Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 мая 2017 г. N Ф08-3107/17 по делу N А01-632/2016 (ключевые темы: нежилые помещения - Арендная плата - договор купли-продажи - договор аренды - злоупотребление правом)

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 мая 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от истца - Комитета по управлению имуществом муниципального образования город Майкоп (ИНН 0105001072, ОГРН 1020100694063) - Меркушева Ю.Н. (доверенность от 30.12.2016), в отсутствие представителя ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Лидер" (ИНН 0105039943, ОГРН 1030100533792), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лидер" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2017 (судьи Галов В.В., Авдонина О.Г., Малыхина М.Н.) по делу N А01-632/2016, установил следующее.

Комитет по управлению имуществом муниципального образования город Майкоп (далее - комитет) подал в Арбитражный суд Республики Адыгея иск к обществу с ограниченной ответственностью "Лидер" (далее - общество) о взыскании 4 302 202 рублей 82 копеек долга по договору от 01.07.2007 N 489 аренды нежилого помещения (литера А) общей площадью 539,1 кв. м, расположенного по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Краснооктябрьская, 1/ул. Пушкина, 278, (далее - нежилое помещение) и 1 354 411 рублей 91 копеек пени, о расторжении договора аренды от 01.07.2007 N 489 и о понуждении к возврату нежилого помещения (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Арбитражный процессуальный кодекс).

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 26.10.2016 в удовлетворении исковых требований отказано. Установив, что на начало периода начисления задолженности у комитета имелась неисполненная обязанность по заключению с обществом договора купли-продажи нежилого помещения, суд пришел к выводу об отсутствии у общества обязанности по внесению арендной платы с августа 2013 года.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2017 решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 26.10.2016 отменено, с общества в пользу комитета взыскано 2 385 628 рублей долга с 01.11.2013 по 15.06.2016 и 903 879 рублей 61 копейка пени с 01.11.2013 по 15.06.2016. В удовлетворении остальной части иска отказано. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что наличие между сторонами спора относительно вопроса о приватизации нежилого помещения не освобождает общество от внесения арендных платежей до заключения соответствующего договора купли-продажи. Общество не лишено права на отыскание убытков, причиненных незаконным уклонением комитета от заключения договора купли-продажи нежилого помещения. В действиях комитета по взысканию арендной платы не выявлены признаки злоупотребления правом. В отсутствие нормативного акта уполномоченного органа власти (Совета народных депутатов муниципального образования город Майкоп) об изменении порядка расчета размера арендной платы и соглашения сторон о внесении таких изменений в договор аренды от 01.07.2007 N 489 арендная плата за 2015 и 2016 годы начислена в размере, согласованном на 2014 год. Наличие у комитета неисполненной обязанности по заключению с обществом договора купли-продажи нежилого помещения позволило квалифицировать действия комитета по расторжению договора аренды от 01.07.2007 N 489 и понуждению общества к возврату объекта аренды как злоупотребление правом.

Общество обжаловало постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2017 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс). Доводы кассационной жалобы сводятся к следующему. Общество как субъект права на приобретение нежилого помещения в собственность инициировало соответствующую процедуру в 2013 году. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 10.09.2014 по делу N А01-2912/2013 составленный по заказу общества отчет о рыночной стоимости нежилого помещения признан верным. В рамках дела N А01-260/2015 признано незаконным бездействие комитета, выразившееся в непринятии решения о продаже обществу нежилого помещения и в несовершении юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права общества на приватизацию арендуемого имущества.

Комитет обязан был направить обществу проект договора купли-продажи нежилого помещения не позднее августа 2013 года. Уклоняясь от заключения договора купли-продажи нежилого помещения с августа 2013 года, комитет при предъявлении требования о взыскании задолженности по арендной плате злоупотребил правом.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя комитета, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Судом апелляционной инстанции установлено, что комитет (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Сташ Л.И. (арендатор) заключили договор от 01.07.2007 N 489 аренды нежилого помещения для организации общественного питания с 01.07.2007 по 01.07.2022. Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.07.2007. Арендная плата согласована в размере 44 206 рублей 78 копеек в месяц без учета НДС (пункт 3.1) и подлежала уплате до 1 числа месяца, следующего за отчетным (пункт 3.3). По договору от 11.03.2010 права и обязанности арендатора по договору аренды от 01.07.2007 N 489 переданы обществу. Дополнительным соглашением от 01.01.2013 N 7 установлен размер ежемесячной арендной платы в размере 86 286 рублей 31 копейки, дополнительным соглашением от 01.01.2014 N 8 - 103 835 рублей 65 копеек, а дополнительным соглашением от 01.01.2015 N 9 - 213 354 рублей 22 копеек. Претензиями от 07.11.2014 N 6704, от 10.07.2014 N 3846, от 21.07.2015 N 7274 комитет предупредил общество о наличии задолженности и необходимости ее погашения, предложил расторгнуть договор аренды от 01.07.2007 N 489 и освободить нежилое помещение.

Названные обстоятельства послужили основанием обращения комитета в арбитражный суд. Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Согласно пунктам 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Применительно к названным нормам в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" приведены следующие разъяснения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Установление недобросовестного поведения одной из сторон может служить основанием отказа в защите принадлежащего ей права, а также применения иных мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса). По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614, 622 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный его условиями. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пунктах 5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся разъяснения, согласно которым в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. Поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязанность по внесению арендной платы. Такая обязанность прекращается в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору). В силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества в порядке, определенном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязанности по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

В рассматриваемом случае договор купли-продажи сторонами не заключен, арендные правоотношения продолжаются, общество обязано вносить арендную плату. Виновные действия комитета, выраженные в уклонении от заключения договора купли-продажи нежилого помещения, при определенных обстоятельствах могут служить основанием для возмещения обществу понесенных в связи с этим убытков, но не освобождают арендатора от обязанности по внесению арендной платы.

С учетом вышеприведенных нормативных положений и разъяснений высшей судебной инстанции, независимо от наличия между сторонами спора о порядке и условиях приватизации нежилого помещения и стадии его рассмотрения (разрешения), в отсутствие доказательств заключения договора купли-продажи нежилого помещения у суда апелляционной инстанции отсутствовали законные основания как для вывода о прекращении у общества обязанности по внесению арендных платежей за спорный период, так и для квалификации действий комитета по взысканию в доход бюджета публично-правового образования задолженности по не прекращенному в установленном порядке договору аренды муниципального имущества как направленных исключительно на причинение вреда обществу, на обход закона с противоправной целью, а также как иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Кассационная жалоба общества не содержит доводы о нарушении согласованного сторонами порядка исчисления арендной платы. В данной части обжалуемый судебный акт судом кассационной инстанции не пересматривается.

Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2017 по делу N А01-632/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.