(1).jpg)
Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 декабря 2012 г. N Ф08-7155/12 по делу N А63-6371/2011 (ключевые темы: ставки арендной платы - внесение арендной платы - отчет об оценке - неустойка - расчет арендной платы)
Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 декабря 2012 г. N Ф08-7155/12 по делу N А63-6371/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2012 г.
Полный текст постановления изготовлен 19 декабря 2012 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Назаренко И.П. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - открытого акционерного общества "Завод ЛактоПробиотиков" (ОГРН 1082635007510) - Игнатьева Д.В. (доверенность от 10.10.2012), в отсутствие представителя истца - территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (ОГРН 1102635006462), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 22.02.2012 (судья Говорун А.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2012 (судьи Баканов А.П., Егорченко И.Н., Казакова Г.В.) по делу N А63-6371/2011, установил следующее.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (далее - управление) обратилось в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу "Завод ЛактоПробиотиков" (далее - общество) о взыскании 2 955 908 рублей 67 копеек долга по договору аренды земельного участка от 19.02.2009 N 315, 51 608 рублей 83 копеек пени за период с 01.07.2008 по 21.07.2011.
Общество предъявило к управлению встречный иск о признании договора аренды земельного участка от 19.02.2009 N 315 незаключенным, который определением от 31.10.2011 принят судом для совместного рассмотрения с основным иском (т. 1, л. д. 73 - 75, 83 - 84).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 22.02.2012, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2012, исковые требования управления удовлетворены частично, с общества в пользу управления взыскано 1 920 005 рублей 90 копеек долга по арендной плате, 29 489 рублей 90 копеек неустойки. В удовлетворении встречного иска отказано. Суд указал на ошибочность расчета арендной платы за период с 01.07.2008 по 31.12.2008, отсутствие нормативного обоснования использованной истцом формулы, произвел перерасчет суммы, подлежащей взысканию за этот период, с учетом порядка определения размера арендной платы, установленного Правительством Российской Федерации. Суд также указал на неправомерность начисления неустойки за период, предшествующий заключению договора аренды, признал обоснованным представленный ответчиком контррасчет неустойки за период с 19.02.2009 по 21.07.2011. Суд отклонил доводы общества о незаключенности договора аренды, указав, что стороны согласовали его существенные условия. Действие договора аренды возобновлено (пролонгировано) на неопределенный срок, в связи с чем, он не подлежал государственной регистрации в силу закона.
В кассационной жалобе управление просит отменить решение от 22.02.2012 и постановление от 24.07.2012, принять новый судебный акт об удовлетворении его требований в полном объеме. По мнению заявителя, суды пришли к неверному выводу о том, что размер арендной платы 646 090 рублей в год, определенный отчетом об оценке N 20/12/08.4, соответствует требованиям законодательства, действовавшего на момент заключения договора, и подлежит применению к отношениям, возникшим до вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление Правительства от 16.07.2009 N 582). Размер, порядок и условия внесения арендной платы утверждены постановлением Правительства от 16.07.2009 N 582 после заключения спорного договора аренды. По состоянию на 2008 год размер, порядок и условия внесения арендной платы Правительством Российской Федерации определены не были. Управление считает, что арендная плата подлежит исчислению на основании рыночной стоимости земельного участка после вступления в силу постановления Правительства от 16.07.2009 N 582 (04.08.2009). До указанной даты расчет арендной платы необходимо производить по условиям договора аренды, то есть за период с 08.04.2008 по 31.12.2008 - на основании кадастровой стоимости земельного участка и коэффициента функционального использования. Основания применять положения постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (далее - постановление Правительства от 30.06.1998 N 685) у судов также отсутствовали. Стороны обязаны исполнять условия договора, в том числе и обязательства по внесению арендной платы в размере и сроки, установленные договором.
Отзыв на кассационную жалобу от общества не поступил, в судебном заседании его представитель против удовлетворения жалобы возразил, полагая вынесенные по делу судебные акты законными и обоснованными.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, 06.11.2007 зарегистрировано право федеральной собственности на земельный участок площадью 13 079 кв. м, с кадастровым номером 26:12:011801:0015, расположенный по адресу: квартал 496, 52-а, ул. Доваторцев, г. Ставрополь, под объектами административно-производственного назначения (далее - земельный участок; т. 1, л. д. 50).
08.04.2008 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП, реестр) внесены записи о праве собственности общества на объекты недвижимости, находящиеся на указанном земельном участке (т. 1, л. д. 42 - 48).
19.02.2009 управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 315 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, установив в пункте 3.1 срок аренды с 08.04.2008 по 07.03.2009 (т. 1, л. д. 32 - 37).
