Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 декабря 2012 г. N Ф08-7435/12 по делу N А53-16856/2012 (ключевые темы: договор аренды земельного участка - новый срок - срок договора аренды - заинтересованное лицо - строительство зданий)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 декабря 2012 г. N Ф08-7435/12 по делу N А53-16856/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2012 г.

Полный текст постановления изготовлен 26 декабря 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Апекс плюс" (ИНН 6168060650, ОГРН 1026104359380) - Чакряна А.А. (доверенность от 15.04.2012), от заинтересованного лица - администрации города Ростова-на-Дону - Янина В.В. (доверенность от 12.01.2012), в отсутствие заинтересованного лица - Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (ИНН 6164045474, ОГРН 1026103292380), третьего лица - Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Апекс плюс" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 31.07.2012 (судья Андрианова Ю.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2012 (судьи Авдонина О.Г., Ломидзе О.Г., Мисник Н.Н.) по делу N А53-16856/2012, установил следующее.

ООО "Апекс плюс" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к Департаменту архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (далее - департамент архитектуры) с заявлением о признании незаконным бездействия, выразившегося в не подготовке ответа и не направлении на визирование правового акта администрации города Ростова-на-Дону о заключении на новый срок договора аренды земельного участка (кадастровый номер 61:44:010311:91) площадью 0,1951 га для строительства здания общественного назначения и возложении на заинтересованное лицо обязанности устранить допущенное нарушение. Заявитель также просил признать незаконным бездействие администрации города Ростова-на-Дону (далее - администрация), выразившееся в непринятии по заявлению общества решения о заключении на новый срок договора аренды земельного участка (кадастровый номер 61:44:010311:91) площадью 0,1951 га (в том числе 0,1190 га - охранная зона инженерных коммуникаций) для строительства здания общественного назначения сроком на три года (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент имущественных отношений).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 31.07.2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2012, в удовлетворении заявления отказано. Суд пришел к выводу об избрании обществом неверного способа защиты нарушенного права. Бездействие департамента архитектуры не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности. Апелляционный суд также указал, что департамент архитектуры в письме от 23.09.2011 информировал общество о нецелесообразности продления на новый срок договора аренды испрашиваемого земельного участка. Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что заинтересованное лицо рассмотрело заявление общества и отказало в продлении срока действия договора аренды земельного участка. Кроме того, в соответствии с пунктом 4.3.3 договора от 18.02.2009 N 31027 по истечении срока его действия арендатор в преимущественном порядке перед другими лицами имеет право заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора. При этом продление договора на новый срок могло быть произведено исключительно по соглашению сторон и не являлось обязательным для арендодателя. В нарушение условий договора общество обратилось в департамент архитектуры только 24.08.2011, т. е. за 1 месяц до окончания срока его действия. В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок. Апелляционный суд также сослался на отсутствие в материалах дела доказательств обращения общества с соответствующим заявлением в администрацию.

В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и апелляционное постановление. По мнению заявителя, суды не учли, что обязанность для стороны договора (департамента имущественных отношений) заключить или продлить договор аренды возникает в случае принятия правового акта администрации о предоставлении земельного участка или о заключении договора на новый срок. Обязанность по приему заявления и подготовке проекта такого правового акта, его согласование (визирование) в силу сложившегося порядка взаимодействия структурных подразделений администрации возложена на департамент архитектуры. Непосредственное принятие правового акта о заключении на новый срок договора аренды земельного участка относится к компетенции администрации. Удовлетворение требований общества привело бы к возникновению у арендодателя обязанности заключить на новый срок договор аренды земельного участка. Суды также не учли, что орган местного самоуправления, наделенный в силу закона полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, не может быть приравнен по своему правовому положению к лицу, владеющему земельным участком на праве частной собственности. Отношения, связанные с предоставлением земельных участков (либо заключением договора на новый срок), в том числе для строительства, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют публично-правовой характер. Апелляционный суд дал неверную оценку письму департамента архитектуры от 23.09.2011, которое является уведомлением о продлении срока рассмотрения обращения общества на неопределенный срок. Вывод суда апелляционной инстанции о том, что общество не приступило к освоению земельного участка в течение срока действия договора аренды, не соответствует представленным в дело доказательствам. Заявителем предпринимались необходимые меры по освоению предоставленного в аренду земельного участка, в том числе выполнялись рекомендации органов местного самоуправления. Обращение общества в одно из структурных подразделений единого исполнительного органа местного самоуправления (арендодателя) необходимо рассматривать как надлежащее.

Отзывы на жалобу в суд не поступили.

В заседании представитель общества просил отменить решение и апелляционное постановление и удовлетворить заявление в полном объеме.

Представитель администрации указал на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение от 31.07.2012 и постановление от 22.10.2012 надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 30.06.2008 постановлением мэра города Ростова-на-Дону N 644 "О предварительном согласовании ООО "Апекс плюс" места размещения здания общественного назначения по просп. Королева в районе жилых домов N 14 - 16б" обществу предварительно согласовано место размещения здания общественного назначения по просп. Королева в районе жилых домов N 14-16б в г. Ростове-на-Дону (т. 1, л. д. 33 - 36).

Постановлением мэра города Ростова-на-Дону от 25.09.2008 N 979 обществу предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок площадью 0,1951 га (кадастровый номер 61:44:010311:91), в том числе 0,1190 га - охранная зона инженерных коммуникаций, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, просп. Королева, в районе жилых домов N 14 - 16б, для строительства здания общественного назначения (т. 1, л. д. 41, 42).

