Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 сентября 2014 г. N Ф08-4590/14 по делу N А53-22400/2013 (ключевые темы: основной договор - предварительный договор - арендная плата - авансовые платежи - отделочные работы)

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 сентября 2014 г. N Ф08-4590/14 по делу N А53-22400/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 сентября 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Кухаря В.Ф., судей Бабаевой О.В. и Чесняк Н.В., при участии от ответчика - закрытого акционерного общества "Концерн "Покровский"" (ИНН 6163012412, ОГРН 1026103161260) - Кандыбка А.И. (доверенность от 01.08.2014), в отсутствие истца - открытого акционерного общества "Глория Джинс" (ИНН 6166019871, ОГРН 1026104024737), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Концерн "Покровский"" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.03.2014 (судья Андрианова Ю.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2014 (судьи Чотчаев Б.Т., Баранова Ю.И., Величко М.Г.) по делу N А53-22400/2013, установил следующее.

ОАО "Глория Джинс" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО "Концерн "Покровский"" (далее - концерн) о взыскании 11 млн рублей неосновательного обогащения и 268 520 рублей 55 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.

Концерн предъявил обществу встречный иск о взыскании 29 987 596 рублей, в том числе 11 481 996 рублей убытков и 18 505 600 рублей долга по арендной плате.

Решением от 06.03.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 23.05.2014, первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано. Суды исходили из того, что основной договор сторонами не заключен, обязательства по предварительному договору прекратились, оснований для удержания перечисленной обществом суммы обеспечительного и авансового платежей нет. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды указали, что концерн не доказал наличия необходимой совокупности элементов состава убытков; поскольку объект аренды в целях, интересующих истца, использоваться не мог, основания для уплаты арендных платежей отсутствуют.

В кассационной жалобе концерн просит отменить судебные акты, отказать в первоначальном иске и удовлетворить встречные требования. Заявитель ссылается на то, что подписание основного договора аренды зависело не от начала, а от окончания проведения обществом ремонтных работ. Эксплуатационный акт приема-передачи помещения от 12.07.2013 является неотъемлемой частью предварительного договора, согласно которому концерн передал, а общество приняло спорные помещения для выполнения указанных работ. Стороны предприняли действия, выходящие за рамки правовой конструкции предварительного договора, а именно: подписали эксплуатационный акт приема-передачи помещения; общество произвело оплату обеспечительного и авансового платежей; истец и ответчик достигли соглашения о необходимости выполнения обеими сторонами строительно-ремонтных работах в помещении. Заключенный сторонами договор является смешанным, содержащим не только условия предварительного договора аренды нежилых помещений, но и условия о передаче этих помещений во владение и пользование будущему арендатору в специально оговоренных целях (выполнения отделочных работ). Условие о безвозмездности пользования и владения помещением в договоре не предусмотрено. После подписания сторонами эксплуатационного акта, помещение фактически в период с 12.07.2013 по 12.12.2013 находилось в пользовании общества, в связи с чем у общества возникла задолженность по арендной плате в размере 18 505 600 рублей. Все работы согласно предварительному договору и дополнительному соглашению концерн выполнял не безвозмездно, а с расчетом получить встречное исполнение в виде заключения договора долгосрочной аренды. Принимая во внимание указанное, концерн принял на себя обязательства выполнить ряд строительно-ремонтных работ по заказу общества с расчетом получить встречное исполнение. Взаимоотношения сторон можно охарактеризовать как договор подряда, где общество выступило заказчиком, а концерн подрядчиком. Не получив вознаграждения за выполненные работы, подрядчик имеет право на возмещение убытков в размере 11 481 996 рублей, что составляет сумму затраченных средств на проведение строительных и ремонтных работ в помещении по техническому заданию заказчика. В соответствии с пунктом 2.5 предварительного договора и пунктом 2 эксплуатационного акта приема-передачи общество приняло на себя обязательства выполнить в помещении ремонтные работы и привести его в состояние, пригодное для использования в качестве офиса, однако истец к их выполнению так и не приступил. Перенос ввода в эксплуатацию бизнес-центра напрямую связан с неполучением от общества дизайн-проекта, что повлекло несвоевременную корректировку проекта и представление его на экспертизу. Окончательный утвержденный проект офиса был представлен обществом 02.08.2013, что свидетельствует о нарушении условий договора. В дополнении к жалобе концерн указывает на то, что в письме от 01.10.2013 N 1450 общество выразило намерение заключить с концерном основной договор аренды. Дальнейшие письма общества с требованием о возврате обеспечительного платежа не свидетельствуют о прекращении обязательств, предусмотренных предварительным договором. По условиям предварительного договора (пункт 3.3) возврат обеспечительного платежа является мерой ответственности концерна за необоснованный отказ (уклонение) от заключения основного договора. Условия предварительного договора помимо обязанности заключить в будущем основной договор содержали также иные обязательства сторон, от квалификации которых суды уклонились. По мнению заявителя, с момента подписания эксплуатационного акта приема-передачи между сторонами сложились правоотношения по передаче помещения во владение и пользование будущему арендатору в специально оговоренных целях для выполнения ремонтных работ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 9798/12). Таким образом, отношения сторон подлежат квалификации в качестве договора аренды будущей вещи (абзац 2 пункта 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73). Суды не рассмотрели требование концерна о взыскании арендной платы и не определили размер такой платы с учетом абзаца 4 пункта 1.3 предварительного договора. Суды ошибочно указали, что объект аренды в целях интересующих истца (эксплуатация офиса) использоваться не мог, поскольку по условиям предварительного договора помещения передавались для проведения арендатором (обществом) ремонтных работ, срок выполнения которых установлен в абзаце 2 пункта 2.2 договора; в соответствии с пунктами 2.5 и 2.3 предварительного договора обязанность по выполнению ремонтных работ лежала на обществе. Предоставление дизайн-проекта (пункт 2.2 предварительного договора) является встречным обязательством общества по отношению к обязательству концерна сдать объект в эксплуатацию. Концерном заявлено требование о взыскании стоимости работ, выполненных в интересах общества, которое следовало квалифицировать как вытекающие из договора подряда. Согласование с концерном дизайн-проекта не превращает его в заказчика работ, а свидетельствует о том, что арендатор с согласия арендодателя (применительно к правилам статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс) производит капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты в форме неотделимых улучшений. При подписании эксплуатационного акта от 12.07.2013 общество получило во владение и пользование за плату помещение в состоянии "без отделки" с самостоятельным выполнением индивидуальной отделки по собственным форматам и стандартам. Суды, с учетом обязанности общества о выполнении отделочных (ремонтных) работ своими силами, не исследовали вопрос о том, какие виды работ концерн выполнил в своих интересах, а какие виды работ выполнены в интересах и по заказу общества.

Общество в отзыве отклонило доводы жалобы.

В судебном заседании 17.09.2014 объявлен перерыв до 10 часов 22.09.2014.