Размер и условия внесения арендной платы согласованы сторонами в разделе 4 договора. Размер арендной платы за участок в годовом исчислении согласно отчету об оценке N 20/12/08.4 составляет 646 090 рублей. Расчет арендной платы изложен в приложении к договору, являющемся его неотъемлемой частью (т. 1, л. д. 36). В пунктах 2 - 5 расчета приведены категория и площадь земельного участка, его кадастровая стоимость, коэффициент функционального использования. Согласно пунктам 6 и 7 расчета годовой размер арендной платы в 2008 году составляет 2 679 685 рублей 65 копеек, за период с 08.04.2008 по 31.12.2008 подлежит внесению плата в размере 1 962 174 рублей 19 копеек. В пункте 8 расчета отражена рыночная величина арендной платы за землю согласно отчету об оценке N 20/12/08.4 и заключению управления от 10.02.2009 N 033-В/2009 - 646 090 рублей. Согласно пункту 9 расчета размер аренды, подлежащий оплате ежемесячно, составляет 53 840 рублей 83 копейки.
Арендная плата начисляется с 08.04.2008. Размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора при существенном изменении рыночной стоимости земельного участка или рыночной арендной платы за земельный участок, но не реже одного раза в пять лет. Установление законодательством иного порядка исчисления арендной платы является, после вступления в силу соответствующего нормативного акта, основанием для внесения изменений в договор аренды (пункты 4.3, 4.4 договора).
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,06 % от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки (пункт 6.2 договора).
Ненадлежащее исполнение обществом договорных обязательств в части внесения арендной платы за пользование земельным участком послужило основанием для обращения управления с иском в арбитражный суд.
Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта, и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - Арбитражный процессуальный кодекс).
Поскольку решение от 22.02.2012 и постановление от 24.07.2012 в части отказа обществу в удовлетворении встречного иска не обжалуются, законность судебных актов в указанной части судом кассационной инстанции не проверяется.
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Таким образом, стоимость аренды государственной земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы (статья 424 Гражданского кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09).
Спорный земельный участок находится в собственности Российской Федерации. Установление порядка определения размера арендной платы при передаче данного земельного участка в аренду относится к компетенции Российской Федерации.
Согласно пункту 3 постановления Правительства от 30.06.1998 N 685 заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации. Договор аренды может заключаться без проведения конкурса, в том числе в случае передачи имущества в аренду лицу, являющемуся собственником недвижимого имущества, с которым передаваемое имущество неразрывно связано по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению.
Согласно статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. По правилам статьи 65 названного Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии со статьей 9 Кодекса лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды правомерно исходили из того, что в рассматриваемом случае право на заключение договора аренды земельного участка не должно было предоставляться на открытом рынке (на конкурсной основе), поскольку объекты недвижимости ответчика неразрывно связаны с земельным участком.
Договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса.
Вместе с тем, включив в приложенный к договору от 19.02.2009 N 315 расчет арендной платы за землю условия о годовом размере аренды в 2008 году (2 679 685 рублей 65 копеек) и исчисленной на его основе сумме арендной платы за период с 08.04.2008 по 31.12.2008 (1 962 174 рубля 19 копеек), управление (арендодатель) не обосновало их положениями нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации.
Не следует возможность определения арендной платы за объекты недвижимого имущества, находящиеся в федеральной собственности, в ином порядке, помимо законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и из пункта 3 постановления Правительства от 30.06.1998 N 685, действующего на момент заключения спорного договора от 19.02.2009 N 315, до вступления в законную силу постановления Правительства от 16.07.2009 N 582.
Довод управления об установлении арендной платы за земельный участок в период с 08.04.2008 по 31.12.2008 на основании постановления правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" правомерно не принят апелляционным судом во внимание, ввиду принадлежности спорного участка к собственности Российской Федерации.
При таких обстоятельствах судебные инстанции обоснованно пришли к выводу о том, что управление не доказало законность содержащегося в приложении к договору от 19.02.2009 N 315 размера арендной платы за находящийся в федеральной собственности земельный участок в период с 08.04.2008 по 31.12.2008.
Доказательства, свидетельствующие об ошибочности установленного судами на основании определенной независимым оценщиком годовой суммы арендной платы размера задолженности общества за спорный участок, истцом также не представлены.
Судом кассационной инстанции отклоняется ссылка управления на действительность пунктов 4.1 и 4.2 договора аренды от 19.02.2009 N 315, как основание применения изложенного в приложении к договору расчета аренды на 2008 год. Пункт 4.1 прямо предусматривает определение размера арендной платы за земельный участок в годовом исчислении согласно отчету об оценке N 20/12/08.4 (646 090 рублей), а пункт 4.2 - закрепляет неотъемлемый от договора аренды характер расчета, что не препятствует суду оценить указанный расчет на предмет соответствия законодательству Российской Федерации и не применять его в части, нормативно не подтвержденной.
Основания для отмены решения от 22.02.2012 и постановления от 24.07.2012 по доводам кассационной жалобы отсутствуют, поскольку они не опровергают правильности выводов судов. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные сторонами доказательства, установили имеющие значение для разрешения спора фактические обстоятельства, верно применили нормы материального и процессуального права. Нарушения, являющиеся основанием для отмены судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены.
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации управление освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 22.02.2012 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2012 по делу N А63-6371/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий | Н.С. Мазурова |
Судьи | И.П. Назаренко |
