(1).jpg)
Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 декабря 2012 г. N Ф08-7124/12 по делу N А32-11811/2012 (ключевые темы: объекты культурного наследия - муниципальная собственность - субъекты малого и среднего предпринимательства - охранное обязательство - приватизация)
Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 декабря 2012 г. N Ф08-7124/12 по делу N А32-11811/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2012 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 декабря 2012 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Плотниковой Л.Н. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании представителей заявителя - общества с ограниченной ответственностью "БАШМАЧОК" (ОГРН 1022301117167), заинтересованного лица - администрации Ейского городского поселения Ейского района (ОГРН 1072306004044), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации Ейского городского поселения Ейского района на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.06.2012 (судья Карпенко Т.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2012 (судьи Малыхина М.Н., Ломидзе О.Г., Мисник Н.Н.) по делу N А32-11811/2012, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "БАШМАЧОК" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации Ейского городского поселения Ейского района (далее - администрация) о признании незаконным ее отказа от 27.02.2012 N 01-517/12-17 в отчуждении переданного обществу в аренду по договорам от 01.02.2006 N 6, от 22.02.2008 N 21, от 12.01.2009 N 5, от 20.01.2011 N 10, от 30.12.2011 N 132 муниципального имущества - нежилых помещений общей площадью 104,2 кв. м, с кадастровым номером 23:42:0202142:0:1/2 (комнаты первого этажа NN2, 3, 3/1, 3/2, 3/3, 7, 7/1, 20, литера Г2), расположенных в г. Ейске, по ул. Свердлова, 85 (далее - помещения, муниципальное имущество), просило обязать администрацию заключить с обществом договор купли-продажи помещений.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.06.2012 отказ администрации от 27.02.2012 N 01-517/12-17 в отчуждении переданного обществу в аренду муниципального имущества признан незаконным. Суд обязал администрацию заключить с обществом договор купли-продажи спорного имущества.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2012 решение от 28.06.2012 изменено. Требование общества об обязании администрации заключить договор купли-продажи оставлено без рассмотрения. Апелляционный суд обязал администрацию направить обществу проект договора купли-продажи муниципального имущества в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда. В остальной части решение оставлено без изменения. Судебные акты мотивированы тем, что администрация неправомерно включила постановлением от 23.12.2008 N 394 арендуемые обществом помещения в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, после вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). Иные основания к отказу в реализации преимущественного права на приватизацию арендуемых помещений администрация не указала, наличие у общества статуса субъекта малого и среднего предпринимательства не оспорила, на ненадлежащее исполнение договоров аренды не ссылалась, факт предоставления заявителем документов, подтверждающих соответствие его условиям, указанным в статье 3 Закона N 159-ФЗ, не отрицала. Требование о понуждении заключить договор купли-продажи оставлено апелляционным судом без рассмотрения по правилам пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), ввиду несоблюдения обществом предусмотренного статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) досудебного порядка урегулирования спора. Суд апелляционной инстанции отметил также невозможность разрешения названного требования в рамках публичного производства.
В кассационной жалобе администрация просит отменить решение от 28.06.2012 и постановление от 20.09.2012, в удовлетворении заявленных требований обществу отказать. По мнению заявителя, утверждение перечня муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, не свидетельствует о нарушении прав и законных интересов заявителя. Решение суда в части обязания администрации направить в течение 10 дней с момента вступления его в законную силу в адрес общества проект договора купли-продажи муниципального имущества неисполнимо, подготовке такого проекта согласно Закону N 159-ФЗ должен предшествовать ряд обязательных действий. Срок для обжалования отказа в приватизации спорных помещений истек 28.10.2009, ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока обществом не заявлено и доказательства его обоснованности не представлены.
Отзыв на кассационную жалобу от общества не поступил.
Обществом и администрацией письменно заявлены ходатайства о проведении судебного разбирательства по кассационной жалобе в отсутствие их представителей, которые рассмотрены и удовлетворены судом кассационной инстанции в порядке статей 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение, по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, общество является субъектом малого предпринимательства (л. д. 44 - 50), с 2006 года пользуется муниципальным имуществом на основании договоров аренды от 01.02.2006 N 6, от 22.02.2008 N 21, от 12.01.2009 N 5, от 20.01.2011 N 10, от 30.12.2011 N 132.
Письмами от 06.07.2009, от 01.03.2011 общество просило главу Ейского городского поселения Ейского района рассмотреть вопрос о реализации арендатором преимущественного права приватизации занимаемого недвижимого имущества, оказать содействие в льготной приватизации используемых обществом помещений (л. д. 58, 60), получило на них ответы (л. д. 59, 61).
