Письмо Федеральной налоговой службы от 16 января 2023 г. № БС-4-11/304@ “О согласовании позиции”

Федеральная налоговая служба рассмотрела запрос о порядке налогообложения доходов, полученных налогоплательщиком от реализации жилых помещений (квартир) в многоквартирном жилом доме и сообщает следующее.

1. В части исчисления и уплаты налога в связи с применением упрощенной системы налогообложения (далее - УСН).

В соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) при определении объекта налогообложения по УСН учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном пунктами 1 и 2 статьи 248 Кодекса.

При этом на основании пункта 1 статьи 248 Кодекса к доходам относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав, а также внереализационные доходы. Доходы от реализации определяются в порядке, установленном статьей 249 Кодекса; внереализационные доходы - в порядке, установленном статьей 250 Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 346.17 Кодекса в целях главы 26.2 Кодекса датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).

Учитывая изложенное, в случае, если жилые помещения (квартиры) в многоквартирном жилом доме реализуются налогоплательщиком в рамках осуществления предпринимательской деятельности, то доходы от их реализации подлежат учету в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

2. В части исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц (далее - НДФЛ).

Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты НДФЛ по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, установлены статьей 214.10 Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 214.10 Кодекса в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.

В соответствии с подпунктом 1 статьи 223 Кодекса при получении доходов в денежной форме дата фактического получения дохода определяется как день выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц.

Следует также отметить, что согласно пункту 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик имеет право уменьшить доходы, полученные в налоговом периоде от продажи объектов недвижимости (в частности, квартир), находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения, следующим образом:

- на сумму имущественного налогового вычета в размере не более 1 000 000 руб. (с учетом доли налогоплательщика в реализованном имуществе) (согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса);

- либо на сумму фактически произведенных налогоплательщиком и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса). При этом "Отчет оценки рыночной стоимости затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства, понесенных при строительстве объекта многоквартирного жилого дома" не является документом, подтверждающим произведенные налогоплательщиком расходы на строительство квартир.