок к Обществу и прекращением договора аренды Фирма в октябре 2013 года обратилась к Обществу с предложением заключить договор аренды части земельного участка в пределах оставшегося срока субаренды на условиях договора аренды от 10.11.2005 N 01/ЗД-04241.

Тем временем, Общество заключило с Группой компаний договор от 08.07.2014 N 45 аренды с правом выкупа земельного участка общей площадью 11 771 кв. м с кадастровым номером 78:06:0002059:13 и находящегося на участке нежилого здания общей площадью 2525,8 кв. м для проектирования и строительства многоквартирного жилого дома сроком до 01.07.2017 либо до даты государственной регистрации перехода к арендатору права собственности на объекты недвижимости.

Фирма, ссылаясь на то, что несмотря на ее неоднократные обращения Общество уклоняется от заключения договора аренды земельного участка, предъявила в арбитражный суд настоящий иск, обоснованный положениями статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 названной статьи, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

По смыслу указанной правовой нормы, ее положения применяются к отношениям с участием первоначального арендодателя и субарендатора в случае выбытия арендатора ввиду досрочного прекращения договора аренды.

В данном случае договор аренды от 10.11.2005, первоначальные стороны которого были заменены на Теруправление Росимущества и Общество, прекратился в связи с выкупом земельного участка арендатором и совпадением вследствие этого арендодателя и арендатора в одном лице. Таким образом, лицо, которому ранее земельный участок был предоставлен на условиях аренды, не выбыло из отношений, связанных с использованием земельного участка, а продолжило владеть и пользоваться земельным участком, но на иных основаниях - в качестве его собственника. Кроме того, поскольку в субаренду передавалась только часть земельного участка для использования в целях, отличных от разрешенного использования всего земельного участка, не представляется возможным соблюсти требование пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении с субарендатором договора аренды на условиях прекращенного договора аренды.

При таких обстоятельствах, а также принимая во внимание наличие договора от 08.07.2014 N 45 аренды с правом выкупа, заключенного между Обществом и Группой компаний в период действия статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ), не оспоренного в установленном порядке и не признанного недействительным, суды пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для понуждения Общества к заключению с Фирмой договора аренды части земельного участка в порядке статьи 618 названного Кодекса и отказали в удовлетворении исковых требований.

Доводы подателя жалобы подлежат отклонению как основанные на неверном толковании положений законодательства и неверной правовой характеристике взаимоотношений сторон.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает обжалуемые решение и постановление правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены указанных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.03.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2015 по делу N А56-67099/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Производственно-строительная фирма "КитежСтрой" - без удовлетворения.