Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 февраля 2012 г. N Ф08-81/12 по делу N А20-4048/2010 (ключевые темы: изъятие земельного участка - земли сельскохозяйственного назначения - передача земельных участков - аренда земельного участка - заседания конкурсной комиссии)

Резолютивная часть постановления объявлена 8 февраля 2012 г.

Полный текст постановления изготовлен 13 февраля 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Гендугова Ахмеда Борисовича (ИНН 071602884392, ОГРНИП 310071629400011) - Гендугова А.Б. (паспорт), в отсутствие ответчиков: местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (ИНН 0704001917, ОГРН 1030700150348), индивидуального предпринимателя Дзуевой Загират Хажпаговны (ИНН 070200019290, ОГРНИП 308071610900010), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Гендугова Ахмеда Борисовича на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 22.08.2011 (судья Кустова С.В.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2011 (судьи Джамбулатов С.И., Марченко О.В., Фриев А.Л.) по делу N А20-4048/2010, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Гендугов Ахмед Борисович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики к местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (далее - администрация), а также к индивидуальному предпринимателю Дзуевой З.Х. со следующими требованиями:

- признать незаконным и подлежащим отмене постановление администрации от 07.09.2010 N 778 "Об изъятии земельного участка, переданного по договору аренды от 25.05.2010 N 69", акт изъятия земельного участка в фонд перераспределения земель Прохладненского муниципального района;

- признать договор от 25.05.2010 N 69 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения действующим и обязать администрацию зарегистрировать его;

- признать недействительными торги, оформленные протоколом от 28.10.2010 N 43, в части предоставления Дзуевой З.Х. земельного участка с кадастровым номером 07:04:6200000:278 (поле N 127) площадью 17, 7686 га;

- признать незаконным и отменить постановление главы администрации от 08.11.2010 N 943 "О передаче в аренду земельного участка по итогам проведения заседания конкурсной комиссии по рассмотрению заявлений на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в распоряжении администрации";

- признать недействительным договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 08.11.2010 N 75 и применить к нему последствия недействительности сделки;

- аннулировать записи о регистрации договора аренды от 08.11.2010 N 75;

- взыскать с ответчиков расходы на оплату услуг представителя и уплату государственной пошлины.

Решением от 22.08.2011, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2011, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суды пришли к выводу о том, что договор от 25.05.2010 N 69 аренды земельного участка не заключен, в связи с отсутствием его государственной регистрации. Предприниматель не вносил плату за пользование участком, поэтому администрация приняла постановление о его изъятии. Последующее предоставление спорного земельного участка Дзуевой З.Х. произведено в соответствии с требованиями статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ). Государственная регистрация договора от 08.11.2010 N 75 осуществлена в установленном порядке 15.03.2011. Предприниматель, действуя разумно и добросовестно, с должной степенью осмотрительности, имел реальную возможность обратиться за государственной регистрацией договора аренды. Требования о признании незаконным бездействия администрации предприниматель не заявил и обратился в суд только после изъятия у него спорного земельного участка и регистрации сделки с Дзуевой З.Х. Доводы предпринимателя о несвоевременной передаче ему администрацией подписанных экземпляров договора от 25.05.2010 N 75 суды отклонили, в связи с отсутствием доказательств обращения к ответчику с соответствующими требованиями.

В кассационной жалобе предприниматель, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и апелляционное постановление. По мнению заявителя, суды не дали надлежащей оценки действиям администрации по изъятию спорного земельного участка. Поскольку оформленный экземпляр договора аренды у предпринимателя отсутствовал, он не имел возможности своевременно вносить арендные платежи. Торги, по результатам которых участок предоставлен Дзуевой З.Х., проведены с существенным нарушением требований закона.

В заседании предприниматель поддержал доводы жалобы.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав пояснения заявителя, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление надлежит отменить по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, постановлением администрации от 25.05.2010 N 462 "О передаче в аренду земельного участка по итогам проведения заседания конкурсной комиссии по рассмотрению заявления на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в распоряжении местной администрации Прохладненского муниципального района" Гендугову А.Б. для сельскохозяйственного производства в аренду сроком на семь лет предоставлен земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 17, 7686 га, в том числе пашни - 16, 72 га, прочие земли - 1, 0486 га (кадастровый номер 07:04:6200000:278), расположенный в границах земель муниципального образования сельского поселения Алтуд (далее - спорный земельный участок). Пунктом 3 постановления отделу по управлению муниципальной собственностью и земельным ресурсам администрации предписано зарегистрировать договор в установленном законом порядке, а также представить его для постановки на учет в Министерство по управлению государственным имуществом и земельным ресурсам Кабардино-Балкарской Республики (т. 1, л. д. 15).

Администрация (арендодатель) и Гендугов А.Б. (арендатор) 25.05.2010 подписали договор N 69, в соответствии с которым предпринимателю предоставлен во временное пользование (с 25.05.2010 по 24.05.2017) земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (кадастровый номер 07:04:6200000:278) площадью 17,7686 га (т. 1, л. д. 16 - 21).

Согласно разделу 3 договора годовая арендная плата в сумме 15 796 рублей подлежала начислению с момента подписания договора и акта приема-передачи и должна вноситься ежемесячно равными долями не позднее 15 числа текущего месяца без выставления счетов арендодателя, с представлением администрации копии платежных поручений.

Со ссылкой на положения статей 450 - 453, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) и существенные нарушения условий договора аренды администрация приняла постановление от 07.09.2010 N 778 "Об изъятии земельного участка, переданного по договору аренды от 25.05.2010 N 69". Пунктом 1 данного постановления предписано расторгнуть договор от 25.05.2010 N 69 с предпринимателем. Для изъятия участка образована комиссия; постановление от 25.05.2010 N 462 признано утратившим силу (т. 1, л. д. 22).

В материалы дела представлен акт от 07.09.2010 изъятия земельного участка в фонд перераспределения земель Прохладненского муниципального района (т. 1, л. д. 114).

В соответствии с протоколом от 28.10.2010 N 43 заседания конкурсной комиссии по рассмотрению заявлений на право заключения договора аренды земельный участок (кадастровый номер 07:04:6200000:278) площадью 17,1786 га рекомендовано предоставить Дзуевой З.Х., в связи с тем, что в течение месяца со дня опубликования в газете "Прохладненские известия" от 23.09.2010 N 43 (10398) извещения о наличии свободных участков поступило одно заявление (т. 2, л. д. 24, 25).

Постановлением администрации от 08.11.2010 N 943 спорный земельный участок предоставлен в аренду Дзуевой З.Х. (т. 2, л. д. 26).

Администрация (арендодатель) и Дзуева З.Х. 08.11.2010 заключили договор N 75 аренды земельного участка (кадастровый номер 07:04:6200000:278) площадью 17,1786 га (т. 2, л. д. 33 - 39). Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике 15.03.2011.

Предприниматель, полагая, что изъятие земельного участка и его последующее предоставление Дзуевой З.Х. произведены с нарушением действующего законодательства, обратился в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 2 статьи 10 Закона N 101-ФЗ передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации установлен порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности на основании акта органа местного самоуправления. Согласно названной норме органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков, в связи с чем обязаны обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях, и заблаговременную публикацию такой информации.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что земельный участок предоставлен в аренду Дзуевой З.Х. с соблюдением установленного порядка. Предприниматель не обладает какими-либо правами в отношении спорного участка, поскольку договор аренды с ним является незаключенным. Возможность осуществить государственную регистрацию сделки заявитель не использовал.

В то же время суды не учли следующее.

В силу частей 4 и 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений на предмет соответствия закону или иному нормативному правовому акту, выявляет нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Обязанность доказывания законности оспариваемого ненормативного правового акта возлагается на орган или лицо, которые его приняли.

Согласно пункту 1 статьи 61 Земельного кодекса Российской Федерации ненормативный акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным.

Для принятия судебного решения о признании акта государственного органа либо органа местного самоуправления недействительным необходима совокупность двух обстоятельств: несоответствие (противоречие) акта закону или иному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Статья 48 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" наделяет компетентный орган местного самоуправления (его должностное лицо) полномочиями в порядке самоконтроля отменить ранее принятый данным либо другим должностным лицом органа местного самоуправления правовой акт.

По смыслу приведенной нормы основанием для отмены служит несоответствие правового акта конкретным требованиям закона, о чем должно быть указано в постановлении (решении) об отмене. При этом реализация органами местного самоуправления полномочий, предоставленных статьей 48 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", не может ставиться в зависимость исключительно от усмотрения данных субъектов. Напротив, муниципальный орган должен доказать, что отмененный им ненормативный акт не соответствовал нормам действующего законодательства, нарушал права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В постановлении администрации от 07.09.2010 отсутствует указание на несоответствие постановления от 25.05.2010 N 462, на основании которого у предпринимателя возникло право на заключение договора аренды спорного участка, положениям действующего законодательства.

Обстоятельства, связанные с соблюдением порядка и наличием оснований для изъятия спорного участка (статья 46 Земельного кодекса Российской Федерации) суды должным образом не исследовали.

Признав обоснованными доводы администрации о допущенных арендатором существенных нарушениях условий договора, суды не приняли во внимание пояснения предпринимателя о невозможности исполнения сделки, в том числе и в связи с отсутствием ее государственной регистрации.

Согласно правовой позиции, приведенной в пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им арендуемым имуществом, и не означает, что непосредственно такая обязанность возникла у него ранее заключения самого договора.

Таким образом, вопрос о последствиях отсутствия платы за пользование землей в соответствии с условиями сделки (в том числе и в качестве существенного нарушения её условий) следовало обсуждать с учетом положений действующего законодательства о моменте заключения рассматриваемого договора.

В силу пункта 3 статьи 433, статьи 609 Кодекса, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку срок действия договора от 25.05.2010 N 69 стороны определили с 25.05.2010 по 24.05.2017, он подлежал государственной регистрации.

В пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"" разъяснено, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 Кодекса предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (статья 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Отказывая в удовлетворении соответствующего требования предпринимателя, суды указали на наличие у последнего возможности обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации договора.

Данный вывод сделан без учета статей 16, 18 Закона N 122-ФЗ, пункта 3 постановления администрации от 25.05.2010 N 462, пункта 4.2.21 договора от 25.05.2010 N 69

Для надлежащего разрешения этого требования суду надлежало дать оценку доводам предпринимателя о том, что поведение администрации свидетельствует об уклонении от государственной регистрации; договор согласован Министерством по управлению государственным имуществом и земельным ресурсам Кабардино-Балкарской Республики только 09.08.2010 (т. 1, л. д. 18); надлежащим образом оформленный экземпляр данного документа получен им 15.09.2010 (т. 1, л. д. 84).

При оценке правомерности последующего предоставления земельного участка Дзуевой З.Х. необходимо учитывать следующее.

Статья 34 Земельного кодекса Российской Федерации закрепляет принцип эффективности, справедливости, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством.

При наличии нескольких заявок о предоставлении одного и того же земельного участка, право на заключение договора аренды земельного участка выставляется на торги, что следует из системного толкования положений статей 1, 34 и 38 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, если суд придет к выводу об отсутствии законных оснований для изъятия земельного участка и недействительности постановления от 07.09.2010 N 778, предприниматель может быть признан лицом, претендующим на данный участок, и заинтересованным в оспаривании договора от 08.11.2010 в связи с нарушением порядка его заключения (пункт 11 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении (постановлении), не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в нем доказательствам. При этом арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены судами первой и апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 данного Кодекса).

Поскольку выводы судов не соответствуют представленным в дело доказательствам, обжалуемые судебные акты надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, полно, всесторонне исследовать и в совокупности оценить доказательства и доводы лиц, участвующих в деле, проверить соблюдение порядка изъятия спорного участка и его повторного предоставления, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

Расходы предпринимателя по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе распределить при новом рассмотрении дела.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 22.08.2011 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2011 по делу N А20-4048/2010 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.