Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 февраля 2015 г. N Ф08-10823/14 по делу N А32-19788/2013 (ключевые темы: арендная плата - условия договора - аренда помещений - повторная экспертиза - посреднические услуги)

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 февраля 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Савенко Л.И., судей Бабаевой О.В. и Рогальского С.В., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Романова Романа Владимировича (ИНН 230900775710 ОГРНИП 307230914500045) - Погорелова К.Г. (доверенность от 11.02.2015), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Фирма "НЭФ"" (ИНН 0106004728, ОГРН 1020100825656) - Горбатенко С.А. (доверенность от 05.06.2014), Абреч Р.С. (доверенность от 13.01.2014), рассмотрев кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Фирма "НЭФ"" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2014 (судья Григорьева Ю.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2014 (судьи Величко М.Г., Пономарева И.В., Баранова Ю.И.) и индивидуального предпринимателя Романова Романа Владимировича на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2014 по делу N А32-19788/2013, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Романов Р.В. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО "Фирма "НЭФ"" (далее - общество) о взыскании 454 500 рублей единовременного вознаграждения за оказание риэлтерских услуг, 4 667 тыс. рублей дополнительного вознаграждения за оказание риэлтерских услуг с 20.04.2013 по 20.05.2014, 44 482 рублей 09 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами с 15.03.2013 по 22.05.2014 (уточненные требования).

Решением суда от 27.05.2014 исковые требования удовлетворены частично, с общества в пользу предпринимателя взыскано 275 тыс. рублей единовременного вознаграждения за оказание риэлтерских услуг, 4 667 тыс. рублей дополнительного вознаграждения за оказание риэлтерских услуг с 20.04.2013 по 20.05.2014 и 26 972 рубля 92 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами с 15.03.2013 по 22.05.2014 от суммы единовременного вознаграждения. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Судом распределены судебные расходы пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 01.09.2014 решение суда первой инстанции от 27.05.2014 изменено, в удовлетворении исковых требований о взыскании 4 667 тыс. рублей дополнительного вознаграждения за оказание риэлтерских услуг с 20.04.2013 по 20.05.2014 отказано. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Перераспределены судебные расходы. Судебный акт мотивирован тем, что получение части арендной платы на постоянной основе противоречит смыслу оказания риэлтерских услуг с учетом оказания услуг только разово, в части осмотра арендуемого имущества для потенциального арендатора. Условие договора о получении части арендной платы риелтором в течение 10 лет является явно несправедливым условием договора, ухудшающим положение общества. В сложившейся ситуации следует исходить из правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пунктах 9 и 10 постановления от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" (далее - постановление Пленума N 16).

В кассационной жалобе общество просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда. Жалоба мотивирована следующими доводами:

- предприниматель не исполнил обязательства, принятые на себя по пункту 2.1 договора от 13.12.2012, соответственно, не оказал услуги;

- акт осмотра объекта от 20.12.2012, акт выполненных услуг от 25.04.2013 составлены предпринимателем самостоятельно на основании подписанных ранее документов;

- из должностной инструкции Широбокова А.А. не следует, что в его обязанности входит от имени банка подписывать документы, касающиеся аренды помещений, указанное обстоятельство подтверждено письмом Краснодарского отделения Сбербанка от 26.06.2014 N 8619;

- суды не вызвали в качестве свидетеля Широбокова А.А., поскольку банк сообщил о том, что не направлял его для осмотра помещения;

- суды неправильно отказали в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе решение суда первой инстанции. Жалоба мотивирована следующими доводами:

- суд апелляционной инстанции необоснованно руководствовался правовой позицией, изложенной в постановлении Пленума N 16;

- суд апелляционной инстанции не учел, что согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) условия договора определяются по усмотрению сторон;

- общество согласилось с ценой договора;

- суд не вправе пересматривать условия оплаты по договору;

- общество не является "слабой" стороной сделки;

- общество не возражало против условий договора при его заключении;

- выплата осуществляется не из имущества общества, а из арендных платежей, размер которых превышает размер, установленный договором на оказание услуг;

- в материалы дела не представлены доказательства того, что предприниматель действовал с заведомой целью причинить вред контрагенту;

- разъяснения Пленумов Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не являются обязательными для судов.

В судебном заседании стороны поддержали доводы жалоб и обосновали свои возражения по ним.

Согласно статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений и постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено Кодексом.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, считает, что судебный акт надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 13.12.2012 предприниматель (исполнитель) и общество (заказчик) заключили договор, по условиям которого предприниматель обязуется оказать посреднические и маркетинговые услуги, направленные на поиск потенциального нанимателя (арендатора) на объект недвижимости: нежилые помещения 1-го этажа (литеры А N 17/1, 18, 19, 52, 52/1, 52/2, 52/3, 52/4), нежилые помещения антресоли N 15 - 17, 18, 18/1, 19, 20, назначение объекта - нежилое, площадь объекта - 363,6 кв. м, адрес (месторасположение) объекта: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Ставропольская, 184, принадлежащий заказчику на праве собственности, а общество обязуется оплатить оказанные услуги.

В пункте 1.2 договора стороны указали, что арендная плата, заявленная заказчиком, составляет 550 тысяч рублей.

Исполнитель обязался разработать рекламный пакет на объект, организовать поиск арендаторов, представить заказчику рекомендации по улучшению состояния объекта, проводить переговоры и организовывать встречи потенциальных арендаторов и заказчика, сообщать заказчику все сведения о ходе исполнения договора, назначить своего представителя для работы с заказчиком (пункт 2.1 договора).

В пункте 3.1 договора стороны предусмотрели, что за выполнение услуг по договору заказчик выплачивает исполнителю вознаграждение в размере 50% размера заявленной заказчиком арендной платы.

Согласно пункту 3.2 договора в случае, если исполнитель предложит заказчику более выгодные условия сделки с арендатором, вознаграждение исполнителя увеличивается на сумму в размере 100% от величины разницы между арендной платой, заявленной ответчиком и фактической арендной платой, уплачиваемой арендатором ответчику по договору аренды в течение всего периода его действия.

15 марта 2013 года общество и ОАО "Сбербанк России" в лице Краснодарского отделения N 8619 подписали и зарегистрировали договор аренды нежилых помещений N 13 объекта общества, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 06.05.2013 N 01/149/2013-149, со сроком аренды - 120 месяцев и стоимостью арендной платы - 2500 рублей за 1 кв. м помещений в месяц, общая сумма - 909 тыс. рублей в месяц.

Поскольку предприниматель полагает, что ему не оплатили посреднические услуги по поиску арендатора, он обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

В обоснование заявленных требований предприниматель представил акт осмотра объекта от 20.12.2012, который подписан обществом и представителем арендатора (ОАО "Сбербанк России" в лице Краснодарского отделения N 8619) Широбоковым А.А., начальником сектора управления имуществом. В акте указано, что имущество сдается по цене 2300 рублей за 1 кв. м. Кроме того, представлен двухсторонний акт выполненных работ от 25.04.2013, по которому исполнителем оказаны посреднические и маркетинговые услуги при сдаче в наем объекта недвижимости. В нем указано, что арендатором является ОАО "Сбербанк России" в лице Краснодарского отделения N 8619, арендная плата составляет 2500 рублей за 1 кв. м (т. 1, л. д. 74, 75).

Общество, возражая против исковых требований, представило письмо банка от 12.09.2013 N 08-03-01/1987, из которого следует, что предприниматель не оказывал посреднические услуги по заключению договора аренды с обществом. Общество также указывает, что акты выполненных работ, осмотра помещений подписывались одновременно с договором в виде незаполненных бланков, в подтверждение чего представлены подлинники акта осмотра объекта и акта выполненных работ, подписанные, но не заполненные сторонами (т. 1, л. д. 78, 79).

В связи с рассмотрением ходатайства общества о фальсификации доказательств (акт осмотра объекта от 20.12.2012 и акт выполненных работ от 25.04.2013) судом назначена экспертиза. Перед экспертами поставлены следующие вопросы: в одно и то же время или в разные периоды времени выполнена подпись от имени генерального директора ООО "фирма "НЭФ"" и рукописные записи в графе "Дата" и графе "Арендатор" акта осмотра объекта экземпляра истца (т. 1, л. д. 74) и было ли произведено заполнение письменного текста в акте выполненных услуг (т. 1, л. д. 75) одновременно с подписанием данного документа Романовым Р.В. и Чермитом М.М. и проставлением печатей индивидуального предпринимателя Романова Р.В. и ООО "Фирма "НЭФ"" либо рукописный текст был вписан в данный документ уже после того, как на нем были проставлены подписи и печати.

ФБУ Краснодарская лаборатория судебной экспертизы указало, что дифференцировать время выполнения записей, подписей и оттисков печатей в заявленном временном интервале (с 13.12.2012 по 24.07.2013) на основании изучения содержания растворителей в штрихах при исследовании в декабре 2013 года и позднее нельзя ввиду слабовыраженной зависимости содержания растворителей от времени выполнения на проверяемом интервале. Из заключения эксперта следует, что методика, основанная на изучении состава материалов письма и позволяющая решать вопросы о времени выполнения реквизитов документов, в указанном проверяемом временном интервале "не работает", следовательно, красящее вещество штрихов записей, подписей и оттисков печатей в настоящее время (и в будущем) не пригодно для проведения исследования в целях установления времени выполнения.

При рассмотрении спора суды пришли к правильному выводу о том, что возникшие между сторонами отношения регулируются нормами главы 39 Кодекса.

Согласно части 1 статьи 779 Кодекса по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В соответствии с частью 1 статьи 781 Кодекса заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

При рассмотрении споров, связанных с оплатой оказанных в соответствии с договором услуг, арбитражным судам необходимо руководствоваться положениями статьи 779 Кодекса, по смыслу которых исполнитель может считаться надлежаще исполнившим свои обязательства при совершении указанных в договоре действий (деятельности). При этом следует исходить из того, что отказ заказчика от оплаты фактически оказанных ему услуг не допускается (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.1999 N 48).

В соответствии с правовой позицией постановления пленума N 16, в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 Кодекса о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

В то же время, поскольку согласно пункту 4 статьи 1 Кодекса никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 Кодекса или о ничтожности таких условий по статье 169 Кодекса.

Согласно пункту 8 названного постановления в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом.

Включение в проект контракта явно несправедливого договорного условия, ухудшающего положение стороны в договоре (заказчика), поставило исполнителя в более выгодное положение, позволяющее ему извлечь необоснованное преимущество.

При рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т. д. (пункт 10 постановления пленума N 16).

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Риелтерская деятельность - это профессиональная деятельность по оказанию услуг при совершении операций с объектами недвижимого имущества за определенное вознаграждение, которая осуществляется на постоянной основе. Риелтерской деятельностью также признается другая коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимого имущества.

Суд апелляционной инстанции, установив, что предприниматель оказал обществу разовую услугу, организовав лишь просмотр объекта недвижимости потенциальному арендатору, без оказания иных услуг, предусмотренных пунктом 2.1 договора, и после просмотра помещения оказание услуг было окончено, пришел к правомерному выводу о том, что получение части арендной платы на постоянной основе в течение всего срока действия договора, противоречит смыслу оказания риэлтерских услуг и обычаям делового оборота. Вывод суда о том, что положения пункта 3.2, согласно которым ответчик обязан ежемесячно уплачивать истцу разницу между арендной платой, заявленной первоначально ответчиком, и фактической арендной платой, уплачиваемой арендатором ответчику по договору аренды в течение всего периода его действия, являются явно несправедливым условием, ухудшающим положение более слабой стороны в договоре, обоснован. Подобное условие договора противоречит смыслу оказания посреднической услуги, регулируемой правилами главы 39 Кодекса, так как цена услуги в любом случае должна быть экономически обоснована, и свидетельствует о злоупотреблении со стороны истца как риэлтера. Включение в договор такого явно несправедливого договорного условия, ухудшающего положение стороны в договоре (заказчика), существенным образом нарушающего баланс интересов неизбежно ставит исполнителя в более выгодное положение и позволяет ему извлечь необоснованное преимущество. Таким образом, вывод судов о том, что пункт 3.2 существенным образом нарушает баланс интересов, правомерен.

Довод предпринимателя о том, что суд апелляционной инстанции необоснованно руководствовался правовой позицией пленума N 16 и не учел положения статьи 421 Кодекса, надлежит отклонить, так как он основан на неверном толковании норм процессуального и материального права. Свобода договора не может быть безграничной и приводить к существенному нарушению интересов контрагента.

Согласно действовавшему ранее пункту 2 статьи 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации" по вопросам своего ведения Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации принимал постановления, обязательные для арбитражных судов.

