Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 30 ноября 2021 г. N 307-ЭС21-11411 по делу N А56-72111/2020 Дело о признании недействительными решений регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилые помещения передано на новое рассмотрение, поскольку несовершение продавцом действий по государственной регистрации права собственности не могло явиться основанием для отрицания наличия у него самого этого права, поскольку права на объекты недвижимости, возникшие до вступления в силу закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН

Резолютивная часть определения объявлена 23 ноября 2021 г.

Полный текст определения изготовлен 30 ноября 2021 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Борисовой Е.Е.,

судей Поповой Г.Г., Маненкова А.Н. рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кронвет" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.11.2020 по делу N А56-72111/2020, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2021 и постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.05.2021 по тому же делу

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Кронвет" о признании недействительными решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области от 29.07.2020 N 47/116/201/2020-1831, 1832, 1833 об отказе в государственной регистрации права собственности на здание котельной с кадастровым номером 47:23:0000000:51378, здание очистных сооружений с кадастровым номером 47:23:0000000:51376, здание караульного помещения с кадастровым номером 47:23:0260001:243, расположенных по адресу: Ленинградская обл., Гатчинский р-н, Пудостьская волость, вблизи дер. Куйдузи, об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения соответствующих регистрационных действий,

при участии в судебном заседании путём использования систем видеосвязи в режиме онлайн представителя общества с ограниченной ответственностью "Кронвет" Урякина Д.А.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области извещено надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, представителей для участия в судебном заседании не направило, заявило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, в связи с чем дело рассмотрено в порядке статьи 291.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку неявка надлежащим образом извещенных лиц не препятствует рассмотрению кассационной жалобы, представления.

Заслушав и обсудив доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Борисовой Е.Е., объяснение представителя общества с ограниченной ответственностью "Кронвет", Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

УСТАНОВИЛА:

открытым акционерным обществом "Балтийское морское пароходство" (далее - компания, продавец) в лице конкурсного управляющего Енькова А.Ю. и обществом с ограниченной ответственностью "Кронвет" (далее - общество, покупатель) 04.01.2002 по результатам торгов, состоявшихся 26.12.2001, протокол от 26.12.2001 (Приложение N 3), заключен договор купли-продажи по продаже комплекса зданий и оборудования приемной радиостанции (далее - договор купли-продажи).

По условиям договора продавец передал, а покупатель принял в собственность комплекс зданий и оборудования приемной станции по адресу: Ленинградская обл., Гатчинский р-н, вблизи дер. Куйдузи.

Общество указывает, что согласно приложению N 1 к договору объектами продажи помимо объектов, поименованных в пункте 1.1 договора, являлись также спорные здание котельной с кадастровым номером 47:23:0000000:51378, здание очистных сооружений с кадастровым номером 47:23:0000000:51376, здание караульного помещения с кадастровым номером 47:23:0260001:243 (далее - объекты).

Общество 11.02.2020 обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее - Управление) с заявлениями N 47/116/201/2020-1831, 1832, 1833 о государственной регистрации права собственности на объекты на основании договора от 04.01.2002.

Уведомлением Управления от 13.02.2020 N 47/116/201/2020-1831, 1832, 1833 государственная регистрация была приостановлена сроком до 13.05.2020 на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) с указанием на то, что право собственности продавца на объекты не зарегистрировано, не представлено его заявление о совершении регистрационных действий, не выполнено требование о представлении двух подлинных экземпляров договора купли-продажи.

Уведомлениями от 29.07.2020 N 47/116/201/2020-1831, 1832, 1833 Управление отказало в государственной регистрации права собственности общества на здания, ввиду неустранения причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав.

Общество, ссылаясь на то, что в Единый государственный реестр юридических лиц 09.09.2009 внесена запись о прекращении деятельности компании в связи с ее ликвидацией, права компании на спорные объекты являются ранее возникшими и поэтому отсутствие данных об их регистрации не препятствует осуществлению регистрационных действий в отношении права собственности общества как покупателя по договору от 04.01.2002, обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.11.2020, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2021 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.05.2021, в удовлетворении заявления отказано.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды, руководствуясь статьями 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 21, статьей 27, пункта 3 части 1 статьи 29, частью 1 статьи 69 Закона 218-ФЗ, учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 62 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N 10/22), установив, что спорные здания не являются объектами зарегистрированных прав, возникновение права собственности компании на них обществом не подтверждено, правоустанавливающие документы продавца по договору от 04.01.2002 на здания не представлены, пришли к выводу о наличии у Управления законных оснований для отказа в государственной регистрации права собственности на объекты, поскольку при таких установленных по делу обстоятельствах отсутствие заявления продавца о государственной регистрации перехода права собственности является не единственным препятствием для совершения регистрационных действий.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, общество просит отменить обжалуемые судебные акты, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 15.10.2021 кассационная жалоба вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что она подлежит удовлетворению в силу следующего.

Спор по настоящему делу возник в связи с отказом в государственной регистрации права собственности общества на здания по его обращению в Управление за осуществлением регистрационного действия в порядке, предусмотренном Законом 218-ФЗ.

При рассмотрении спора по настоящему делу суды установили наличие обстоятельств, подтверждающих обоснованность отказа в осуществлении государственной регистрации права собственности общества на приобретенные им три объекта недвижимости.

Между тем, Управление, отказывая в осуществлении регистрационного действия, указывало на то, что заявление от продавца объектов недвижимости, как одной из сторон сделки, на переход права собственности в нарушение пункта 3 статьи 15 Закона N 218-ФЗ не подавало, в связи с чем при уклонении одной из сторон договора государственная регистрация права собственности осуществляется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законом, по требованию судебного пристава исполнителя.

Судебная коллегия полагает, что суды с учетом указанного обстоятельства, не позволяющего органу регистрации совершить регистрационное действе ввиду отсутствия заявления стороны сделки, обоснованно указали на необходимость рассмотрения спора в соответствии с пунктом 62 постановления Пленума N 10/22.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности (пункт 62 постановления Пленума N 10/22).

Однако, признавая обоснованным отказ Управления в осуществлении государственной регистрации права собственности общества, суды сочли, что поскольку у продавца - компании не имеется зарегистрированного права собственности, отсутствие продавца является не единственным препятствием для регистрации перехода права собственности, в связи с чем применение механизма, предусмотренного пунктом 62 постановления Пленума N 10/22, направленного на устранение пробела в государственной регистрации прав в связи с ликвидацией продавца в целях защиты прав покупателя - владельца недвижимости, является невозможным.

Между тем общество при рассмотрении дела указывало, что право собственности компании является ранее возникшим, объекты принадлежали компании на основании плана приватизации, утвержденного исполняющим обязанности председателя Комитета по управлению городским имуществом мэрии Санкт-Петербурга от 14.12.1993.

Указанное основание возникновения права собственности компании не только не было поставлено под сомнение Управлением, но и приведено самим заинтересованным лицом в оспариваемом отказе с указанием отсутствия последующей его государственной регистрации права.

Между тем судебная коллегия полагает возможным согласиться с заявителем кассационной жалобы в том, что несовершение продавцом действий по государственной регистрации права собственности продавца не могло явиться основанием для отрицания наличия у него самого этого права, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 69 Закона N 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН). Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей. Компания на основании сделки приватизации приобрела право собственности на объекты до вступления в силу Закона N 122-ФЗ.

При этом общество указывало на то, что договор купли-продажи от 04.01.2002 заключен им с компанией по результатам проведения торгов, состоявшихся 26.12.2001 в рамках дела о банкротстве в процедуре конкурсного производства, и предусматривал в качестве объектов сделки комплекс зданий и оборудования приемной радиостанции, 01.02.2002 подписан акт приема-передачи комплекса. Перечень зданий и оборудования, передаваемых по договору покупателю приведен в Приложении N 1 к договору и предусматривал не только объекты недвижимости, спор о которых возник по настоящему делу (здание котельной, здание очистных сооружений, здание караульного помещения), но и другие, в отношении которых право собственности общества было ранее зарегистрировано при наличии тех же документов, а именно здание такелажной, литер Д, здание такелажной, литер Е, здание такелажной, литер В, техническое здание, литер Б, гараж, литер А. Как указывает заявитель, право собственности продавца на объекты подтверждалось свидетельствами о государственной регистрации права, инвентаризационной описью и планом приватизации имущества.

Между тем, стороны договора купли-продажи в 2002 году не обращались за регистрацией права собственности и перехода этого права к обществу на спорные объекты по настоящему делу.

Как пояснил представитель заявителя в судебном заседании, эта необходимость возникла в настоящее время в связи с процедурой оформления прав на земельный участок под комплексом зданий, приобретенных обществом по указанной сделке, находящихся во владении общества с момента их передачи.

Поскольку суды указывали на отсутствие государственной регистрации права собственности компании, возникшего на основании сделки приватизации, но которое исходя из представленных документов является ранее возникшим, признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации в ЕГРН, и, по существу, единственным препятствием для осуществления государственной регистрации перехода права собственности является отсутствие продавца, судам следовало при рассмотрении настоящего дела проверить исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате приобретаемого имущества, как того предусматривал пункт 62 постановления Пленума N 10/22 с целью возможности принятия судом решения о государственной регистрации перехода права собственности на покупателя при ликвидации продавца.

Общество, обращаясь в суд с заявлением по настоящему делу, также указывало на то, что договор купли-продажи был представлен в единственном экземпляре, поскольку второй экземпляр ранее был представлен при государственной регистрации перехода права собственности общества на другие объекты, приобретенные также на основании указанной сделки, о чем сделана соответствующая отметка на этом экземпляре договора, два экземпляра договора находятся соответственно в ведении Управления. При этом указанное обстоятельство, как обоснованно указывает общество в кассационной жалобе, не являлось основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, выводы судов по настоящему делу противоречат сформированной постановлением Пленума N 10/22 правовой позиции, восполняющей отсутствие в законе соответствующих особенностей регистрации права собственности покупателя при отсутствии продавца, а также нарушают единообразие судебной практики, основанной на применении указанных положений пленума.

На основании изложенного судебная коллегия полагает, что принятые по настоящему делу судебные акты нельзя признать законными и обоснованными ввиду существенного нарушениями судами норм материального права, повлиявшими на исход дела, и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем указанные судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.11.2020 по делу N А56-72111/2020, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2021 и постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.05.2021 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.