Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 26 декабря 2012 г. N Ф10-4875/12 по делу N А54-3813/2012 (ключевые темы: арендная плата - ставки арендной платы - завершение строительства - акты органов местного самоуправления - доходы бюджета)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 26 декабря 2012 г. N Ф10-4875/12 по делу N А54-3813/2012

Резолютивная часть изготовлена 20.12.2012.

Постановление изготовлено в полном объеме 26.12.2012.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Закрытого акционерного общества "Оргкровля", г. Рязань, на решение Арбитражного суда Рязанской области от 01.08.2012 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2012 по делу N А54-3813/2012,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Рязани, ОГРН 1026201270260, г. Рязань, обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с иском к закрытому акционерному обществу (далее - ЗАО) "Оргкровля", ОГРН 1026201099682, г. Рязань, о взыскании 8 960 064 руб. 99 коп., в том числе задолженности по арендной плате за период с 01.04.2010 по 12.01.2012 по договору N С027-07 от 16.03.2007 в размере 7 704 613 руб. 28 коп. и пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 16.11.2009 по 12.01.2012 в сумме 1 255 451 руб. 71 коп.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 01.08.2012 (судья Картошкина Е.А.), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2012 (судьи Капустина Л.А., Волкова Ю.А., Тучкова О.Г.), с ответчика взыскана задолженность по арендной плате в сумме 7704 613 руб. 28 коп. Суд распределил ее в следующем порядке:

в доход бюджета Рязанской области 20% - 1 540 922 руб. 66 коп.

в доход бюджета города Рязани 80% - 6 163 690 руб. 62 коп.

пени в сумме 1 255 451 руб. 71 коп., распределив ее в следующем порядке:

в доход бюджета Рязанской области 20% - 251 090 руб. 34 коп.

в доход бюджета города Рязани 80% - 1 004 361 руб. 37 коп.

Ссылаясь на нарушение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие выводов обстоятельствам дела, ЗАО "Оргкровля" обратилось в Федеральный арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просило указанные решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд области.

Представитель третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в т.ч. и путем опубликования информации на официальном сайте суда в сети Интернет, в судебное заседание не явились. Суд округа в порядке ст. 284 АПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, суд кассационной инстанции считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Из материалов дела следует и судами обеих инстанций установлено, что 16.03.2007 между администрацией города Рязани (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Оргкровля" (арендатор), по согласованию с Управлением государственного имущества и земельных ресурсов Рязанской области (в настоящее время Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области), заключен договор N С 027-07 аренды единого землепользования, по условиям которого арендодатель предоставляет согласно постановлению администрации города Рязани от 24 октября 2006 N 3621, а арендатор принимает в аренду на срок с 25.10.2006 по 24.10.2009 единое землепользование с кадастровым номером 62:29:013 00 03:0145 общей площадью 22312 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира г. Рязань, р-н Строитель, 15 (Октябрьский округ), расположенного в границах участка, состоящего из следующих обособленных земельных участков:

кадастровый номер 62:29:013 00 03:0143, площадью 22265 кв.м.;

кадастровый номер 62:29:013 00 03:0144, площадью 47 кв.м.;

для завершения строительства объектов незавершенного строительства в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка.

Согласно п. 2.1 договора использование земельного участка является платным; арендная плата за участок рассчитывается арендодателем исходя из площади земельного участка на основании базового размера арендной платы, установленного администрацией города Рязани для 17 градостроительной экономической оценочной зоны города Рязани применительно к долям в праве собственности, иных вещных и обязательственных правах на здания, строения, сооружения, помещения.

В соответствии с п. 2.2 договора арендная плата вносится равными долями ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября по ставкам, действующим в расчётный период.

В силу п. 2.7 договора размер арендной платы не является постоянным. Основанием для изменения размера арендной платы являются соответствующие нормативно правовые акты органов местного самоуправления, законы субъекта Федерации и Федеральные законы. Арендная плата считается изменой с момента вступления в законную силу правового акта органа местного самоуправления, закона субъекта РФ или закона РФ.

Пунктом 5.1 договора установлено, что за неуплату арендной платы в установленный срок начисляются пени в размере 0,04% от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Согласно п. 5.2 договора в случае продления срока действия договора или заключения нового договора аренды для завершения строительства объекта ставка арендной платы применяется с использованием повышающего коэффициента 5,0, начиная с момента истечения срока настоящего договора до регистрации факта ввода объекта в эксплуатацию.

После истечения срока действия договора ответчик уплачивал арендную плату без применения повышающего коэффициента 5,0.

Ссылаясь на то, что арендатор надлежащим образом не исполнил обязательств по внесению арендной платы, в связи с чем, за ним образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.04.2010 по 12.01.2012 в сумме 7 704 613 руб. 28 коп., администрация города Рязани обратилась в арбитражный суд с настоящим иском. При этом истец начислил пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 16.11.2009 по 12.01.2012 в сумме 1 255 451 руб. 71 коп.

Разрешая спор, суды обеих правомерно указали, что спорный договор в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, т.к. арендатор продолжал пользоваться предоставленным ему земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, до приобретения этого участка по договору купли-продажи N П 287-1-2011 от 29.12.2011, заключенного с Министерством имущественных и земельных отношений Рязанской области, за сумму в размере 330 625 руб. 91 коп.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что условиями договора аренды методика расчета арендной платы (формула) в качестве условия сторонами согласована не была. Расчет арендной платы осуществлялся путем умножения базовой ставки на площадь земельного участка. Однако стороны предусмотрели возможность изменения арендной платы как в случае вступления в силу соответствующих нормативно-правовых актов органов местного самоуправления, субъекта Российской Федерации и Российской Федерации (п. 2.7), так и при продлении срока договора аренды или заключения нового договора для завершения строительства (п. 5.2).

При этом суды посчитали, что повышающий коэффициент 5,0 представляет собой новый расчет арендной платы за пользование земельным участком, который должен применяться при незавершении строительства в срок, установленный договором аренды.

Повышающий коэффициент к базовым размерам арендной платы за землю на 2009, 2010, 2011 и 2012 годы установлен в п. 1.1 постановлений администрации города Рязани от 25.12.2009 N 9247, от 25.12.2009 N 9248, от 22.12.2010 N 5881 "Об установлении коэффициента К2 к базовым размерам арендной платы за землю на 2011 год" и от 29.12.2011 N 5989 "Об установлении коэффициента К2 к базовым размерам арендной платы за землю", согласно которым в 2009 году, 2010 году, 2011 году и 2012 году устанавливается коэффициент К2 по всем земельным участкам, предоставленным юридическим и физическим лицам в аренду на время строительства, за исключением жилищного строительства и коллективного гражданского строительства, в размере 5,0 к базовым размерам арендной платы в течение всего периода строительства, превышающего трехлетний срок, вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

Данный коэффициент применяется в случае продления срока действия договора аренды земельного участка, переданного под объекты строительства, и в случае возобновления договора на неопределенный срок, что установлено в п. 2 Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и срока внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Рязанской области, утвержденного постановлением Правительства Рязанской области от 26.02.2008 N 45, постановлениями администрации г. Рязани от 22.12.2010 N 5881, от 25.12.2009 N 9248, от 29.12.2011 N 5989.

Указанные нормативно-правовые акты органов местного самоуправления не отменены, недействительными не признаны. Возможность применения указанных нормативно-правовых актов согласована в п. 2.7 договора, в связи с чем применение истцом повышающего коэффициента правомерно и по данному основанию.

Поскольку материалами дела подтверждено, что ответчик уплачивал арендную плату без применения повышающего коэффициента 5,0, суды обеих инстанций взыскали сумму задолженности, рассчитанную с применением данного коэффициента, со ссылкой на ст.ст. 309, 310, 614 ГК РФ, и пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика пени на основании ст. 330 ГК РФ.

Судебная коллегия не может согласиться с оспариваемыми решением и постановлением, считает, что обжалуемые судебные акты приняты без учета всех обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения данного спора, в связи с чем подлежат отмене по следующим основаниям.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу п. 5.2 договора в случае продления срока действия договора или заключения нового договора аренды для завершения строительства объекта ставка арендной платы применяется с использованием повышающего коэффициента 5,0, начиная с момента истечения срока настоящего договора до регистрации факта ввода объекта в эксплуатацию.

Из материалов дела следует, что спорный договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Надлежащих доказательств того, что срок действия договора для завершения строительства объекта был продлен сторонами или заключен новой договор аренды для этих целей, в материалы дела не представлено. Т.е. применение истцом повышающего коэффициента 5,0 в силу п. 5.2. договора неправомерно, а вывод судов о том, что любое продление договора, в том числе и в порядке возобновления на тех же условиях на неопределенный срок, является достаточным основанием для применения иного расчёта арендной платы, нельзя признать обоснованным, поскольку не установлена действительная воля сторон (ст. 431 ГК РФ), в том числе и воля ответчика, в части необходимости в его хозяйственной деятельности в спорный период завершить строительство принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости.

Что касается вывода судов о том, что повышающий коэффициент 5,0 применяется в случае вступления в силу соответствующих нормативно-правовых актов органов местного самоуправления, субъекта Российской Федерации и Российской Федерации (п. 2.7 договора), то судами не проверены вышеназванные акты Рязанской области и администрации г. Рязани на предмет того, учтен ли в них принцип экономической обоснованности, изложенный в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009), которое было принято во исполнение требований ст. 22 и ст. 65 Земельного кодекса РФ.

Названный принцип является общеобязательным при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю, с учетом единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

Принцип экономической обоснованности исключает возможность введения арендной платы выше ставок, установленных для земель федеральной собственности

Основываясь на названном принципе, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями.

Нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул, с учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 N 10034/11, могут быть обжалованы в арбитражный суд в соответствии со ст. 13 ГК РФ и правилами гл. 23 АПК РФ, в том числе и по мотивам несоответствия указанным принципам.

Применительно к ст. 12 ГК РФ и ст. 13 АПК РФ суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этому принципу при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.

Поскольку названный принцип закреплен в Постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009, принятые нормативные акты публичных образований, регламентирующие размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, могут быть проверены на соответствие этому принципу только с указанной даты.

Кроме того, суд кассационной инстанции не может согласиться с выводом суда апелляционной инстанции о том, что на существо принятого решения не влияет, что условие о применении повышающего коэффициента содержится в разделе "ответственность сторон".

Из п. 5.2 спорного договора фактически следует, что применение повышающего коэффициента возможно при незавершении строительства в установленный срок, т.е. по существу, данный пункт представляет собой санкцию за затягивание срока строительства.

Судами не исследован вопрос о правомерности включения такой санкции в договор аренды земельного участка, в случае если строительство не относится к жилищному, а незавершенный строительством объект был приобретен ответчиком после его приватизации.

Так же судом не дана правовая оценка условиям спорного договора на предмет того, что при своевременном осуществлении строительства, принимая во внимание Постановление N 582 и закрепленные им принципы, при аренде земельных участков в случаях, аналогичных указанным в подпунктах "г" и "д" п. 3 постановления N 582, арендная плата, определенная органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, не может превышать размеров, установленных в этих подпунктах, то есть превышать два процента от кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит решение Арбитражного суда Рязанской области от 01.08.2012 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2012 в недостаточной мере обоснованными, принятыми по неполно установленным обстоятельствам, имеющим существенное значение для разрешения данного спора.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки и с учетом установленных обстоятельств разрешить спор, правильно применив нормы материального права.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1, 2 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 01.08.2012 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2012 по делу N А54-3813/2012 отменить и дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Рязанской области.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: