Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 11 декабря 2012 г. N Ф10-4590/12 по делу N А48-3805/2010 (ключевые темы: общая долевая собственность - раздел земельного участка - заключение эксперта - договор купли-продажи земельного участка - межевой план)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 11 декабря 2012 г. N Ф10-4590/12 по делу N А48-3805/2010

Резолютивная часть постановления изготовлена 06 декабря 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 11 декабря 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Открытого акционерного общества "КМ Груп", г. Орел, на решение Арбитражного суда Орловской области от 09.06.2012 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2012 по делу N А48-3805/2010,

УСТАНОВИЛ:

ИП Корнеев А.Г. и ООО "Орелметпром" обратились в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к ЗАО "Велор" (в настоящее время - ОАО "КМ Груп", с учетом состоявшегося переименования), Департаменту имущества, промышленности и информатизации Орловской области с требованиями: признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка N 1901 от 30.12.2009 года, заключенный между Департаментом имущества, промышленности и информатизации Орловской области и ЗАО "Велор", в части, соответствующей площади земельного участка с кадастровым номером 57:25:002 15 55:39, необходимой для использования частей объекта N 2, литера Р, инвентарный номер 54:401:001:010542750:0016:20002, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Поселковая, д. 19, а именно: в части земельного участка площадью 657 кв.м., характеристики которого (площадь, текстовое описание месторасположения границ) указаны в межевом плане, прилагаемом к экспертному заключению N 1 от 05.03.2012 года, выполненному экспертом Кирилловым А.Ю., применить последствия недействительности ничтожной сделки в указанной части - погасить регистрационную запись N 57-57-01/035/2010-036 от 11.03.2010 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сделанную Управлением ФРС по Орловской области о регистрации права собственности ЗАО "Велор" на земельный участок с кадастровым номером 57:25:002 15 55:39; произвести раздел земельного участка с кадастровым номером 57:25:002 15 55:39, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация и обслуживание производственных зданий и сооружений, общая площадь 78970 кв.м., расположенного по адресу: г. Орел, ул. Поселковая, д. 19, на два земельных участка: общей площадью 657 кв.м. и общей площадью 78313 кв.м., характеристики которых (площадь, текстовое описание месторасположения границ) указаны в межевом плане, прилагаемом к экспертному заключению N 1 от 05.03.2012 года, выполненному экспертом Кирилловым А.Ю.; установить право общей долевой собственности ИП Корнеева А.Г. и ЗАО "Велор" на земельный участок площадью 657 кв.м., образуемый в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 57:25:002 15 55:39, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация и обслуживание производственных зданий и сооружений, расположенный по адресу: г. Орел, ул. Поселковая, д.19, характеристики которого указаны в межевом плане, прилагаемом к экспертному заключению N 1 от 05.03.2012 года, выполненному экспертом Кирилловым А.Ю. Определить размеры долей в праве общей долевой собственности ИП Корнеева А.Г. и ЗАО "Велор" на указанный земельный участок площадью 657 кв.м. - по 1/2 каждому; установить право собственности ЗАО "Велор" на земельный участок, площадью 78313 кв.м., образуемый в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 57:25:002 15 55:39, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация и обслуживание производственных зданий и сооружений, расположенный по адресу: г. Орел, ул. Поселковая, д. 19, характеристики которого указаны в межевом плане, прилагаемом к экспертному заключению N 1 от 05.03.2012 года, выполненному экспертом Кирилловым А.Ю.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 09.06.2012 (судья Зенова С.В.), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2012 г. (судьи Поротиков А.И., Сухова И.Б., Маховая Е.В.) исковые требования удовлетворены частично.

В кассационной жалобе ОАО "КМ Груп" просит состоявшиеся судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов двух инстанций фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение норм материального права.

Истцы, представитель Департамента имущества, промышленности и информатизации Орловской области надлежащим образом извещенные, в том числе, путем размещения информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Центрального округа, о времени и месте судебного разбирательства, в суд округа не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в их отсутствие.