Департамент имущественных отношений (арендодатель) и общество (арендатор) 18.02.2009 заключили договор N 31027 аренды земельного участка площадью 1951 кв. м (кадастровый номер 61:44:01 03 11:0091), расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, просп. Королева, в районе жилых домов N 14 - 16б, для строительства здания общественного назначения.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия установлен с 25.09.2008 по 25.09.2011.

В силу пункта 4.3.3 договора по истечении срока его действия арендатор вправе в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора.

18 февраля 2009 года департамент имущественных отношений и общество подписали акт приема передачи данного земельного участка.

Договор от 18.02.2009 N 31027 в установленном порядке прошел процедуру государственной регистрации (т. 1, л. д. 43 - 48).

Апелляционный суд установил, что разрешение на строительство объекта на данном земельном участке не выдавалось.

В письме от 09.08.2011 N 242 общество уведомило заинтересованное лицо о намерении продлить договор аренды от 18.02.2009 N 31027 на три года. Данное обращение поступило в департамент архитектуры 24.08.2011 (т. 1, л. д. 84).

23 сентября 2011 года департамент архитектуры сообщил обществу о нецелесообразности продления договора аренды на новый срок, поскольку строительство объекта не ведется (в том числе не получено разрешение на строительство здания в установленные сроки), поступают многочисленные жалобы жителей микрорайона в адрес органов государственной власти с возражениями против строительства. Заинтересованное лицо также указало, что в адрес департамента имущественных отношений направлена соответствующая информация для принятия решения о целесообразности подготовки проекта постановления о заключении договора аренды на новый срок. После поступления ответа департамент архитектуры вернется к рассмотрению данного вопроса (т. 1, л. д. 85).

Полагая, что департамент архитектуры и администрация допустили бездействие, выразившееся в уклонении от принятия решений и подготовки правовых актов, необходимых для заключения на новый срок договора аренды земельного участка, общество обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания такого заявления обоснованным суду необходимо установить одновременное наличие двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 2 статьи 201 Кодекса).

Оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, апелляционный суд пришел к выводу о том, что департамент архитектуры не допустил незаконного бездействия, поскольку фактически рассмотрел обращение общества и отказал в продлении срока действия договора аренды земельного участка.

Соответствующие доводы жалобы направлены на переоценку представленных в дело доказательств, поэтому не принимаются кассационным судом в силу ограничений, закрепленных в части 2 статьи 287 Кодекса.

В суде первой инстанции представитель общества пояснил, что целью обращения в суд является получение земельного участка в аренду на новый срок.

Из материалов дела следует, что земельный участок первоначально предоставлен обществу с соблюдением процедур, предусмотренных Земельным кодексом. После принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства (пункт 2 статьи 32 Земельного кодекса) заявитель и департамент имущественных отношений заключили договор аренды.

При заключении в установленном порядке договора аренды публично-правовые отношения по предоставлению земли прекратились (административный акт исполнен), а между сторонами возникли иные (обязательственные) правоотношения по владению и пользованию спорным участком, которые основаны на самостоятельной гражданско-правовой сделке.

В рамках данного дела заявитель оспаривает бездействие заинтересованных лиц по правилам главы 24 Кодекса. В то же время требования общества сводятся к понуждению заинтересованных лиц принять решение о заключении договора аренды земельного участка на новый срок.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором. Согласно пункту 4 статьи 445 данного Кодекса, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса определяет, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 данного Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если таковой не прописан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

С учетом положений приведенных норм апелляционный суд пришел к верному выводу о том, что намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 изложил правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

Доказательства, подтверждающие наличие названного условия, в материалы дела не представлены.

Рассмотрение вопроса об обязанности уполномоченного лица заключить договор аренды земельного участка невозможно без исследования содержания возникших между сторонами гражданско-правовых отношений.

При этом вопрос о наличии или отсутствии оснований для понуждения к заключению договора аренды на новый срок подлежит рассмотрению в порядке искового производства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11).

Кроме того, положения пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса, статьи 4 Кодекса связывают право лица на обращение в суд с возможностью восстановления нарушенного права.

Поскольку в рамках избранного способа защиты права общества не могут быть восстановлены, суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.

Довод кассационной жалобы о невозможности рассмотрения вопроса о продлении срока действия договора аренды находящегося в публичной собственности земельного участка без подготовки и принятия ненормативного правового акта ошибочен. В случае, если при рассмотрении соответствующего искового заявления суд придет к выводу о наличии предусмотренных законом оснований для заключения договора аренды на новый срок, а также о незаконном уклонении уполномоченного субъекта от его заключения, отсутствие правового акта о предоставлении участка на новый срок не будет являться препятствием для удовлетворения иска.

Доводы жалобы об ошибочности выводов судов об отсутствии доказательств принятия заявителем мер к освоению участка, а также об обращении с заявлением о продлении срока действия договора в ненадлежащий орган, кассационный суд признает обоснованными.

Вместе с тем данные ошибочные выводы не повлияли на правильность принятых по делу судебных актов

Иные доводы общества рассматривались апелляционным судом и получили верную правовую оценку.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в кассационной жалобе. Нарушения норм процессуального права, в том числе названные в части 4 статьи 288 Кодекса, не установлены.

Государственная пошлина, уплаченная при обращении в кассационный суд, относится на общество (статья 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 31.07.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2012 по делу N А53-16856/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: