Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 января 2017 г. N Ф08-9709/16 по делу N А32-47208/2015 (ключевые темы: нарушение условий договора - целевое назначение - договор аренды земельного участка - разрешенное использование - самовольная постройка)

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 января 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - закрытого акционерного общества "Пансионат "УТРО"" (ИНН 2317028288, ОГРН 1022302719933) - Яровой О.П. (доверенность от 09.01.2017), в отсутствие истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Пансионат "Утро"" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2016 по делу N А32-47208/2015 (судьи Малыхина М.Н., Авдонина О.Г., Попов А.А.), установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ЗАО "Пансионат "УТРО"" (далее - общество) о расторжение договора от 05.05.2011 N 4900006712 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 1685 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402032:352, расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Цветочная, 44а.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик в нарушение цели предоставления земельного участка возвел на нем, в отсутствии разрешительной документации, самовольную постройку.

Решением от 09.06.2016 (судья Пристяжнюк А.Г.) в удовлетворении исковых требований отказано. Суд пришел к выводу о том, что возведение ответчиком самовольной постройки не является существенным нарушением условий договора аренды. Учитывая, что администрация обратилась с требованием о сносе самовольно возведенного объекта, суд полагает, что права истца действиями ответчика не нарушены.

Постановлением от 29.09.2016 решение от 09.06.2016 отменено, иск удовлетворен. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что действия ответчика по возведению на предоставленном ему по договору аренды от 05.05.2011 N 4900006712 земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402032:352 самовольного строения являются нарушением условий договора (пункты 5.2, 5.3 и 5.2.16). При этом суд установил, а ответчик не опроверг, что объект отвечает признакам недвижимого имущества, возведен арендатором без согласия собственника и разрешительной документации. Сделав вывод о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды и соблюдении истцом досудебного порядка разрешения спора, суд апелляционной инстанции принял судебный акт о расторжении договора аренды.

В кассационной жалобе общество просит отменить постановление и оставить в силе решение суда первой инстанции. По мнению заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что строительство на земельном участке объекта без разрешения арендодателя является существенным нарушением условий договора аренды и в силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) влечет его расторжение. Истец не доказал, что в результате действий ответчика ему причинен ущерб.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что постановление следует оставить без изменения.

Суды установили, что 05.05.2011 муниципальное образование город Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 4900006712 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 1685 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402032:352, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Цветочная, д. 44а, с видом разрешенного использования - общественное питание.

Администрация обладает полномочиями по распоряжению указанным земельным участком, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 15.05.2015.

В ходе осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402032:352, проведенного 14.08.2015 сотрудниками администрации, установлено, что в его границах располагается на капитальном основании (фундаментная плита) одноэтажное строение неправильной формы из керамзитоблоков и металлических конструкций ориентировочной площадью 66,4 кв. м. Указанное строение возведено в границах красных линий ул. Цветочной, без соблюдения градостроительных регламентов и нормативов в части отступов от границ земельного участка. Разрешительная документация на данный объект не выдавалась (л. д. 10, 11).

Согласно пункту 1.3 договора возведение (новых) строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без соответствующей разрешительной документации не допускается.

Ответчик в администрацию за получением разрешительной документации не обращался.

В соответствии с пунктом 5.2.8 договора арендатор обязан использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях предусмотренных подпунктами 1.1 и 1.3 договора способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному ресурсу, а также возводить жилые и иные строения в соответствии с целевым назначением земельного участка, только с согласия арендодателя и при наличии разрешительной документации, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.

По условиям пункта 4.1.1 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке принять решение о прекращении права пользования земельным участком и расторжению договора при использовании земельного участка в целях, не предусмотренных договором, способом, ухудшающим его качественные характеристики, при невыполнении арендатором обязанностей, указанных в пунктах 5.2 и 5.3 договора.

17 ноября 2015 года истец направил в адрес ответчика претензию N 3231/02-05-17 об устранении нарушений условий договора аренды, выявленных в ходе проверки (л. д. 27 - 30). Однако данное обращение общество оставило без ответа и удовлетворения.

Предложение администрации от 04.12.2015 N 34571/02-05 обеспечить явку представителя ответчика для подписания соглашения о расторжении договора аренды также оставлено арендатором без внимания (л. д. 24 - 26).

Полагая, что досудебный порядок урегулирования спора соблюден и земельный участок используется ответчиком в нарушение (цели) условий договора, истец обратился с иском в арбитражный суд.

Отменяя решение и удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие (дополнительные) основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Администрация в качестве основания для расторжения договора указала на возведение на участке самовольных построек, использование спорного участка не по целевому назначению, а также на нарушение арендатором обязанности по уведомлению арендодателя о возведении здания, имеющего признаки недвижимого имущества.

В силу абзаца 2 статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, признав соблюденным истцом досудебный порядок разрешения спора, суд апелляционной инстанции установил, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402032:352 предоставлялся обществу с видом разрешенного использования - общественное питание. В тоже время ответчик в нарушение условий договора (пункты 5.2, 5.3 и 5.2.16) на указанном земельном участке возвел без согласия арендатора и разрешительной документации самовольное строение (акт осмотра от 14.08.2015 N 024), которое имеет признаки недвижимого имущества, что не соответствует цели использования земельного участка, предусмотренной договором аренды. Доказательств того, что возведенный объект не отвечает признакам недвижимого имущества, ответчик не представил.

В кассационной жалобе также отсутствуют ссылки на соответствующие доказательства.

Поскольку истец доказал факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил заявленный иск (статьи 9 и 65 Кодекса).

Доводы жалобы признаются судом округа несостоятельными, поскольку основаны на ошибочном понимании ответчиком норм материального и процессуального права.

Нормы материального права при рассмотрении дела применены апелляционным судом правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение постановления (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения постановления от 29.09.2016 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2016 по делу N А32-47208/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.