В судебном заседании, представитель ответчика поддержала доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика, суд округа считает, что оспариваемые решение суда области и постановление апелляционного суда следует оставить без изменения на основании нижеизложенного.

Как усматривается из материалов дела, Корнееву А.Г. принадлежит на праве собственности помещение N 2, расположенное по адресу г. Орел, ул. Поселковая, дом 19, лит.Р, инв. номер 54:401:001:010542750:0016:20002, о чем имеется свидетельство о государственной регистрации права от серия 57 АА N 532322.

Материалами дела подтверждается, что указанное помещение N 2 частично расположено на земельном участке с кадастровым номером 57:25:002 15 55:40.

В свою очередь, земельный участок с кадастровым номером 57:25:002 15 55:40 приказом Департамента имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области от 26.09.2008 года N 1195 предоставлен в общую долевую собственность без раздела границ в натуре Обществу с ограниченной ответственностью "Орелметпром" и ИП Корнееву А.Г. по 1 доли участка.

В материалах дела имеется договор от 02.12.2008 года N 778 купли-продажи земельного участка, исходя из пункта 1.1. которого ООО "Орелметпром" и ИП Корнееву А.Г. передается в общую долевую собственность по 1/2 доли участка с кадастровым номером 57:25:002 15 55:40, местоположением: Орловская область, г. Орел, Заводской район, ул. Поселковая, д. 19.

Права общей долевой собственности (доля в праве 1/2) Корнеева А.Г. и ООО "Орелметпром" на земельный участок с кадастровым (или условным) номером 57:25:0021555:40 подтверждают свидетельства о государственной регистрации права от 25.02.2009 года 57 АА 715896 и 57 АА 715895.

Согласно письма Областного государственного унитарного предприятия Орловский центр "Недвижимость" от 20.08.2010 года N 175, вышеназванное нежилое помещение N2 расположено частично на земельном участке с кадастровым номером 57:25:002 15 55:40, а частично на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0021555:39. Указанное обстоятельство подтверждается также представленными в материалы дела заключениями экспертов N 1 от 31.05.2011 года, N 2 от 03.11.2011 года.

Земельный участок с кадастровым номером 57:25:0021555:39, местоположение: область Орловская, г. Орел, ул. Поселковая, д. 19, разрешенное использование - эксплуатация и обслуживание производственных зданий и сооружений, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, площадью 78970 кв.м., в свою очередь, являлся предметом договора купли-продажи земельного участка N 1901 от 30.12.2009 г., заключенного между Департаментом имущества, промышленности и информатизации Орловской области (продавец) и ЗАО "Велор" (покупатель). 11.03.2011 года ЗАО "Велор" выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, приобретенный по договору от 30.12.2009 года N 1901.

Истцы, ссылаясь на то обстоятельство, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка N 1901 между Департаментом имущества, промышленности и информатизации Орловской области и ЗАО "Велор" на передаваемом земельном участке находился объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности предпринимателю, обратились в суд с настоящим иском.

Принимая решение о частичном удовлетворении заявленных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь статьями 168, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ, правомерно пришли к выводу о том, что предприниматель, являясь собственником части помещения, расположенного на спорном земельном участке, обладает исключительным правом на приватизацию земельного участка в той части, которая необходима для эксплуатации и обслуживания объекта недвижимости, в связи с чем, ответчик не имел права на приобретение в собственность земельного участка в части, занятой и необходимой истцу для использования находящегося на ней объекта недвижимости.

Довод заявителя о том, что истцами не доказано несоответствие спорного договора требованиям закона, и то, что данным договором не нарушаются права истцов, судами обоснованно отклонен, поскольку предметом договора купли-продажи N 1901 от 30.12.2009, подписанным между ответчиками, являлся земельный участок, на котором расположен, в том числе, объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности предпринимателю, обладающему исключительным правом на использование соответствующей части земельного участка, необходимой для эксплуатации объекта недвижимости.

