Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 декабря 2013 г. N Ф08-7448/13 по делу N А32-3881/2013 (ключевые темы: дополнительное соглашение к договору - арендная плата - оферта - рыночная стоимость земельного участка - акцепт)

Резолютивная часть постановления объявлена 3 декабря 2013 г.

Полный текст постановления изготовлен 4 декабря 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Каравелла" (ИНН 2317039272, ОГРН 1042309869568) - Харламовой М.В. (доверенность от 19.01.2013), от ответчика - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330) - Чепурновой А.А. (доверенность от 03.10.2013), в отсутствие третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.07.2013 (судья Сумин Д.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2013 (судьи Кузнецов С.А., Ковалева Н.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-3881/2013, установил следующее.

ООО "Каравелла" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - территориальное управление) со следующими требованиями:

- обязать территориальное управление заключить с обществом дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 15.06.2005 N 04-24/42С на условиях, предложенных обществом;

- обязать территориальное управление совершить действия по государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.

Иск мотивирован наличием у сторон разногласий, возникших при внесении изменений в договор аренды от 15.06.2005 N 04-24/42С, и связанных с изъятием части арендуемого обществом участка для размещения олимпийского объекта.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра).

В ходе судебного разбирательства общество неоднократно уточняло исковые требования, в окончательной редакции просило суд обязать территориальное управление заключить с обществом дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 15.06.2005 N 04-24/42С на условиях проекта общества. По требованию об обязании совершить действия по государственной регистрации дополнительного соглашения общество заявило отказ (л. д. 56 - 59).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.07.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2013, иск удовлетворен. На территориальное управление возложена обязанность по заключению с обществом дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 15.06.2005 N 04-24/42С на условиях предложенного обществом проекта. По требованию об обязании совершить действия по государственной регистрации дополнительного соглашения к договору производство прекращено в связи с принятием судом отказа от иска в указанной части. С территориального управления в пользу общества взыскано 4 тыс. рублей расходов по оплате государственной пошлины.

Судебные инстанции установили, что по договору аренды земельного участка от 15.06.2005 N 04-24/42С обществу для эксплуатации принадлежащих ему зданий и сооружений, ранее находившихся в составе базы отдыха "Россия", и реконструкции их с изменением целевого назначения под рекреационный оздоровительный объект, в долгосрочную аренду был передан земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402040:5 площадью 10 454 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, Нижне-Имеретинская бухта. Распоряжением главы администрации Краснодарского края от 15.07.2011 N 1124-Р часть арендуемого обществом земельного участка изъята для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта. В связи с этим осуществлен раздел участка на земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0402040:1281 (площадью 3762 кв. м) и 23:49:0402040:1282 (площадью 6692 кв. м). Право аренды общества на участок площадью 3762 кв. м прекращено в судебном порядке (дело N А32-46602/2011). На основании обращения Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года (далее - департамент) представительство территориального управления в г. Сочи (далее - представительство) направило обществу проект дополнительного соглашения к договору аренды от 15.06.2005 (письмо от 10.05.2012). В соглашении из пункта 1.1 договора исключена цель предоставления земельного участка и не предусматривалось уменьшение арендной платы в связи с изменением (уменьшением) площади арендуемого участка. Общество направило в адрес представительства вариант дополнительного соглашения к договору, предусматривающий внесение изменений в части кадастрового номера и площади арендуемого участка, состава объектов недвижимости, а также размера арендной платы. Отказ представительства в подписании предложенного обществом варианта дополнительного соглашения послужил основанием для передачи разногласий на разрешение суда. При проверке доводов общества суды исходили из того, что образование земельных участков из ранее арендованного (исходного) земельного участка не влечет автоматического прекращения действия договора аренды (статьи 11.4, 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс). Следовательно, в связи с изъятием части арендуемого обществом земельного участка для федеральных нужд в договор аренды от 15.06.2005 N 04-24/42С должны быть внесены соответствующие изменения в порядке, предусмотренном статьями 450, 451 и 453 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Оценивая предложенный обществом вариант дополнительного соглашения, суды указали, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами (статья 424 Гражданского кодекса, пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса). Общество определило размер арендной платы в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Правила; постановление от 16.07.2009 N 582) на основании рыночной стоимости земельного участка с учетом изменения его площади (уменьшения на 3762 кв. м). Оценка земельного участка территориальным управлением не производилась, поэтому судами принят выполненный по заявке общества отчет от 22.04.2013 N 8-Ю/2013 об оценке рыночной стоимости участка (определена в размере 7270 тыс. рублей). В соответствии с формулой определения размера арендной платы, установленной постановлением от 16.07.2009 N 582, годовая арендная плата за участок с кадастровым номером 23:49:0402040:1282 составляет 599 775 рублей. Ответчик расчет арендной платы не оспорил, ходатайств о проведении оценки земельного участка не заявил, поэтому суд обязал территориальное управление заключить дополнительное соглашение на условиях проекта истца (статьи 9, 65 и 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс). Довод территориального управления о том, что фактически дополнительное соглашение является новым договором аренды, апелляционный суд отклонил с учетом положений статьи 11.8 Земельного кодекса. Расходы по государственной пошлине в соответствии со статьей 110 Кодекса отнесены на ответчика (л. д. 68, 119).

Территориальное управление обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. Жалоба мотивирована следующим. Как видно из материалов дела, территориальное управление исполнило обязанность по внесению изменений (дополнений) в договор аренды от 15.06.2005 N 04-24/42С в связи с изъятием земельного участка в целях размещения олимпийского объекта. Письмом от 10.05.2012 представительство направило в адрес общества проект дополнительного соглашения к договору аренды. После получения письма от 10.05.2012 общество не направило в адрес ответчика извещение об акцепте, отказе от него либо извещение об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора). По смыслу статьи 445 Гражданского кодекса письмо общества от 21.11.2012 с приложением собственного варианта дополнительного соглашения нельзя считать своевременным ответом на оферту территориального управления. Судами не учтено, что дополнительное соглашение является новым договором аренды. Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402040:5 ликвидирован (прекратил свое существование) и не является объектом гражданского оборота в соответствии со статьей 128 Гражданского кодекса. Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402040:1282 (с площадью, границами и иными индивидуальными характеристиками) является вновь образованным. Отношениями по арендному использованию указанного участка стороны не связаны. Кроме того, на часть земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402040:1282 установлен сервитут в целях строительства олимпийского объекта. Приняв решение об обязании заключить дополнительное соглашение, суд нарушил принцип разделения властей (статья 10 Конституции Российской Федерации), подменив орган исполнительной власти, уполномоченный на распоряжение собственностью Российской Федерации.

Общество в отзыве сослалось на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Указало на следующее. После раздела участка с кадастровым номером 23:49:0402040:5 в пользовании общества остался земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402040:1282 площадью 6692 кв. м. Истец за использование данного участка вносит арендную плату как за участок площадью 10 454 кв. м, а арендодатель принимает ее. Таким образом, договор аренды земельного участка от 15.06.2005 является действующим в отношении земельного участка площадью 6692 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402040:1282. Земельный кодекс устанавливает два возможных варианта оформления земельных отношений в случае раздела арендуемого земельного участка: заключение нового договора аренды на прежних условиях либо внесение изменений в ранее заключенный договор. Способ оформления земельных отношений путем внесения изменений в ранее заключенный договор был избран ответчиком (письмо от 10.05.2012). Поскольку подготовленный представительством проект дополнительного соглашения не соответствовал решению Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-46602/2011, общество его не подписало и направило в адрес ответчика собственный вариант дополнительного соглашения, а впоследствии передало разногласия по условиям дополнительного соглашения на разрешение арбитражного суда. В процессе рассмотрения настоящего дела площадь арендуемого участка (кадастровый номер 23:49:0402040:1282) была уменьшена (в связи с образованием участка площадью 849 кв. м) и в настоящее время составляет 5844 кв. м. Изменение площади участка повлекло уточнение обществом требований иска. Расчет арендной платы произведен обществом на основании постановления от 16.07.2009 N 582 в соответствии с отчетом независимого оценщика. Довод ответчика о том, что дополнительное соглашение является новым договором арены, а участок с кадастровым номером 23:49:0402040:1282 является новым объектом гражданского оборота и никогда не использовался обществом, несостоятелен. Возможность заключения дополнительного соглашения к договору аренды в случае раздела земельного участка прямо предусмотрена пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса. Как часть участка с кадастровым номером 23:49:0402040:5 спорный земельный участок находился в пользовании общества с момента заключения договора аренды. Продолжение арендных отношений подтверждается внесением арендатором (принятием арендодателем) платежей за участок. Ответчик не учитывает, что предложенные обществом изменения в договор аренды не являлись самостоятельной инициативой истца, а были связаны исключительно с необходимостью приведения договора аренды в соответствие с решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-46602/2011, а также свершившимся фактом изъятия у общества части арендуемого земельного участка для федеральных нужд. В соответствии со статьей 9 Гражданского кодекса общество вправе было направить в адрес территориального управления свой вариант дополнительного соглашения к договору аренды. Обременение части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402040:1282 сервитутом в целях строительства олимпийского объекта не препятствует заключению договора аренды (статья 23 Земельного кодекса). Кроме того, сервитут в целях строительства олимпийского объекта в отношении части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402040:5 был установлен до раздела указанного участка.

От управления Росреестра отзыв на жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель территориального управления поддержал доводы жалобы, просил судебные акты отменить, в удовлетворении требований отказать.

Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов судебных инстанций нормам действующего законодательства и представленным доказательствам.

Управление Росреестра, извещенное о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд кассационной инстанции не обеспечило.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений) на нее, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении жалобы следует отказать.

Как установили судебные инстанции, по договору от 15.06.2005 N 04-24/42С обществу был передан в аренду сроком на 49 лет находящийся в федеральной собственности земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402040:5 площадью 10 454 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, Нижне-Имеретинская бухта (запись о регистрации N 23-23-22/022/2005-414 от 27.07.2005). По условиям договора участок предоставлен обществу для эксплуатации существующих зданий и сооружений, ранее находившихся в составе базы отдыха "Россия", и реконструкции их с изменением целевого назначения под рекреационный оздоровительный объект.

Распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 15.07.2011 N 1124-р для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта изъят путем выкупа земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0402040:1281 площадью 3762 кв. м, который будет образован в результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0402040:5 площадью 10 454 кв. м, и расположенные на нем иные объекты недвижимого имущества, принадлежащие обществу на праве собственности.

В связи с изъятием недвижимого имущества в целях размещения олимпийского объекта и отказом общества от подписания проекта соглашения об изъятии, департамент обратился в арбитражный суд.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.03.2012 по делу N А32-46602/2011 требования департамента удовлетворены. У общества изъят для федеральных нужд путем прекращения права аренды земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402040:1281 площадью 3762 кв. м и расположенные на нем иные объекты недвижимого имущества. В удовлетворении встречного иска общества об обязании изъять для федеральных нужд весь земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402040:5 площадью 10 454 кв. м отказано.

По обращению департамента (о внесении изменений в договор аренды) представительство направило в адрес общества проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка (письмо от 10.05.2012).

Как установили суды, в проекте из пункта 1.1 договора исключена цель предоставления земельного участка (для эксплуатации существующих зданий и сооружений, ранее находившихся в составе базы отдыха "Россия", и реконструкции их с изменением целевого назначения под рекреационный оздоровительный объект) и не предусмотрено уменьшение арендной платы пропорционально уменьшению площади арендуемого земельного участка.

Письмом от 21.11.2012 (л. д. 9) общество направило в адрес представительства собственный вариант дополнительного соглашения, предусматривающий внесение изменений в договор аренды от 15.06.2005 N 04-24/42С в части кадастрового номера и площади арендуемого обществом земельного участка, состава расположенных на участке объектов недвижимости, а также размера арендной платы. Общество предложило изложить пункты 1.1, 1.2 и 4.1 договора аренды в следующей редакции:

- арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, находящийся в первой зоне округа санитарной охраны курорта с кадастровым номером 23:49:0402040:1282, с разрешенным использованием под рекреационный оздоровительный объект, образованный путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402040:5, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, ул. Нижне-Имеретинская бухта (далее - участок), для эксплуатации существующих зданий и сооружений, ранее находившихся в составе базы отдыха "Россия" и реконструкции их с изменением целевого назначения под рекреационный оздоровительный объект, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью, общей площадью 6692 кв. м (пункт 1.1);

- на участке имеются объекты недвижимости на праве собственности: нежилое здание - культпавильон (литера Ш) площадью 71,5 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АБ N 671511), (пункт 1.2);

- в соответствии с Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 арендная плата за участок рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка по формуле: А = С x Р (где А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации). Рыночная стоимость участка составляет 7270 тыс. рублей, что подтверждается отчетом ООО "Оценка" от 22.04.2013 N8-Ю/2013. Сумма ежегодной арендной платы за участок, определенная на основании его рыночной стоимости, составляет 599 775 рублей. При изменении рыночной стоимости участка арендная плата подлежит изменению, но не чаще одного раза в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы (пункт 4.1).

Предложенный обществом проект дополнительного соглашения к договору аренды территориальное управление (арендодатель) не подписало, поэтому истец обратился в арбитражный суд с требованиями об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды на условиях проекта общества, а также совершить действия по государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды.

В связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402040:1282 (образованием из него участка площадью 849 кв. м для размещения олимпийского объекта) общество уточнило требования и просило суд обязать ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды в отношении земельного участка площадью 5844 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402040:1282. От требования совершить действия по государственной регистрации дополнительного соглашения обществом заявлен отказ.

Отказ от иска принят судом, производство по делу в соответствующей части требований прекращено (пункт 4 части 1 статьи 150 Кодекса). Решение и апелляционное постановление в части прекращения производства по делу участвующими в деле лицами не обжалуются, поэтому судебные акты в указанной части кассационным судом не проверяются (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Судебные инстанции при разрешении спора установили, что часть арендуемого обществом по договору от 15.06.2005 N 04-24/42С земельного участка изъята для федеральных нужд путем прекращения права аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402040:1281 площадью 3762 кв. м (образован из исходного участка). Из решения Арбитражного суда Краснодарского края от 16.03.2012 по делу N А32-46602/2011 не следует, что у общества изымается весь арендуемый земельный участок. В арендном пользовании общества остался участок площадью 5844 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402040:1282), образованный при разделе земельного участка площадью 10 454 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402040:5 и образованием из него для размещения олимпийских объектов участков площадью 3762 кв. м и 849 кв. м.

Земельным кодексом (пункт 1 статьи 11.2, пункт 1 статьи 11.3) предусмотрено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Образование земельных участков из участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 11.2 Земельного кодекса целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, при разделе исходного земельного участка и образовании в его границах нескольких земельных участков на вновь образованные участки в силу названной нормы Земельного кодекса автоматически переносится разрешенное использование исходного земельного участка.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 11.4 Земельного кодекса при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (пункт 6 статьи 11.4 Земельного кодекса).

В статье 11.8 Земельного кодекса закреплены гарантии прав землевладельцев и землепользователей (в том числе арендаторов) исходных земельных участков в отношении вновь образованных земельных участков. Так, в случае образования земельных участков из участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды (пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса).

Таким образом, при образовании нового участка взамен переданного в аренду арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора или посредством заключения соглашения о внесении изменений в ранее действовавший договор. Выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон.

По общему правилу (если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором), изменение договора возможно по соглашению сторон (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Исходя из содержащегося в статье 153 Гражданского кодекса понятия гражданско-правовых сделок как действий граждан и юридических лиц, направленных на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, и отнесения договора к многосторонним сделкам (пункт 1 статьи 154 Гражданского кодекса), к заключению соглашений об изменении договора применяются правила Гражданского кодекса о заключении договора.

В пункте 2 статьи 432 Гражданского кодекса предусмотрено, что договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой (статья 443 Гражданского кодекса).

В данном случае инициатором направления оферты (проекта дополнительного соглашения к договору аренды от 15.06.2005 N 04-24/42С) являлось территориальное управление (в лице представительства) как представитель публичного собственника земельного участка (письмо от 10.05.2012). Проект соглашения направлялся обществу в связи с образованием земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0402040:1281 и 23:49:0402040:1282 и прекращением права аренды общества (изъятием для федеральных нужд) в отношении участка площадью 3762 кв. м.

Дополнительное соглашение к договору аренды по предложенному территориальным управлением проекту общество не подписало, направив собственный вариант дополнительного соглашения, что по смыслу статьи 443 Гражданского кодекса является новой офертой.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.

Заключение договора в обязательном порядке урегулировано статьей 445 Гражданского кодекса. В случаях, когда для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты (пункт 1). Если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4).

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Аналогичные правила применяются при заключении договора (определении его условий) в судебном порядке.

На основании пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Пунктом 6 Правил, принятыми постановлением от 16.07.2009 N 582 во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса, предусмотрено, что арендная плата за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года.

Исследовав предложенный обществом вариант дополнительного соглашения к договору аренды от 15.06.2005 N 04-24/42С (л. д. 58, 59), суды установили следующее. Разрешенное использование образованного при разделе земельного участка (кадастровый номер 23:49:0402040:1282) соответствует разрешенному использованию исходного земельного участка (площадью 10 454 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402040:5). Размер арендной платы общество определило в соответствии с пунктом 6 Правил на основании рыночной стоимости земельного участка с учетом изменения его площади (уменьшения на 3762 кв. м). Рыночная стоимость участка определена в отчете оценщика от 22.04.2013 N 8-Ю/2013 в размере 7270 тыс. рублей. Исходя из формулы определения размера арендной платы, установленной постановлением от 16.07.2009 N 582, годовая арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402040:1282 составляет 599 775 рублей.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендованной для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Территориальное управление не подписало проект дополнительного соглашения, направленный в его адрес обществом. При разрешении спора ответчик не оспорил определенную в отчете оценщика от 22.04.2013 рыночную стоимость земельного участка, а также расчет арендной платы. Поэтому суд обязал территориальное управление (сторону, для которой заключение договора аренды обязательно) заключить дополнительное соглашение к договору на условиях предложенного истцом проекта.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Доводы кассационной жалобы территориального управления о том, что стороны не связаны обязательственными отношениями (в связи с прекращением существования переданного в аренду земельного участка), а также о необходимости заключения нового договора аренды (в связи с образованием нового участка как объекта гражданских правоотношений) подлежат отклонению.

Заявитель не учитывает, что специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством государственного кадастрового учета. При образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка (раздела, выдела участков) природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ.

Положения пунктов 4 и 6 статьи 11.8 Земельного кодекса не устанавливают дополнительных оснований для прекращения правоотношения из договора аренды. Напротив, в законе закреплено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение с ним договора аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, либо внесения соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды.

Таким образом, стороны спора связаны обязательственными (арендными) отношениями, необходимость изменения которых вызвана изменением уникальных характеристик объекта аренды (площадь, кадастровый номер участка, местоположение его границ) в связи с изъятием части арендуемого обществом участка для федеральных нужд. При этом, Земельный кодекс допускает возможность как заключения сторонами нового договора аренды, так и внесения сторонами в ранее заключенный договор соответствующих изменений.

Ссылки заявителя на несоблюдение обществом сроков рассмотрения проекта дополнительного соглашения территориального управления, а также на нарушение судом принципа разделения властей, не соответствуют разъяснениям, содержащимся в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров".

В данном случае судом разрешен спор о понуждении к заключению договора, а не спор о передаче разногласий на разрешение суда (статья 446 Гражданского кодекса). Возможность предъявления (рассмотрения арбитражным судом) требований о понуждении к заключению договора прямо предусмотрена пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса. При этом по спору о понуждении заключить договор в резолютивной части решения указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор (статья 173 Кодекса).

Какие-либо возражения по существу (условиям) предложенного обществом проекта дополнительного соглашения к договору аренды от 15.06.2005 N 04-24/42С территориальным управлением не заявлены.

Спор разрешен судами первой и апелляционной инстанций на основе правильного применения норм гражданского и земельного законодательства. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.

Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель от уплаты государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы освобожден.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.07.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2013 по делу N А32-3881/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.