Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 24 апреля 2017 г. N Ф10-1263/17 по делу N А48-2017/2016 (ключевые темы: долевое строительство - Общество с ограниченной ответственностью - расторжение договора - единый государственный реестр прав на недвижимое имущество - односторонний порядок)

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 апреля 2017 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Алешиной М.А.

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Модуль Инвест Строй" (ОГРН 1075744000782, Карла Маркса ул., д. 73, г. Мценск, Орловская область, 303030): не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (ОГРН 1045753008212, Октябрьская ул., д. 47, г. Орел, 302028): Гаенко М.В. - представителя по доверенности от 09.01.2017; Цургуевой Е.В. - представителя по доверенности от 09.01.2017 N 13;

от третьих лиц:

общества с ограниченной ответственностью "ИнтерСтрой" (ОГРН 1155749008436, Карла Маркса ул., д. 73, г. Мценск, Орловская область, 303030): не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;

публичного акционерного общества "Сбербанк России" (ОГРН 1027700132195, Вавилова ул., д. 19, г. Москва, 117997) в лице Орловского отделения N 8595 (Брестская ул., д. 8, г. Орел, 302028): не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Орловской области, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области на решение Арбитражного суда Орловской области от 28.09.2016 (судья Карасев В.В.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2016 (судьи Семенюта Е.А., Миронцева Н.Д., Донцов П.В.) по делу N А48-2017/2016,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Модуль Инвест Строй" (далее - заявитель, Общество, ООО "Модуль Инвест Строй") обратилось в Арбитражный суд Орловской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (далее - Управление, Управление Росреестра по Орловской области, регистрирующий орган) о признании незаконным сообщений от 05.04.2016 N 57/014/006/2016-52 о приостановлении государственной регистрации и от 05.05.2016 N 57/014/006/2016-52 об отказе в государственной регистрации внесения записи в ЕГРП о расторжении договора в долевом строительстве от 15.09.2015 N 1/1 и обязании Управления осуществить регистрационные действия.

Арбитражный суд в порядке части 5 статьи 49 АПК РФ принял к производству уточнение требований в части признания незаконным сообщения от 05.05.2016 N 57/014/006/2016-52 об отказе в государственной регистрации внесения записи в ЕГРП о расторжении договора в долевом строительстве от 15.09.2015 N 1 и обязании осуществить регистрационные действия, поскольку признание незаконным сообщения об отказе в государственной регистрации внесения записи в ЕГРП является производным от сообщения о приостановлении такой регистрации.

Дело рассматривалось с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "ИнтерСтрой" (далее - ООО "ИнтерСтрой"), публичного акционерного общества "Сбербанк России" в лице Орловского отделения N 8595 (далее - ПАО "Сбербанк России").

Решением Арбитражного суда Орловской области от 28.09.2016, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2016, заявленные требования удовлетворены. Оспариваемое сообщение Управления Росреестра по Орловской области от 05.05.2016 N 57/014/006/2016-52 об отказе в государственной регистрации внесения записи в ЕГРП о расторжении договора участия в долевом строительстве от 15.09.2015 N 1/1 признано незаконным. Суд обязал Управление осуществить регистрационные действия по внесению записи в ЕГРП о расторжении договора участия в долевом строительстве от 15.09.2015 N 1/1 на объекты долевого строительства - нежилые помещения: магазин и офис, расположенные по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Раздольная, д. 11 (на земельном участке ул. Раздольная в квартале 795).

В кассационной жалобе регистрирующий орган, ссылаясь на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права и нарушение норм процессуального права, просит отменить решение от 28.09.2016 и постановление от 27.12.2016 и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку совершению регистрационной записи препятствует актуальная запись о регистрации ипотеки участника долевого строительства по расторгнутому договору, при этом договор долевого участия был оплачен.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Определением заместителя председателя Арбитражного суда Центрального округа от 17.04.2017 в связи с болезнью судьи Степиной Л.В. на основании пункта 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи-докладчика Степиной Л.В. на судью Смирнова В.И.

Кассационная жалоба в соответствии со статьей 153.1 АПК РФ рассмотрена в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Орловской области.

Дело рассмотрено в порядке части 3 статьи 284 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции представителей заявителя и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

В судебном заседании представители Управления поддержали доводы, приведенные в кассационной жалобе.

Судебная коллегия кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителей регистрирующего органа, явившихся в судебное заседание, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, находит обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.

Из установленных судами фактических обстоятельств дела усматривается, что 15.09.2015 между ООО "Модуль Инвест Строй" (участник - 1) и ООО "ИнтерСтрой" (участник - 2) заключен договор участия в долевом строительстве N 1/1 (далее - договор от 15.09.2015 N 1/1) на объекты долевого строительства - нежилые помещения (магазин и офис), расположенные по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Раздольная, д. 11 (на земельном участке ул. Раздольная в квартале 795).

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что участник - 1 в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц обязуется построить (создать) многоквартирный дом, в состав которого входит объект долевого строительства по адресу: г. Орел, ул. Раздольная, д. 11, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать нежилое помещение (в состоянии, указанном в пункте 9.4 настоящего договора) и общее имущество в жилом доме участнику - 2, который обязуется уплатить указанную в договоре цену и принять в собственность нежилое помещение по правилам настоящего договора.

В пункте 3.1 стороны установили, что цена договора на дату его подписания составляет 28 736 000,00 руб.

Согласно пункту 3.3 договора участник - 2 уплачивает цену договора в срок до 31.12.2015 в размере 28 736 000,00 руб. путем внесения или перечисления денежных средств, соответственно в кассу или на расчетный счет участника - 1 или иным, не запрещенным законодательством РФ способом.

Плановый срок ввода жилого дома в эксплуатацию определен как IV квартал 2015 года (1 этап строительства) (пункт 6.1 договора).

Указанный договор 22.09.2015 зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Орловской области.

Между ПАО "Сбербанк России" в лице Орловского отделения N 8595 и ООО "ИнтерСтрой" 24.09.2015 заключен договор ипотеки N 630514012/И-8, предметом которого является передача в залог Банку объектов недвижимости - 87 квартир, 1 магазина, 1 офиса общей площадью 6 427,93 кв. м в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Орел, ул. Раздольная, д. 11, права на которые подтверждаются договорами участия в долевом строительстве от 15.09.2015 N 1 (права требования на квартиры) и N 1/1 (права требования на офис и магазин).

Указанный договор также зарегистрирован в Управлении Росреестра по Орловской области 28.09.2015.

Поскольку в оговоренные в договоре сроки ООО не оплатило цену договора, ООО "Модуль Инвест Строй" 11.01.2016 направило в адрес ООО "ИнтерСтрой" требование о необходимости уплаты цены по договору участия в долевом строительстве N 1/1 и другим договорам участия в долевом строительстве и потребовало уплаты задолженности в общем размере 216 614 231,00 руб. в кратчайшие сроки.

При этом в указанном письме застройщик предупредил ООО "ИнтерСтрой", что в случае не оплаты застройщик вправе в одностороннем порядке расторгнуть договоры участия в долевом строительстве.

Ввиду неуплаты суммы договора и после направления претензии, ООО "Модуль Инвест Строй" в письме от 12.02.2016 уведомило ООО "ИнтерСтрой" об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве от 15.09.2015 N 1/1 и расторжении договора в одностороннем порядке.

Указанное уведомление от 12.02.2016 было вручено ООО "ИнтерСтрой" 18.02.2016, что подтверждается почтовым уведомлением.

В связи с расторжением договора участия в долевом строительстве от 15.09.2015 N 1/1 в одностороннем порядке ООО "Модуль Инвест Строй" обратилось в Управление Росреестра по Орловской области с заявлением о внесении записи в ЕГРП о расторжении договора.

05.04.2015 сообщением N 57/014/006/2016-52 регистрирующий орган уведомил заявителя о приостановлении государственной регистрации, а затем сообщением от 05.05.2016 N 57/014/006/2016-52 отказал в государственной регистрации внесения записи в ЕГРП о расторжении договора в долевом строительстве от 15.09.2015 N 1/1 со ссылкой на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) в связи с наличием в ЕГРП действующей записи об ипотеке в силу закона, заявление о прекращении которой не представлено.

Общество посчитало указанный отказ в государственной регистрации внесения записи в ЕГРП о расторжении договора не соответствующим требованиям законодательства и нарушающим права и законные интересы заявителя и оспорило его в арбитражном суде.

В соответствии с пунктом 8 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.

Право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено также главой 24 АПК РФ.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации.

Согласно абзацу 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Государственная регистрация прав осуществляется на основании документов, перечисленных в статье 17 упомянутого Закона; истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям, установленным Законом о государственной регистрации, и если иное не установлено законодательством Российской Федерации, не допускается.

Статьей 25.1 Закона о государственной регистрации установлены особенности государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. Пунктом 4 названной статьи определен порядок регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве, в том числе в случае одностороннего отказа от его исполнения. В этом случае к заявлению о государственной регистрации должна быть приложена копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.

Право застройщика в одностороннем порядке отказаться от договора участия в долевом строительстве в случае просрочки внесения дольщиком более чем на два месяца цены договора и порядок прекращения договора в таком случае предусмотрены статьями 5, 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

Как установлено судами, все требования действующего законодательства об основаниях и порядке расторжения договора участия в долевом строительстве вследствие одностороннего отказа от него застройщика в данном случае были соблюдены, предусмотренные законом документы представлены Обществом с заявлением о государственной регистрации прекращения договора.

Кроме того, как выяснили суды, фактической уплаты денежных средств, как это предусмотрено пунктом 3.3 договора долевого участия в строительстве в срок до 31.12.2015 произведено не было. Передача векселей как способ оплаты со сроком погашения не ранее 20.06.2018 являлось новацией обязательства по правилам статьи 414 ГК РФ, с учетом пункта 35 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 33, Пленума ВАС РФ N14 от 04.12.2000 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с обращением векселей" и в установленном порядке зарегистрировано не было. Ссылки подателя жалобы на нормы права о том, что без оплаты основного обязательства оснований для регистрации ипотеки не имелось, не являются прямым свидетельством произведенной оплаты, законность регистрации ипотеки дольщиком предметом судебного разбирательства не являлась.

При таких обстоятельствах, поскольку Законом N 214-ФЗ реализация застройщиком права на односторонний отказ от договора не поставлена в зависимость от получения согласия залогодержателя права требования по такому договору, а регистрация прекращения договора участия в долевом строительстве - от регистрации прекращения ипотеки права требования, суды обоснованно посчитали оспариваемый отказ регистрирующего органа незаконным и удовлетворили требования Общества.

Доводы подателя жалобы не могут быть приняты во внимание, так как основаны на ином толковании положений Закона о государственной регистрации, Закона N 214-ФЗ и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", чем применили суды.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление правильными и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены указанных судебных актов.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Орловской области от 28.09.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2016 по делу N А48-2017/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.