Изучив материалы дела и выслушав представителя концерна, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, концерн (сторона-1) и общество (сторона-2) заключили предварительный договор аренды нежилого помещения от 17.04.2013 N 10 (далее - договор), предметом которого является подготовка и заключение в последующем договора аренды (основной договор) недвижимого имущества - помещений площадью 5783 кв. м, состоящих из: комнаты N 35, части комнаты N 34 на 8 этаже площадью 1156,6 кв. м; комнаты N 35, части комнаты N 34 на 9 этаже площадью 1156,6 кв. м; комнаты N 35, части комнаты N 34 на 10 этаже площадью 1156.6 кв. м; комнаты N 35, части комнаты N 34 на 11 этаже площадью 1156,6 кв. м; комнаты N 35, части комнаты N 34 на 12 этаже площадью 1156,6 кв. м, в здании "Бизнес-центр "Лига Наций"", расположенном по адресу: город Ростов-на-Дону, улица Суворова, 91. В пункте 1.3. договора стороны установили обязанность заключить основной договор сроком на 5 лет, исчисленных с момента госрегистрации основного договора. Стороны обязались заключить основной договор не позднее 01.10.2013, одновременно подписав акт приема-передачи помещения по основному договору. Сторона-1 обязуется не позднее 01.09.2013 ввести здание бизнес-центра в эксплуатацию (получить соответствующий акт государственного или муниципального органа) и получить свидетельство о праве собственности на бизнес-центр. Арендная плата будет состоять из постоянной и переменной частей, эксплуатационных расходов. Размер постоянной части рассчитывается исходя из 800 рублей в месяц за квадратный метр площади арендуемого помещения, стоимость эксплуатационных расходов - 200 рублей за квадратный метр; стоимость постоянной части арендной платы за первый месяц аренды составляет 4 343 400 рублей. В силу пункта 2.1. договора в подтверждение своих обязательств по заключению основного договора сторона-2 обязуется перечислить стороне-1 в срок до 25.04.2013 обеспечительный платеж в размере 5 500 тыс. рублей; при заключении основного договора указанный платеж засчитывается сторонами в счет оплаты обеспечительного платежа предусмотренного основным договором. В течение пяти дней со дня подписания эксплуатационного акта приема-передачи сторона-2 обязуется перечислить стороне-1 авансовый платеж в размере 5 500 тыс. рублей, при этом указанный платеж равен сумме постоянной величины арендной платы и эксплуатационных расходов за первый месяц аренды. Пунктом 2.2. договора установлено, что сторона-2 обязуется в срок не позднее 10 календарных дней с момента подписания договора предоставить на согласование стороне-1 дизайн-проект на выполнение отделочных работ. Сторона-2 обязуется в течение 5 календарных дней рассмотреть и согласовать представленную документацию. При наличии замечаний сторона-1 устраняет эти замечания в течение 5 календарных дней с даты их получения. В случае просрочки согласования срок устранения замечаний увеличивается на соответствующее количество дней просрочки. Срок проведения ремонтных работ стороной-2 составляет 90 дней от даты подписания эксплуатационного акта. Окончание ремонтных работ также оформляется актом приема-передачи, который не может быть составлен раньше открытия и начала функционирования бизнес-центра. В силу пункта 2.3 договора сторона-1 обязуется в срок до 01.06.2013 передать стороне-2 помещения по эксплуатационному акту приема-передачи для проведения в нем ремонтных работ. Согласно пункту 2.4. договора сторона-1 обязуется обеспечить открытие и функционирование бизнес-центра не позднее 01.09.2013. В случае нарушения указанного срока, сроки начала функционирования офиса сдвигаются до начала его открытия и функционирования, при этом перенести указанный момент возможно не более одного раза и на срок не более месяца. В соответствии с пунктом 2.5 договора сторона-2 обязуется выполнить необходимые строительные и ремонтные работы для приведения помещения от состояния строительной готовности в состояние, пригодное для целей его использования согласно пункту 1.3 основного договора (размещение офиса). В случае необоснованного отказа (уклонения) стороны-1 от заключения основного договора (непредставления к моменту подписания основного договора акта ввода в эксплуатацию, а также свидетельства о праве собственности на бизнес-центр) она в течение десяти дней с момента предъявления требования стороны-2 осуществляет возврат ей сумму обеспечительного авансового платежа, указанного в пункте 2.1 договора, а также документально-подтвержденные затраты стороны-2 на ремонт помещения (пункт 3.3 договора). В случае необоснованного отказа (уклонения) стороны-2 от заключения основного договора сторона-1 имеет право не возвращать обеспечительный авансовый платеж (пункта 3.4 договора). Согласно пункту 4.1 договор вступает в силу с момента подписания и действует до момента заключения сторонами основного договора, но в любом случае по 01.10.2013.

Стороны согласовали проект основного договора и его существенные условия, при этом данный проект является приложением к договору.

На момент заключения предварительного договора здание бизнес-центра в эксплуатацию не введено.

Во исполнение договора платежными поручениями от 23.04.2013 N 35697 и 23.07.2013 N 63663 общество перечислило концерну 11 млн рублей (обеспечительный и авансовый платежи).

Дополнительным соглашением от 02.07.2013 N 1 к договору стороны утвердили приложение N 4 "Требования к техническому состоянию помещения", которым установили перечень работ, подлежащих выполнению стороной-1 своими силами и средствами, по 18 позициям.

12 июля 2013 года стороны подписали эксплуатационный акт приема-передачи помещения, в котором указано, что на основании пункта 2.3 договора и допсоглшения от 02.07.2013 N 1 концерн (арендодатель) передает, а общество принимает помещение для целей выполнения ремонтных работ. В акте отмечено, что к моменту передачи в помещении концерном выполнены работы по 3 позициям (на полу выполнена стяжка; возведены кирпичные перегородки и оштукатурены стены; межэтажный узел защит гипсокартоном). Согласно пункту 2 акта концерн обязуется выполнить в помещениях работы по 15 позициям, а именно: монтаж выводов стояков горячей и холодной воды, канализации с гидроиспытаниями; монтаж систем пожаротушения, пожарной сигнализации, мультизональной системы кондиционирования, отопления, поэтажных электрощитов, монтаж облицовки стен, потолков, полов и лестничных маршей (мест общего пользования), установка стеклопакетов, окон, дверей, оконной фурнитуры и пр. По каждой позиции установлены конкретные даты, к которым работы должны быть выполнены (с 14.07.2013 по 05.09.2013). В акте указано, что общество вправе выполнить предусмотренные пунктом 2 акта работы своими силами и средствами, в этом случае стороны заключают дополнительное соглашение к договору с указанием вида и стоимости работ, а также порядка их возмещения концерном.

В письмах общество ссылалось на нарушение сроков выполнения концерном работ, препятствующих началу отделочных работ и своевременному заключению основного договора.

06 сентября и 30 сентября 2013 года стороны подписали акт осмотра помещения, где зафиксировали степень выполнения концерном указанных работ. При этом в актах отмечено, что поскольку работы выполнены концерном ненадлежащим образом и нарушен срок их выполнения, то помещение не может считаться принятым обществом для проведения в нем ремонтных работ.

Общество в письме от 01.10.2013 N 1450 просило концерн представить правоустанавливающие документы на здание бизнес-центра в целях соблюдения условий о заключении основного договора, а в письме от 02.10.2013 со ссылкой на непредставление этих документов потребовало возвратить уплаченные по предварительному договору суммы в связи с прекращением действия.

В ответ на указанные письма концерн 02.10.2013 направил обществу предложение о заключении основного договора.

Здание бизнес-центра введено в эксплуатацию на основании разрешения от 27.12.2013 N RU61310000-6631, выданного МУ "Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону". Право собственности на здание зарегистрировано за концерном 20.01.2014 (свидетельство о регистрации права серии 61-АЖ N 720531, запись в ЕГРП о регистрации права N 61-61-01/723/2013-8738).

Ссылаясь на нарушение концерном обязательств, предусмотренных пунктами 1.3, 3.3 договора, общество обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании 11 млн рублей обеспечительного и авансового платежей, а также 268 520 рублей 55 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами с 12.10.2013 по 27.01.2014.

В свою очередь концерн предъявил встречный иск о взыскании 11 481 996 рублей убытков в виде расходов, связанных с проведением работ по подготовке спорных помещений, а также 18 505 600 рублей долга по арендной плате за четыре месяца (с 12.07.2013 по 12.12.2013).

Удовлетворяя первоначальный иск и отказывая во встречном иске, суды обоснованно исходили из следующего.

В силу пункта 1 статьи 429 Кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

В соответствии с пунктом 5 статьи 429 Кодекса и пункта 3.1 предварительного договора, в случаях, когда одна сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор (пункт 4 статьи 445 Кодекса).

Суды указали, что поскольку основной договор сторонами не заключен, обязательства по предварительному договору прекратились, следовательно, правовые основания для удержания концерном перечисленных обществом сумм обеспечительного и авансового платежа отсутствуют.

С учетом того, что концерн, несмотря на направленное им предложение заключить основной договор, с иском в суд о понуждении заключить этот договор не обратился, кассационная инстанция считает правомерными выводы судов о прекращении обязательств по предварительному договору в части заключения основного договора.

По условиям предварительного договора возврат (удержание) обеспечительного платежа зависит от вопроса, по чьей вине основной договор не был заключен сторонами.

В обоснование свой позиции концерн утверждал, что ввод бизнес-центра в эксплуатацию в более поздний срок был обусловлен несвоевременностью изготовления и передачи обществом дизайн-проекта. Однако эти доводы надлежащими доказательствами, с достоверностью подтверждающими указанное обстоятельство, не подтверждены. В связи с этим суды обоснованно указали на недоказанность нарушений условий договора со стороны общества.

