Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23 декабря 2021 г. N 305-ЭС21-19638 по делу N А41-61713/2020 Дело об обязании привести арендованное по договору помещение в первоначальное состояние путем демонтажа возведенной стены направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку применение мер имущественной ответственности не подменяет необходимости прекращения нарушения прав арендодателя и восстановления состояния имущества

Резолютивная часть определения объявлена 16 декабря 2021 г.

Полный текст определения изготовлен 23 декабря 2021 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Борисовой Е.Е.,

судей Поповой Г.Г., Чучуновой Н.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 08.12.2020 по делу N А41-61713/2020, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2021 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 01.07.2021 по тому же делу

по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области (далее - комитет) к обществу с ограниченной ответственностью "Артек" (далее - общество) об обязании привести арендованное по договору от 18.09.2006 N 512-КИ помещение в первоначальное состояние путем демонтажа возведенной стены;

при участии в судебном заседании представителей:

Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области - Наумова С.С.;

общества с ограниченной ответственностью "Артек" - Магдий Л.Н.

Заслушав и обсудив доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Борисовой Е.Е., представителей сторон, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

УСТАНОВИЛА:

комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) 18.09.2006 заключен договор аренды  N 512-КИ (далее - договор аренды), объектом которого является нежилое помещение, общей площадью 561,4 кв.м, в здании, расположенном по адресу: г. Домодедово, мкр. Центральный, пл. 30-летия Победы, д. 2.

В соответствии с дополнительным соглашением от 12.05.2015 N 6 к договору аренды обществу передано нежилое помещение (инвентарный номер сооружения - 030:011-5835), части помещения N 1, N 2, N 13-25, N 29-44 (в соответствии с техническим паспортом здания, выданным Домодедовским филиалом ГУП МО "МОБТИ" от 14.10.2014), общей площадью 688 кв.м, по адресу: Московская обл., г. Домодедово, мкр. Центральный, пл. 30-летия Победы, д. 2.

Стороны в пункте 2.2.3 договора согласовали условие о том, что арендатор обязан не производить никаких перепланировок, улучшений и переоборудований переданных в аренду нежилых помещений без письменного согласия комитета.

Между тем 03.06.2020 арендодателем был произведен осмотр помещения, в ходе которого установлено возведение арендатором внутренних стен, которые он счел несогласованной с ним перепланировкой помещения.

Комитетом в адрес общества 23.07.2020 направлено письмо  N 26-9/1133 с требованием в течение 5 рабочих дней осуществить демонтаж возведенных стен и привести помещение в первоначальное состояние.

Общество, не выполнив указанное требование арендодателя, письмом от 30.07.2020 предложило увеличить срок для разрешения сложившейся ситуации, но впоследствии не привело помещение в первоначальное помещение.

Повторное обращение комитета о необходимости демонтажа возведенных перегородок, изложенное в письме от 31.07.2020 N 26-8/2019, обществом также исполнено не было, по результатам проведенного комитетом повторного осмотра было выявлено, что общество не привело арендуемое помещение в его первоначальное состояние, в связи с чем комитет обратился в суд с иском по настоящему делу.

Решением Арбитражного суда Московской области от 08.12.2020, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2021 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 01.07.2021, в удовлетворении иска отказано.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из недоказанности факта осуществления ответчиком перепланировки помещения.

Оставляя без изменения решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции, установив, что согласно пункту 2.2.3 договора аренды произведенные обществом изменения (возведение в помещении перегородки в декоративных целях и для зонирования помещения) в любом случае не могли быть осуществлены без письменного разрешения арендодателя, также по иным основаниям признал иск не подлежащим удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции указал, что при наличии действующего договора аренды иск комитета об обязании общества привести арендованное имущество в первоначальное состояние заявлен преждевременно и не является надлежащим способом защиты нарушенного права. Поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Таким образом суд апелляционной инстанции посчитал, что арендодатель в спорной ситуации вправе воспользоваться способами защиты нарушенных прав, указанными в этой норме.

Суд округа согласился с выводами суда апелляционной инстанции и оставил принятые по делу судебные акты без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области (далее - комитет) просит отменить обжалуемые судебные акты и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судами норм материального права.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 29.11.2021 кассационная жалоба вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что она подлежит удовлетворению в силу следующего.

Поводом для обращения истца в суд явилось нарушение обществом условий договора аренды, которые предусматривали запрет на осуществление любых действий в отношении арендуемого помещения, то есть перепланировок, улучшений и переоборудований переданных в аренду нежилых помещений без письменного согласия комитета.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Учитывая, что комитет не давал согласие на возведение перегородок в арендуемом обществом помещении, суд апелляционной инстанции обоснованно указал о наличии нарушения со стороны общества условий договора, а также прав и законных интересов арендодателя, передавшего имущество во временное пользование на определенных им условиях, и которые должны быть соблюдены арендатором.

Поскольку обществом было допущено нарушение условий договора, комитет обратился в суд за устранением последствий такого нарушения, сформировав свое требование как об обязании привести за свой счет помещение в первоначальное помещение путем демонтажа возведенной перегородки (стены).

Президиумом Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в Информационном письме от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения" в пункте 2 было разъяснено, что в случае, когда арендатор использует имущество вопреки условиям договора аренды, иск арендодателя к арендатору о прекращении соответствующих действий должен квалифицироваться арбитражным судом как договорное требование, поскольку арендодатель вправе требовать от арендатора соблюдения условий договора. По этой причине иск арендодателя подлежит удовлетворению на основании статьи 615 Гражданского кодекса. Если арендатор не будет исполнять свои обязанности надлежащим образом, арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды и возмещения убытков (статья 619 Гражданского кодекса).

Таким образом, арендодатель вправе обратиться к арендатору с требованием о соблюдении им условий договора по надлежащему использованию арендуемого имущества, то есть потребовать прекратить соответствующее нарушение и устранить последствия нарушения договора в виде восстановления состояния объекта.

При этом арендодатель не лишен по своему усмотрению прибегнуть и к другим способам защиты своих прав: расторжению договора и возмещению причиненных убытков.

Выбор способов защиты определяется арендодателем, который вправе, не прибегая к расторжению договора, потребовать от арендатора соблюдения условий договора в соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса, то есть восстановления объекта аренды в прежнее состояние и использования его впоследствии строго в соответствии с условиями договора, или же, считая невозможным сохранение арендных отношений, потребовать досрочного расторжения договора в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса, приведения объекта в первоначальное состояние, взыскания убытков.

Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника, арендодателя от неправомерных действий арендатора, использующего имущество с нарушениями обязательства, не способствует прекращению такого нарушения, в том числе, с целью возможного сохранения арендных отношений после его устранения.

При этом с указанием судов на возможность взыскания штрафных санкций за нарушение ответчиком условий использования арендуемого имущества, положенным также в обоснование отказа в иске, нельзя согласиться, поскольку применение мер имущественной ответственности не подменяет необходимости прекращения нарушения прав арендодателя и восстановления состояния имущества.

На основании изложенного судебная коллегия полагает, что принятые по настоящему делу судебные акты нельзя признать законными и обоснованными ввиду существенного нарушениями судами норм материального права, повлиявшими на исход дела, и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем указанные судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции для рассмотрения с учетом изложенного в настоящем определении.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Арбитражного суда Московской области от 08.12.2020 по делу N А41-61713/2020, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2021 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 01.07.2021 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.