13 февраля 2012 года общество вновь обратилось к главе поселения с заявлением о реализации своего преимущественного права на приобретение арендуемых помещений на основании Закона N 159-ФЗ (л. д. 62).
Письмом от 27.02.2012 N 01-517/12-17 обществу направлен ответ, со ссылкой на ранее направленные в его адрес сообщения, о несоответствии заявителя критериям, установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ (л. д. 7, 63).
Полагая, что отказ администрации является незаконным и нарушает его права, общество обратилось с заявлением в арбитражный суд.
В силу статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса для признания арбитражным судом незаконным решения администрации необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие его закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
По правилам части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса обязанность доказывания законности принятия оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для его принятия, возлагается на орган, который принял решение.
При рассмотрении спора суды правомерно сослались на положения статьи 3 Закона N 159-ФЗ, согласно которой субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности). При этом названное право может быть реализовано при соблюдении закрепленных в статье 3 Закона N 159-ФЗ условий.
Вместе с тем, отклоняя доводы администрации, со ссылкой на неправомерное утверждение постановлением главы Ейского городского поселения Ейского района от 23.12.2008 N 394 Перечня муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, после вступления в силу Закона N 159-ФЗ, и недоказанность обстоятельств, препятствующих приватизации спорных помещений, суды не учли следующее.
Согласно приложенной к отзыву администрации копии свидетельства о регистрации права муниципальной собственности от 24.11.2011 испрашиваемые обществом помещения являются объектом культурного наследия (л. д. 66). В письме общества от 01.03.2011 N 1 указано, что в 1997 г. помещение изъято с баланса предприятия в пользу комитета по охране памятников Краснодарского края (л. д. 60). Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.06.2012 свидетельствует об обременении права муниципальной собственности на спорные помещения (объект культурного наследия) в пользу управления по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края на основании охранного обязательства собственника от 03.11.2011 N 370/2011, сроком с 23.11.2011 до полного исполнения обязательств по договору (л. д. 76).
В силу части 3 статьи 1 Закона N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации).
В соответствии со статьей 29 Закона о приватизации объекты культурного наследия могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены настоящим Федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию. Условия охранных обязательств определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации в отношении объектов культурного наследия регионального значения уполномоченными в области охраны объектов культурного наследия органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, на территориях которых находятся данные объекты.
Охранное обязательство оформляется в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, и его условия подлежат включению в качестве существенных условий в договор купли-продажи объекта культурного наследия. В постановлении Правительства Российской Федерации от 16.12.2002 N 894 "О порядке подготовки и выполнения охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия" указано, что орган охраны объектов культурного наследия утверждает охранное обязательство и направляет его в орган исполнительной власти, к компетенции которого относится подготовка решений об условиях приватизации объектов культурного наследия. Условия охранного обязательства включаются в решение об условиях приватизации объекта культурного наследия.
Однако управление по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края к участию в деле не привлечено, содержание охранного обязательства собственника в отношении спорных помещений судами не исследовано.
В силу статьи 6 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ) под государственной охраной объектов культурного наследия в целях настоящего Федерального закона понимается система правовых, организационных, финансовых, материально-технических, информационных и иных принимаемых органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в пределах их компетенции мер, направленных на выявление, учет, изучение объектов культурного наследия, предотвращение их разрушения или причинения им вреда, контроль за сохранением и использованием объектов культурного наследия в соответствии с настоящим Федеральным законом.
В договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с Законом N 73-ФЗ независимо от формы собственности данного объекта. Обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия, оформляемое органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия, в отношении объектов культурного наследия регионального значения. Охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия должно включать в себя требования к содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные требования, которые обеспечивают сохранность данного объекта и являются ограничениями (обременениями) права пользования данным объектом (статья 55 Закона N 73-ФЗ).
Как следует из материалов настоящего дела, обжалуемое решение администрации от 27.02.2012 принято по заявлению общества от 10.02.2012 (поступило в администрацию 13.02.2012). Соответственно, на дату обращения общества с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, подлежал проверке факт наличия условий реализации указанного права, закрепленных в статьях 3, 4, 9 Закона N 159-ФЗ, в том числе о непрерывном сроке аренды имущества в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
Согласно пункту 1.3 договора аренды муниципального имущества от 30.12.2011 N 132 спорные нежилые помещения являются объектом культурного наследия, расположены в здании памятника архитектуры регионального значения: "Здание Гостиного двора, 1848 год", государственный N 1219, находящемся под охраной государства на основании Закона Краснодарского края от 17.08.2000 N 313-КЗ "О перечне объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения, расположенных на территории Краснодарского края" (л. д. 40). Пунктом 5.3.20 данного договора предусмотрено заключение арендатором охранного обязательства пользователя объектом культурного наследия с управлением по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края, все условия которого являются неотъемлемой частью договора аренды.
Доказательства заключения обществом указанного охранного обязательства не представлены.
Существенные условия договора аренды объекта культурного наследия регламентированы статьей 55 Закона N 73-ФЗ, которой предусмотрена также государственная регистрация договора аренды объекта культурного наследия.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - информационное письмо N 134) разъяснил следующее. При применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса (пункт 1).
В то же время, договоры аренды от 01.02.2006 N 6, от 22.02.2008 N 21, от 12.01.2009 N 5, от 20.01.2011 N 10, от 30.12.2011 N 132, на наличии и исполнении которых основаны требования общества о преимущественном праве на приватизацию спорных помещений, на предмет соответствия нормам специального законодательства судами не проверены, мотивированные выводы о заключении и действительности названных сделок в судебных актах отсутствуют.
Судебные инстанции не оценили также условия договоров аренды от 01.02.2006 N 6, от 22.02.2008 N 21, от 12.01.2009 N 5, от 20.01.2011 N 10 и от 30.12.2011 N 132 с целью установления идентичности указанного в них и испрашиваемого обществом в собственность имущества. По состоянию на 10.02.2012 (день обращения в администрацию за реализацией преимущественного права в порядке Закона N 159-ФЗ) имущество, на приобретение которого претендует заявитель, полностью совпадало по описанию лишь с указанными в договорах от 20.01.2011 N 10 и от 30.12.2011 N 132 помещениями.
Судом кассационной инстанции отклоняется довод администрации о пропуске обществом трехмесячного срока на обжалование ее решения от 27.02.2012, как противоречащий материалам дела. С настоящим заявлением общество обратилось в арбитражный суд 24.04.12 (дата оттиска штампа Почты России на конверте, л. д. 51). Апелляционный суд также обоснованно указал в постановлении от 20.09.2012, что факт не обжалования заявителем полученного им в 2009 году решения администрации по вопросу реализации права, предусмотренного Законом N 159-ФЗ, не лишает общество возможности вновь обратиться за выкупом спорных помещений и обжаловать решение органа местного самоуправления при несогласии с ним.
Пункт 10 информационного письма N 134 содержит разъяснение о том, что исходя из части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса. Удовлетворение такого заявления само по себе не влечет перевода прав и обязанностей покупателя на арендатора (часть 2 статьи 6 Закона N 159-ФЗ).
Порядок заключения договора купли-продажи арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства муниципального имущества и определения существенного условия данного договора о цене установлен частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, а именно: уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, в двухмесячный срок с даты получения заявления, в двухнедельный срок принять решение об условиях приватизации арендуемых нежилых помещений, в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.
Обязание администрации в судебном порядке заключить договор купли-продажи муниципального имущества не исключает соблюдение порядка его заключения, установленного указанной нормой. Правомерность данного подхода подтверждается позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 01.12.2011 N 9646/11, которым уполномоченный орган был обязан заключить с заявителем договор купли-продажи, в рамках публично-правового спора.
Поскольку в деле отсутствуют доказательства совершения администрацией действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, предшествующих направлению в адрес заявителя проекта договора купли-продажи арендуемого имущества, у суда апелляционной инстанции не имелось оснований обязывать администрацию направить обществу проект договора купли-продажи спорных помещений в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
При таких обстоятельствах принятые по делу судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными, а дело подлежит направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса.
При новом рассмотрении дела суду надлежит уточнить характер заявленных обществом требований (публично- или гражданско-правовой), привлечь к участию в деле управление по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края, исследовать вопрос о том, относятся ли спорные помещения к объектам культурного наследия, в отношении которых по правилам Закона N 73-ФЗ применяется особый режим сохранения, использования и государственной охраны, установлены особенности владения, пользования и распоряжения этими объектами, установить факты заключения и действительности договоров аренды спорных помещений, наличие условий для реализации преимущественного права, определенных статьями 3, 4, 9 Закона N 159-ФЗ, исследовать и оценить имеющиеся в материалах дела и дополнительно представленные доказательства в их совокупности, дать оценку всем доводам сторон, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.
Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.06.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2012 по делу N А32-11811/2012 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий | Н.С. Мазурова |
Судьи | Л.Н. Плотникова |
