Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 декабря 2012 г. N Ф08-7743/12 по делу N А53-20734/2012 (ключевые темы: ставки арендной платы - арендная плата - нежилые помещения - расчетные документы - взыскание задолженности)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 декабря 2012 г. N Ф08-7743/12 по делу N А53-20734/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2012 г.

Полный текст постановления изготовлен 26 декабря 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., в отсутствие истца - общества с ограниченной ответственностью "Пассаж" (ИНН 6164211749, ОГРН 1036164009364), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Офис-сервис" (ИНН 6165102196, ОГРН 1026103709631), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Офис-сервис" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.09.2012 по делу N А53-20734/2012 (судья Меленчук И.С.), установил следующее.

ООО "Пассаж" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Офис-сервис" (далее - фирма) о взыскании 7 537 тыс. рублей долга по договору от 31.07.2006 N 31/07/06 аренды нежилых помещений.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.09.2012 иск удовлетворен. С ответчика в пользу истца взыскан долг в сумме 7 537 тыс. рублей с 01.08.2009 по 31.07.2011. Суд пришел к выводу о том, что в соответствии с условиями договора аренды от 31.07.2006 фирма приняла на себя обязательства вносить арендную плату за используемые нежилые помещения в сумме 625 тыс. рублей в месяц. Дополнительные соглашения N 5 и 6 к договору, уменьшающие ежемесячный размер арендной платы, не прошли процедуру государственной регистрации. Поскольку данные дополнительные соглашения к договору не зарегистрированы, они не могут считаться заключенными в силу требований пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) и применяться для исчисления долга по договору. Представленный ответчиком расчет содержит указание на платежи, произведенные до 01.08.2009 и после 31.07.2011. Данные денежные средства не могут быть зачтены в счет погашения заявленного долга. Кроме того, платежные документы содержат указание на назначение платежа в виде конкретных периодов аренды спорного имущества. Ответчик также включил в расчет платежи в возмещение коммунальных расходов, которые не относятся к предмету спора и не могут быть зачтены в счет погашения долга по арендной плате в спорный период. Доводы фирмы о том, что у истца имеется встречная задолженность по другим денежным обязательствам, суд отклонил со ссылкой на отсутствие возможности для проведения зачета. По состоянию на 25.08.2011 фирма не значится в числе кредиторов общества.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2012 апелляционная жалоба фирмы возвращена (т. 3, л. д. 108 - 112).

В кассационной жалобе ответчик, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судом выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение от 21.09.2012. По мнению фирмы, суд не принял во внимание, что при заключении договора размер арендной платы (625 тыс. рублей в месяц) установлен на один год (до 31.07.2007). В дополнительных соглашениях N 5 и 6 стороны установили новый размер арендной платы на следующий период. На основании измененного размера арендных платежей выставлялись счета и производились расчеты, что свидетельствует о достижении сторонами соглашения по данному условию. Суд не учел, что названные дополнительные соглашения не изменяют условия сделки, поскольку размер арендной платы в рассматриваемый период договором не установлен. Ссылка в решении на не вступивший в законную силу судебный акт по делу N А53-23096/2012 является некорректной. Суд также не дал надлежащей оценки доводам ответчика о наличии переплаты по договору, что подтверждается представленными в дело выписками по расчетному счету.

Кассационный суд объявлял перерыв в заседании до 14 часов 10 минут 25 декабря 2012 года.

В суд поступило ходатайство внешнего управляющего общества об отложении рассмотрения кассационной жалобы. Поскольку доводы ходатайства не подтверждены документально, кассационный суд не нашел оснований для его удовлетворения (часть 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение надлежит отменить и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Как видно из материалов дела, общество (арендодатель) и фирма (арендатор) 31.07.2006 заключили договор N 31/07/06 аренды нежилых помещений общей площадью 2560,9 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 104/32.

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендатор принял на себя обязательства своевременно вносить плату за пользование арендованными помещениями. Арендная плата по договору устанавливается в приложении N 1 к договору. Арендатор также оплачивает коммунальные услуги (газ, электроэнергию, горячую и холодную воду, другие услуги) по государственным тарифам путем оплаты счетов, выставляемых арендодателю органами, предоставляющими соответствующие услуги. Арендодатель в свою очередь выставляет арендатору калькуляцию на оплату вышеуказанных коммунальных услуг.

Стороны установили срок действия договора до 31.12.2016 года (пункт 7.1).

В пункте 8.1 рассматриваемого договора указано, что с даты его заключения договор аренды нежилых помещений от 28.02.2006 утрачивает силу.

В соглашении о размере арендной платы (приложение N 1) стороны определили, что размер арендной платы устанавливается сторонами в сумме 7500 тыс. рублей (625 тыс. рублей в месяц) сроком до 31.07.2007 (т. 1, л. д. 18).

Истец и ответчик 01.08.2006 подписали акт приема-передачи указанных в договоре нежилых помещений (т. 1, л. д. 19).

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области 18.09.2006.

Дополнительным соглашением от 31.07.2009 N 5 стороны установили размер арендной платы по договору с 01.08.2009 по 31.07.2010 в размере 400 тыс. рублей в месяц (т. 1, л. д. 21).

Дополнительным соглашением от 31.07.2010 N 6 стороны определили размер арендной платы по договору с 01.08.2010 по 30.06.2011 в размере 240 тыс. рублей в месяц (т. 1, л. д. 22).

Дополнительным соглашением от 01.07.2011 N 7 стороны установили размер арендной платы по договору с 01.07.2011 по 30.06. 2012 в размере 240 тыс. рублей в месяц (т. 1, л. д. 96). Данное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 14.10.2011.

Полагая, что в связи с отсутствием государственной регистрации дополнительных соглашений N 5 и 6 к рассматриваемому договору фирма в период с 01.08.2009 по 31.07.2011 ненадлежащим образом исполнила обязательства по внесению арендной платы, общество обратилось с иском в арбитражный суд.

Согласно статье 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 654 Кодекса договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. Размер арендной платы может быть согласован как в твердой сумме, так и путем установления порядка ее определения (статья 614 Кодекса).

По смыслу пункта 1 статьи 450 и пункта 1 статьи 452 Кодекса изменение договора возможно по соглашению сторон и совершается в той же форме, что и договор, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьями 164, 433, 609 Кодекса и разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 9 информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"", соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также требует обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого таким договором.

Так как доказательства государственной регистрации дополнительных соглашений N 5 и 6 об изменении размера арендной платы в материалы дела не представлены, суд первой инстанции правомерно признал их незаключенными (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609 Кодекса).

Изложенное означает, что указанный в названных соглашениях размер арендной платы не мог применяться для расчетов по договору.

Суд первой инстанции указал, что в спорный период арендатор обязан вносить арендные платежи в размере, согласованном в зарегистрированном договоре аренды (625 тыс. рублей в месяц).

Данный вывод сделан судом без исследования и оценки совокупности представленных в дело доказательств.

Так, в соответствии с приложением N 1 к договору размер арендной платы в сумме 625 тыс. рублей в месяц установлен сторонами до 31.07.2007 (т. 1, л. д. 18).

В то же время из справки ответчика (т. 1, л. д. 126), а также расчета (т. 3, л. д. 21), счетов и платежных документов следует, что в период после 31.07.2007 договор исполнялся исходя из размера арендной платы, отличающегося от стоимости аренды, первоначально согласованной в договоре. Вопросы о заключении сторонами иных дополнительных соглашений к рассматриваемому договору, а также о наличии их государственной регистрации суд не исследовал.

Вместе с тем данные обстоятельства имеют существенное значение для правильного определения размера арендной платы по договору в спорный период, а также для надлежащей проверки доводов фирмы об отсутствии оснований для взыскания долга в заявленном размере в связи с имеющейся переплатой.

В материалы дела представлены выставленные истцом ответчику счета на оплату аренды нежилых помещений в 2008 году исходя из размера 905 тыс. рублей в месяц (т. 3, л. д. 28 - 32), а также счета за 2009 год, в которых указан размер арендной платы в сумме 800 тыс. рублей в месяц (т. 3, л. д. 33 - 38). При этом ответчик представил копии платежных поручений, свидетельствующих о том, что в названный период исполнение договора производилась им по цене, указанной в счетах общества (т. 3, л. д. 90, 92, 94, 96, 98, 100, 102, 104, 106, 108, 110, 112, 114, 116, 118, 122, 120, 124, 126, 128). Эти и иные платежные документы (в совокупности с условиями пункта 8.1 договора от 31.07.2006) суд надлежащим образом не исследовал.

В случае, если после 31.07.2007 и до момента государственной регистрации дополнительного соглашения N 7 к договору размер арендной платы (625 тыс. рублей в месяц) в установленном порядке не изменялся, а ответчик в период, предшествовавший спорному, вносил плату в большем размере, суд вправе с учетом положений статьи 408 Кодекса самостоятельно определить размер долга по договору с учетом переплаты (при наличии таковой).

Отклоняя представленный ответчиком расчет, суд указал, что сумма переплаты по договору не может быть учтена в счет погашения долга в спорный период, поскольку платежные документы имеют четкое указание на назначение платежа в виде конкретных периодов аренды спорного имущества. В то же время в судебном акте отсутствует указание, какие именно документы (дата, номер) не приняты судом и за какой период. В этой части решение суда не соответствует требованиям пункта 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ограничение предмета судебного исследования периодом взыскания, указанным истцом, не позволило суду правильно установить содержание отношений сторон в рамках рассматриваемого договора, носящего длящийся характер, определить размер долга, а также надлежащим образом оценить представленные ответчиком платежные документы.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом судебном акте не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в нем доказательствам.

Поскольку содержащиеся в судебном акте выводы не соответствуют представленным доказательствам, решение от 21.09.2012 надлежит отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, полно и всесторонне исследовать имеющиеся в деле и дополнительно представленные доказательства, определить размер арендной платы по договору в указанный истцом период, дать оценку доводам ответчика о внесении излишней платы по договору и в зависимости от этого решить вопрос о наличии (отсутствии) у истца права на взыскание долга в заявленный период, после чего, соблюдая требования процессуального закона к содержанию судебного акта, правильно применив нормы материального и процессуального права, разрешить требование общества о взыскании арендной платы за использование нежилых помещений.

Расходы ответчика по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы распределить по результатам нового рассмотрения дела (часть 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При обращении в суд кассационной инстанции с заявлением о приостановлении исполнения судебных актов фирма уплатила государственную пошлину в сумме 1 тыс. рублей (платежное поручение от 19.11.2012 N 423). В то же время при подаче такого заявления государственная пошлина уплате не подлежит.

На основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации ошибочно уплаченная государственная пошлина подлежит возврату ответчику из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.09.2012 по делу N А53-20734/2012 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Офис-сервис" из федерального бюджета ошибочно уплаченную на основании платежного поручения от 19.11.2012 N 423 государственную пошлину в сумме 1000 рублей.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: