Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 апреля 2014 г. N Ф08-1572/14 по делу N А32-12197/2013 (ключевые темы: обременение - государственная регистрация прав на недвижимое имущество - предоставление земельных участков - приобретение права на земельный участок - ничтожные сделки)

Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 2 апреля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажная фирма "Анапа-Лада"" (ИНН 2301009586, ОГРН 1022300509175) -Свидерского В.В. (доверенность от 21.01.2013), в отсутствие ответчика - администрации муниципального образования город-курорт Анапа, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью строительно-монтажная фирма "Анапа-Лада" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.08.2013 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2013 (судьи Филимонова С.С., Смотрова Н.Н., Соловьева М.В.) по делу N А32-12197/2013, установил следующее.

ООО "Строительно-монтажная фирма "Анапа-Лада"" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - администрация) со следующими требованиями:

- признать незаконным бездействие администрации, которое выразилось в непринятии решения о предоставлении в аренду обществу земельного участка (площадью 3033 кв. м) с кадастровым номером 23:37:0104018:0007, расположенного по адресу: г. Анапа, ул. Чехова, 77; не подготовке проекта договора аренды; не направлении обществу подписанного администрацией договора аренды с предложением заключить договор аренды указанного земельного участка

- обязать администрацию в месячный срок после вступления решения суда в законную силу подготовить и направить обществу проект договора аренды земельного участка с предложением о его подписании.

Решением от 26.08.2013, оставленным без изменения постановлением от 02.12.2013, в удовлетворении заявления отказано. Судебные акты мотивированы тем, что на момент обращения общества к администрации с заявлением о предоставлении земельного участка вступивших в законную силу решений суда с выводами о ничтожности договора аренды (дела N А32-1787/2013 и А3218164/2011) не имелось, поэтому на момент подачи заявления, у общества и администрации не было оснований полагать договор аренды от 27.08.2001 N 115 ничтожным. Администрация не имела возможности предоставить спорный земельный участок при наличии действующей записи о государственной регистрации договора аренды от 15.08.2001 N 115. Истцу надлежит предпринять меры по погашению регистрационной записи, после чего обратиться с заявлением в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).

Общество обжаловало судебные акты в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и просило суд кассационной инстанции отменить судебные акты, а заявление - удовлетворить. По мнению общества, администрация по существу не ответила на заявление от 20.12.2012. Выводы об отсутствии судебных актов, которыми констатирована ничтожность договора аренды, противоречат статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), наличие ничтожного договора не препятствует заключению договора, соответствующего действующему законодательству. Вывод о том, что со стороны администрации отсутствует бездействие, потому что 20.03.2013 направлен ответ, является неверным. В ответе решение о (не) предоставлении не принято.

Администрация в отзыве указала, что считает обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты по делу следует отменить, а дело - направить на новое рассмотрение.

Из материалов дела видно и судебными инстанциями установлено, что 27.08.2001 администрация и общество подписали договор аренды N 115 земельного участка с кадастровым номером 23:37:0104018:0007 площадью 3033 кв. м, расположенного по адресу: г. Анапа, ул. Чехова, 77, для строительства выставочного зала и магазина. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 14.06.2002.

Вступившими в законную силу решениями по делу N А32-1787/2013 от 15.05.2013 и по делу N А32-18164/2011 от 16.05.2013 отказано в удовлетворении требований управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа к обществу о признании недействительным (ничтожным) и расторжении договора аренды земельного участка от 27.08.2001 N 115 по причине истечения срока исковой давности и его ничтожности. В рамках дела N А32-1787/2013 отказано в применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде погашения записи об обременении в Едином государственном реестре прав.

20 декабря 2012 года общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0104018:0007 в порядке статьи 36 Земельного кодекса.

Поскольку ответ на данное заявление не последовал, общество обратилось в суд с данным заявлением.

В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отказывая в удовлетворении заявления суды, исходили из следующего.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Как установлено судами, несмотря на ничтожность совершенной сторонами сделки, запись о ее регистрации не погашена.

В такой ситуации суды пришли к выводам о необходимости первичного погашения записи о государственной регистрации обременения права администрации на земельный участок договором аренды от 27.08.2001 N 115.

Однако при этом суды не учли следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами.

Процедура предоставления земельного участка на основании статьи 36 Земельного кодекса представляет из себя сложный юридический состав, в который входит подача лицом, претендующим на земельный участок, заявления в установленном порядке, принятие административным органом решения о предоставлении земельного участка, подписание договора и его последующая регистрация, в установленном законом порядке.

Действия органа публичной власти на стадиях принятия решения о предоставлении земельного участка и подписании договора о предоставлении в аренду носят административно-правовой характер. По указанной причине наличие в Едином государственном реестре прав записи о государственной регистрации договора аренды, по своей сути являющегося ничтожной сделкой, не может препятствовать суду рассмотреть требования общества о реализации правомочий, предусмотренных нормами статьи 36 Земельного кодекса.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" сформирована универсальная правовая позиция, согласно которой оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело.

Тот факт, что договор аренды, подписанный в результате реализации сторонами нормативно закрепленных прав и обязанностей, не может быть зарегистрирован в установленном законом порядке до того момента, пока имеется непогашенная запись о государственной регистрации ничтожной сделки, лежит вне сферы применения статьи 36 Земельного кодекса.

Кроме того, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. С учетом изложенного, общество вправе инициировать самостоятельный процесс по погашению записи о ничтожной сделке. Более того, соответствующая запись может быть устранена из реестра в порядке, предусмотренном статьей 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

На основании пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в названной статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 данного Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Однако, при рассмотрении настоящего дела суды не проверяли вопрос о соблюдении указанных норм права и не устанавливали обстоятельства предоставления обществом всех необходимых документов.

Без установления названных обстоятельств и оценки доказательств выводы судов об отсутствии оснований для удовлетворения требований заявления общества не могут быть признаны соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, что в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием отмены обжалуемых судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью установления по делу дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств, что находится вне компетенции суда кассационной инстанции (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении дела суду следует, руководствуясь данными в настоящем постановлении указаниями суда кассационной инстанции, обязательными в силу части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для суда, вновь рассматривающего дело, необходимо устранить указанные недостатки, установить существенные для дела обстоятельства, исследовать все доказательства, представленные сторонами, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.08.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2013 по делу N А32-12197/2013 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.