Кассационный суд также принимает во внимание то обстоятельство, что концерном нарушены обязательства по выполнению строительно-монтажных работ в помещении, которые вплоть до 30.09.2013 (т. е. за день до согласованной даты заключения основного договора) в полном объеме не исполнены. Это создавало обществу препятствия для начала выполнения отделочных работ, что подтверждается его письмами в адрес концерна, а также включением в акты осмотра формулировки: "помещение не может считаться принятым обществом для проведения ремонтных работ". Напротив, доказательства того, что обществом имело возможность выполнять отделочные работы в помещении одновременно с выполнением работ концерном, не представлены. Претензии в адрес общества по этому поводу не направлялись. Кроме того, принимая на себя обязательства в июле 2013 года по выполнению работ по подготовке помещения, концерн не позаботился о необходимости продления срока заключения основного договора.

Таким образом, требования по встречному иску удовлетворены правомерно.

Отказывая в удовлетворении требования концерна о взыскании арендной платы, суды сослались на отсутствие в деле доказательств нахождения помещений во владении и пользовании общества, отметив, что эксплуатационный акт приема-передачи помещения, в котором описано его состояние на момент передачи, не подтверждает наличие арендных правоотношений, поскольку в спорный период в интересующих общество целях (эксплуатация офиса) оно использоваться не могло.

Заявитель жалобы полагает, что суды должны были квалифицировать правоотношения сторон в качестве договора аренды будущей вещи, а также не учли на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 15.01.2013 N 9798/12 (далее - постановление ВАС N 9798/12). Данные доводы не могут быть приняты во внимание ввиду следующего.

В постановление ВАС N 9798/12 указано следующее. По смыслу пункта 1 статьи 429 Кодекса предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности производить платежи за пользование им. При этом правила статьи 429 Кодекса не требуют того, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора. Согласно пункту 3 этой статьи предварительный договор должен лишь содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Вместе с тем, как следует из условий заключенного сторонами предварительного договора субаренды и обстоятельств, связанных с его исполнением, несмотря на свое название, этот договор помимо обязанности сторон заключить в будущем договор субаренды устанавливал непосредственную обязанность предпринимателя передать обществу во владение соответствующие помещения для целей их последующей отделки и обязанность последнего вносить плату за период такого владения. Таким образом, заключенный сторонами спорный договор фактически являлся смешанным договором, содержащим не только условия предварительного договора субаренды нежилых помещений, но и условия о передаче этих помещений во владение будущему субарендатору в специально оговоренных целях для выполнения отделочных работ и о внесении им платы. Действующее гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта.

Между тем заключенный концерном и обществом предварительный договор, несмотря на наличие в нем признаков смешанного договора и в отличие от рассмотренных в постановлении ВАС N 9798/12 обстоятельств, условия о внесении платы за период с момента передачи помещения под отделку не содержит. Включение в предварительный договор положений о внесении 5 500 тыс. рублей авансового платежа, а в пункт 4.2.2 проекта основного договора условия о том, что часть авансового платежа в размере 4 343 400 рублей, произведенного по предварительному договору, зачитывается в счет первого месяца аренды, также свидетельствует о направленности воли сторон на отсутствие обязанности по внесению платы за период до заключения договора аренды. Кроме того, как указано выше, спорные помещения фактически находились во владении концерна в связи с ремонтными работами. Следовательно, требование о взыскании арендной платы отклонено обоснованно.

Помимо арендной платы концерн заявил требование о взыскании убытков в виде стоимости работ, выполненных, по его мнению, в интересах общества. Заявитель полагает, что в этой части правоотношения сторон вытекали из договора подряда; работы им выполнялись не безвозмездно, а с расчетом получить встречное предоставление в виде заключения договора долгосрочной аренды.

Исследовав материалы дела, суды пришли к выводу о том, что концерном не доказана ни обоснованность проведенных работ, ни их относимость к работам, предусмотренным предварительным договором. Заявляя требование о возмещении убытков, концерн не обосновал, какие виды работ им выполнены в своих интересах как собственника здания, а какие работы выполнены в интересах и общества, а также не представил доказательств невозможности использования результата работ для целей передачи в аренду иным арендаторам.

При изложенных обстоятельствах кассационная инстанция не находит достаточных оснований для отмены обжалованных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.03.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2014 по делу N А53-22400/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: