Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 30 мая 2023 г. № 305-ЭС22-29516 по делу № А41-42428/2019 Дело по иску об обязании заключить договор аренды направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку, применив при расчете размера арендной платы коэффициента, предусмотренного для земельных участков для размещения объектов транспорта и дорожного хозяйства, суды не проверили его на соответствие законодательству, действовавшему на момент рассмотрения спора

Резолютивная часть определения объявлена 23.05.2023.

Полный текст определения изготовлен 30.05.2023.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Грачевой И.Л.,

судей Хатыповой Р.А. и Якимова А.А.

при участии генерального директора общества с ограниченной ответственностью «Лидер-Авто» Савинова Г.А. (приказ от 14.11.2022 № 1), представителей администрации городского округа Краснознаменск Московской области Худяковой С.А. (доверенность от 31.01.2023), Министерства имущественных отношений Московской области Черняховской Л.В. (доверенность от 09.01.2023),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа Краснознаменск Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 31.05.2022, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2022 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.11.2022 по делу № А41-42428/2019,

УСТАНОВИЛА:

общество с ограниченной ответственностью «Лидер-Авто» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к администрации городского округа Краснознаменск Московской области (далее – Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора от 15.02.2019 аренды земельного участка с кадастровым номером 55:01:0020304:51; об обязании заключить договор аренды на следующих условиях:

- изложить пункт 1.3 договора в редакции: «Участок предоставляется для осуществления арендатором следующих видов деятельности: «Автомобильный транспорт код 7.2»;

- пункт 7.2 исключить;

- при расчете арендной платы применять Кд = 1.1 в соответствии с пунктом 21 приложения к Закону Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (далее - Закон Московской области № 23/96-ОЗ) - для размещения объектов транспорта и дорожного хозяйства.

Администрация предъявила в арбитражный суд встречный иск и просила считать договор аренды земельного участка площадью 3602 кв.м с кадастровым номером 50:51:0020304:51, расположенного по адресу: Московская область, г. Краснознаменск, в районе ул. Связистов, заключенным с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу на следующих условиях:

- присвоить договору аренды новый номер согласно сквозной нумерации Администрации на дату заключения договора (дату вступления в законную силу решения суда);

- определить, что в соответствии с частью 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) датой заключения договора является дата вступления в законную силу решения суда по настоящему делу;

- изложить пункт 1.3 договора в следующей редакции: «1.3. Участок предоставляется для осуществления арендатором следующих видов деятельности (разрешенное использование земельного участка): строительство и размещение автостоянки с пунктом технического обслуживания»;

- изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: «2.1. Настоящий договор заключается на срок 3 года с даты вступления в законную силу решения суда по делу № А41-42428/19»;

- изложить пункт 2.2 договора в следующей редакции: «2.2. В соответствии с частью 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации настоящий договор вступает в силу с даты вступления в законную силу решения суда по делу № А41-42428/19»;

- изложить пункт 3.3 договора в следующей редакции: «3.3. Плата за фактическое использование земельного участка за период с 03.04.2017 по дату вступления в законную силу решения суда по делу № А41-42428/19 начислена согласно приложениям № 1, 2 и вносится арендатором в полном размере в течение 30 календарных дней с даты вступления в законную силу решения суда по делу № А41-42428/19»;

- изложить абзац 2 пункта 3.4 договора (реквизиты для перечисления арендной платы) в приведенной редакции;

- изложить пункт 7.2 договора в следующей редакции: «7.2. Изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается»;

- изложить банковские реквизиты арендодателя в разделе Х договора в приведенной редакции; актуальные адрес и банковские реквизиты арендатора (Общества);

- приложения 1, 2 к договору аренды изложить в приведенной редакции, при расчете арендной платы за фактическое использование земельного участка применять коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка - Кд = 4.2 (за 2017 - 2020 гг.), Кд = 6.0 (за 2021 - 2022 гг.).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области (далее – Министерство).

Арбитражный суд Московской области решением от 31.05.2022, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2022 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 03.11.2022, удовлетворил первоначальный иск Общества и отказал во встречном иске Администрации.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Администрация, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просит пересмотреть в кассационном порядке указанные судебные акты.

Определением от 17.04.2023 судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л. жалоба Администрации вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В отзыве на кассационную жалобу Министерство просит удовлетворить жалобу, отменить обжалуемые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение.

В судебном заседании представители Администрации и Министерства поддержали доводы жалобы, а представитель Общества просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Согласно части 1 статьи 291.11 АПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л., выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о наличии предусмотренных частью 1 статьи 291.11 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании заявления Общества Администрация постановлением от 15.10.2013 согласовала место строительства и размещения автостоянки с пунктом технического обслуживания, утвердила схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории и акт выбора земельного участка площадью 3602 кв.м для строительства и размещения автостоянки с пунктом технического обслуживания по адресу: Московская область, г. Краснознаменск, в районе ул. Связистов.

Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) 02.04.2014 заключили договор аренды земельного участка площадью 3602 кв.м с кадастровым номером 50:51:0020304:51 для строительства и размещения автостоянки с пунктом технического обслуживания сроком на 3 года.

Общество 21.11.2014 получило разрешение на строительство указанного объекта и на его основании возвело на арендованном участке объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:51:0020304:149 степенью готовности 18%. Право собственности Общества на данный объект незавершенного строительства зарегистрировано 05.06.2017.

Общество 28.04.2017 обратилось в Администрацию с заявлением о заключении нового договора аренды указанного земельного участка без проведения торгов для завершения строительства объекта недвижимости.

Администрация приняла постановление от 10.07.2017 № 471-ПА о предоставлении Обществу в аренду того же земельного участка с разрешенным использованием «строительство и размещение автостоянки с пунктом технического обслуживания»; предписала Комитету по управлению государственным имуществом Московской области (далее – Комитет) заключить с Обществом от имени Администрации договор аренды указанного земельного участка сроком на 3 года.

Комитет подготовил и направил Обществу проект договора аренды от 10.07.2017 № 6. Данный проект Общество не подписало, не согласившись с применением при расчете арендной платы Кд, равного 4,2 (для размещения автосервиса), и обратилось в арбитражный суд с иском об обязании Администрации установить в договоре аренды Кд, равный 1,1 (для размещения объектов транспорта и дорожного сервиса).

Арбитражный суд Московской области решением от 27.08.2018, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2018 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 06.03.2019 по делу № А41-81557/2019, отказал Обществу в иске об обязании Администрации установить в договоре от 10.07.2017 № 6 аренды указанного участка Кд, равный 1,1, поскольку спорный земельный участок имеет смешанный вид разрешенного использования и значение Кд должно применяться в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка с учетом наибольшего из всех возможных значений.

Администрация 15.02.2019 направила Обществу новый проект договора аренды указанного земельного участка, в пункте 1.3 которого предусмотрен вид деятельности (разрешенное использование земельного участка): строительство и размещение автостоянки с пунктом технического обслуживания, а в пункте 7.2 установлено, что изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Общество, не согласившись с приведенным видом использования участка и с условием о невозможности его изменения, направило Администрации протокол разногласий, в котором попросило указать в пункте 1.3 договора, что участок предоставляется для осуществления арендатором следующих видов деятельности: «Автомобильный транспорт код 7.2», а пункт 7.2 предложило исключить.

Администрация письмом от 01.04.2019 отклонила протокол разногласий.

В связи с тем, что стороны не достигли соглашения по условиям договора аренды, Общество и Администрация обратились в суд с настоящими требованиями об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды, и определении его условий.

Суды первой и апелляционной инстанций, сославшись на статьи 445, 446 Гражданского кодекса, статьи 7, 39.1, 39.6, 39.8, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), статьи 1, 30, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс), статью 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статью 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ), статью 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ, Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 (далее – Классификатор № 540), разъяснения, приведенные в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 49), пришли к выводу о наличии оснований для урегулирования условий договора аренды в редакции Общества.

Суды сослались также на судебные акты по делу № А41-81557/2019, в которых указано на возможность разрешения вопросов, касающихся изменения (установления) вида разрешенного использования земельного участка, применения коэффициента Кд для расчета размера арендной платы, в ходе заключения договора аренды путем урегулирования разногласий либо изменения (установления, приведения в соответствие) вида разрешенного использования земельного участка.

Суды посчитали, что при урегулировании разногласий, возникших у сторон по пункту 1.3 договора, следует принять редакцию Общества, и с учетом строительства на участке автостоянки с пунктом технического обслуживания указать, что участок предоставляется для осуществления арендатором видов деятельности: «Автомобильный транспорт код 7.2», который установлен в Классификаторе № 540.

Суды приняли во внимание, что согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 13.06.2018 основным видом экономической деятельности Общества является деятельность такси (код 49.32), а в число дополнительных видов входит вид - техническое обслуживание и ремонт автотранспортных средств (код 45.20).

Поскольку спорный участок в настоящее время имеет вид разрешенного использования: «строительство и размещение автостоянки с пунктом технического обслуживания», который Классификатором № 540 не предусмотрен, суды, сославшись на положения части 13 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, предусматривающей возможность уполномоченных органов по заявлению правообладателя участка установить соответствие разрешенного использования земельного участка классификатору, пришли к выводу о наличии оснований для указания в договоре аренды вида разрешенного использования по коду 7.2 Классификатора № 540.

Согласно статье 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ, которым установлен порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, коэффициент Кд применяется с учетом вида разрешенного использования земельного участка, а его значения определяются в соответствии с приложением к данному Закону.

Урегулирование разногласий сторон относительно пункта 1.3 договора и фактическая деятельность, осуществляемая Обществом, являются основанием для применения в договоре аренды земельного участка с даты вступления решения суда в законную силу коэффициента Кд = 1,1, соответствующего виду разрешенного использования «для размещения объектов транспорта и дорожного хозяйства» согласно приложению к Закону Московской области № 23/96-ОЗ.

Суды посчитали, что действующее законодательство предусматривает порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка и указанная возможность не поставлена в зависимость от того, внесено ли соответствующее условие в договор аренды, в связи с чем исключили пункт 7.2 договора, согласно которому изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Между тем суды трех инстанций не учли следующее.

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 38 Постановления Пленума ВС РФ № 49, переданные на рассмотрение суда разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить такой договор, рассматриваются в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).

Таким образом, разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, поскольку редакция условий договора, определенная судом, регулирует в дальнейшем отношения сторон.

При этом суд должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

При заключении договора строительной аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 Земельного кодекса).

Согласно абзацу 4 пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Градостроительное зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Согласно статье 30 Градостроительного кодекса границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Градостроительного кодекса градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (пункт 2 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса).

В силу пункта 3 части 1 статьи 38 Градостроительного кодекса одной из составляющих градостроительного регламента являются предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства, которые включают в себя в том числе предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений.

В части 3 статьи 37 Градостроительного кодекса указано, что изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Между тем суды не учли довод Администрации о том, что в соответствии с пунктом 15 статьи 11 Правил землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Краснознаменск, утвержденных постановлением Администрации от 22.06.2021 № 435-ПА, для земельных участков с видом разрешенного использования 7.2 «Автомобильный транспорт», расположенных во всех территориальных зонах, данный вид разрешенного использования является основным, если в градостроительном регламенте не указано иное, с параметрами предельной этажности 0 и остальными параметрами, не подлежащими установлению.

Суды не проверили, сможет ли Общество с учетом приведенных положений использовать земельный участок для заявленной цели (завершение строительства объекта капитального строительства) в случае установления вида разрешенного использования 7.2 «Автомобильный транспорт», для которого градостроительным регламентом правил землепользования и застройки установлены параметры предельной этажности 0.

Виды разрешенного использования земельных участков до 12.02.2021 определялись в соответствии с Классификатором № 540, а после 12.02.2021 - в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 (далее – Классификатор № П/0412).

Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:51:0020304:51 «для строительства и размещения автостоянки с пунктом технического обслуживания» установлен постановлением Администрации от 15.10.2013 № 573-ПА по заявлению Общества от 18.03.2013, то есть до вступления в силу Классификатора № 540.

Суды не дали оценку доводу Администрации о том, что вид разрешенного использования «для строительства и размещения автостоянки с пунктом технического обслуживания» не является тождественным (равнозначным) виду разрешенного использования «Автомобильный транспорт» (код 7.2) Классификатора № 540 в редакции, действовавшей до 2021 года, так и действующего в настоящее время Классификатора № П/0412, который предусматривает осуществление на земельных участках деятельности по размещению зданий и сооружений, предназначенных для обслуживания пассажиров, а также обеспечивающих работу транспортных средств, размещение автомобильных дорог, технически связанных с ними сооружений, придорожных стоянок в границах улиц и дорог, а также для размещения депо (устройства мест стоянок) автомобильного транспорта, осуществляющего перевозки людей по установленному маршруту.

При этом согласно части 11 статьи 34 Закона № 171-ФЗ разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

В отличие от собственника арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка. Кроме того, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению публичных норм земельного законодательства о предоставлении участков, в частности в целях строительства. Соответствующие позиции отражены в пунктах 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018.

Спорный земельный участок первоначально предоставлен Обществу в 2014 году без торгов по публичной процедуре выбора и предварительного согласования места размещения и строительства конкретного объекта недвижимости по договору аренды, в период действия которого Общество в соответствии с разрешительными документами уполномоченных органов возвело на участке объект незавершенного строительства.

Общество обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении спорного земельного участка однократно на три года для завершения строительства капитального объекта «автостоянка с пунктом технического обслуживания» в соответствии с правилами, предусмотренными в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса и пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Данными нормами установлено исключение из общего правила предоставления публичных участков в аренду для строительства на торгах - предоставление земельного участка без торгов в аренду однократно на три года собственнику незавершенного строительством объекта, правомерно возведенного на таком участке, для завершения строительства этого объекта.

Следовательно, при заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства по правилам указанных норм вид использования такого участка должен предусматривать возможность завершения строительства существующего объекта недвижимости, для возведения которого данный участок был предоставлен изначально.

Исходя из положений части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса и части 4 статьи 85 Земельного кодекса, в случае изменения градостроительного регламента земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, в которых использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Судами не установлено и в материалах дела отсутствуют доказательства того, что спорный участок невозможно использовать в соответствии с видом разрешенного использования «строительство и размещение автостоянки с пунктом технического обслуживания».

При этом само по себе отсутствие в Классификаторах № 540 и П/0412 вида разрешенного использования спорного земельного участка «строительство и размещение автостоянки с пунктом технического обслуживания» не влечет обязанность арендодателя внести изменение в договор аренды в части видов использования участка.

Кроме того, суды не учли, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:51:0020304:51 установлен вид разрешенного использования «строительство и размещение автостоянки с пунктом технического обслуживания». Уполномоченным органом не принималось решения о приведении существующего вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:51:0020304:51 в соответствие с действующим классификатором. Между тем только такое решение является основанием для внесения соответствующих изменений в сведения ЕГРН.

Решение суда по настоящему делу об урегулировании разногласий по договору аренды не может повлечь изменение сведений, содержащихся в ЕГРН в части установленного вида разрешенного использования указанного земельного участка.

Суды также не учли, что по общему правилу вид разрешенного использования находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предоставленного в аренду по публичной процедуре предварительного согласования места размещения и строительства определенного объекта недвижимости, не может быть изменен по требованию арендатора в отсутствие предусмотренных законом оснований.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Такой порядок в Московской области установлен Законом Московской области № 23/96-ОЗ.

Согласно статье 14 данного Закона арендная плата определяется по формуле, включающей Кд (коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка), значения которых устанавливаются в соответствии с Приложением к этому же Закону.

В связи с принятием в редакции Общества условия договора о виде разрешенного использования спорного земельного участка по коду 7.2 Классификатора № 540 «Автомобильный транспорт» суды указали на применение при расчете размера арендной платы в приложении к договору коэффициента Кд, равного 1,1, предусмотренного для земельных участков для размещения объектов транспорта и дорожного хозяйства, установленного пунктом 21 Приложения к Закону Московской области № 23/96-ОЗ.

Между тем Законом Московской области от 05.11.2019 № 221/2019-ОЗ «О внесении изменений в Закон Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области» пункт 21 Приложения к Закону Московской области № 23/96-ОЗ исключен.

Данный Закон вступил в силу на следующий день после его официального опубликования и применяется для расчета размера арендной платы с 01.01.2020.

В Приложении к Закону Московской области № 23/96-ОЗ отсутствует вид разрешенного использования земельного участка – «для размещения объектов транспорта и дорожного хозяйства».

Таким образом, суды, устанавливая в договоре Кд, равный 1,1, не проверили его на соответствие Закону Московской области № 23/96-ОЗ в редакции, действовавшей на момент рассмотрения спора.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия считает, что суды, удовлетворяя первоначальный иск Общества и отказывая во встречном иске Администрации, существенно нарушили нормы материального и процессуального права, неполно исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, поэтому обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное; принять законное и обоснованное решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Арбитражного суда Московской области от 31.05.2022, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2022 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.11.2022 по делу № А41-42428/2019 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

Р.А. Хатыпова

А.А. Якимов