В соответствии с абзацем 7 пункта 4 статьи 170 Кодекса (в редакции Федерального закона от 28.06.2014 N 186-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации") в мотивировочной части решения могут содержаться ссылки на постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, а также на постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. С учетом того, что постановление пленума N 16 не отменено и продолжает действовать, суд апелляционной инстанции правомерно им руководствовался. Кроме того, поскольку предприниматель является лицом, профессионально оказывающим риэлтерские услуги, и участником профессионального рынка, вывод судов о том, что общество является "слабой" стороной сделки, обоснован. Довод предпринимателя о том, что общество согласилось с ценой договора, несостоятелен, поскольку условия договора не раскрывают конечную стоимость оказанных услуг.

Указание предпринимателя на то, что выплата осуществляется не из имущества общества, а из арендных платежей, отклоняется. Денежные средства, получаемые арендодателем, являются его имуществом. Предприниматель, полагая, что с его стороны нет злоупотребления правом, не учитывает, что собственник и арендатор имущества на основании статьи 210 Кодекса несут бремя содержания имущества (оплачивают налоги, содержание имущества, коммунальные платежи и т. д.), а предприниматель как посредник, единовременно способствующий заключению договора аренды без несения расходов, планирует получать часть арендных платежей, не являясь стороной сделки и не оказывая никаких услуг. Однако поскольку в материалы дела представлен двухсторонний акт осмотра помещений и акт выполненных услуг, согласно которым именно предприниматель способствовал заключению договора, суды правомерно частично удовлетворили исковые требования.

Довод общества о том, что предприниматель не исполнил обязательства, принятые на себя по пункту 2.1 договора от 13.12.2012, соответственно, не оказал услуги, несостоятелен. В материалы дела не представлены доказательства оказания всех услуг, перечисленных в пункте 2.1 договора, но условия по поиску арендатора и осмотру помещения совместно с будущим арендатором, исполнены предпринимателем.

Ссылка заявителя жалобы на то, что акт осмотра объекта от 20.12.2012, акт выполненных услуг от 25.04.2013 составлены предпринимателем самостоятельно, на основании подписанных ранее документов, отклоняется, так как не подтверждена материалами дела. Согласно сведениям ФБУ Краснодарская лаборатория судебной экспертизы дифференцировать время выполнения записей, подписей и оттисков печатей в заявленном интервале (с 13.12.2012 по 24.07.2013) на основании изучения содержания растворителей в штрихах при исследовании в декабре 2013 года и позднее нельзя ввиду слабовыраженной зависимости содержания растворителей от времени выполнения на проверяемом интервале. Кроме того, согласно статье 2 Кодекса предпринимательская деятельность осуществляется самостоятельно на свой риск и направлена на систематическое получение прибыли, поэтому общество несет последствия подписания не заполненных бланков в полном объеме.

Указание общества о том, что из должностной инструкции Широбокова А.А. не следует, что в его обязанности входит от имени банка подписывать документы, касающиеся аренды помещений, правомерно отклонено судом апелляционной инстанции с учетом пункта 2.1.1.1 должностной инструкции Широбокова А.А., по которой в его обязанности входит осуществлять сбор исходных данных и подготавливать пакет документов для заключения хозяйственных договоров со сторонними организациями, касающихся аренды помещений, зданий, сооружений, поскольку осмотр помещений может относиться к функциям сбора исходных данных, касающихся аренды помещений.

С учетом наличия двухстороннего акта осмотра помещения, подписанного работником банка, и акта оказания услуг суды правомерно не приняли в качестве доказательства письмо банка от 12.09.2013 N 08-03-01/1987.

Эксперт при проведении судебной экспертизы указал, что методика, основанная на изучении состава материалов письма и позволяющая решать вопросы о времени выполнения реквизитов документов, в названном проверяемом временном интервале "не работает", следовательно, красящее вещество штрихов записей, подписей и оттисков печатей в настоящее время (и в будущем) не пригодно для проведения исследования в целях установления времени выполнения, поэтому суды правильно отказали в назначении повторной экспертизы. Общество не доказало, что другой эксперт имеет более высокую квалификацию и будет руководствоваться иной методикой, позволяющей ответить на поставленные вопросы, следовательно, довод общества о том, что суды необоснованно отказали в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, отклоняется.

Доводы кассационных жалоб получили надлежащую правовую оценку в обжалуемом судебном акте и направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, которая в силу статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушения, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены. Основания для отмены или изменения постановления суда апелляционной инстанции по доводам кассационных жалоб отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2014 по делу N А32-19788/2013 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.