Кроме того, указанный договор купли-продажи обоснованно признан судами недействительным в силу ст. 168 ГК РФ, как не соответствующий требованиям, предусмотренным статьями 35, 36 Земельного кодекса РФ.

По смыслу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Таким образом, суды правомерно посчитали возможным признание указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, занятой объектом недвижимости истца ИП Корнеева А.Г. и необходимой для его использования.

Вместе с тем, судами верно указано, на то, что иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом в случае признания покупателем по этой сделке такого иска или в том случае, когда земельный участок является неделимым, либо истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.

Если же земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать свое право на приватизацию земельного участка, то он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.

При таких обстоятельствах, судебные инстанции обоснованно удовлетворили требования истцов о признании недействительным спорного договора купли-продажи земельного участка в части, соответствующей площади земельного участка, необходимой для использования объекта недвижимости, принадлежащего предпринимателю, так как ответчик не имеет право на приобретение в собственность в порядке приватизации всего спорного земельного участка.

Ссылаясь на п. 2 ст. 166, ст. 167 Гражданского кодекса РФ, суды обоснованно отказали в удовлетворении требований истцов о применении последствий недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи N 57-57-01/035/2010-036 от 11.03.2010 года в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, сделанной Управлением ФРС по Орловской области о регистрации права собственности ЗАО "Велор" на земельный участок с кадастровым номером 57:25:002 15 55:39, поскольку пришли к выводу о том, что истцы по данному требованию не могут быть признаны заинтересованными лицами, так как в результате применения последствий недействительности сделки никакие права и законные интересы истцов не могут быть восстановлены.

Кроме того, суды обоснованно указали на то, что применение последствий недействительности сделки по инициативе арбитражного суда является правом суда, а не обязанностью. Оснований для применения последствий недействительности спорной сделки в той части, в которой она была признана таковой, не имеется.

Удовлетворяя требование о разделе земельного участка с кадастровым номером 57:25:002 15 55:39 и установлении права общей долевой собственности ИП Корнеева А.Г. и ЗАО "Велор" на земельный участок площадью 657 кв.м., образуемый в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 57:25:002 15 55:39, суды правомерно сослались на ст. 36 Земельного кодекса РФ, указав на то, что данная норма закона не может быть истолкована как запрещающая нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном, делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность (статьи 244, 245 ГК РФ).

Суды верно указали на то, что установление права общей долевой собственности не препятствует каждому из собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, заявить в этом же судебном процессе требование о разделе земельного участка или требование о выделе причитающейся его части в натуре (статьи 11.4 и 11.5 ЗК РФ).

Кроме того, судебные инстанции, ссылаясь на ст. 4 АПК РФ, отказывая в удовлетворении требования истцов об установлении права собственности ЗАО "Велор" на земельный участок площадью 78313 кв.м., образуемый в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 57:25:002 15 55:39 указали на то, что у истцов не имеется процессуального права на заявление такого требования, поскольку в результате его возможного удовлетворения никакие права и законные интересы не будут восстановлены.

Вместе с тем, довод заявителя о том, что спорный объект не обладает признаками недвижимого имущества ввиду отсутствия у него основных конструктивных элементов (стен, перекрытий, кровли) и, как следствие, не имеет самостоятельного функционального назначения, обоснованно не принят судами во внимание, поскольку заявителем не представлено доказательств в подтверждение приведенного им довода об отсутствии у спорного помещения признаков недвижимого имущества, что у названного помещения отсутствует самостоятельное функциональное назначение, а также доказательств, подтверждающих необходимость предоставления земельного участка иной площади для обслуживания принадлежащего предпринимателю помещения, заявителем жалобы в материалы дела также не представлено.

Таким образом, обстоятельствам дела, исследованным судом первой и апелляционной инстанций, и взаимоотношениям сторон дана правильная правовая квалификация.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку номам материального права, положенным в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов.

Нарушений судом первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 287 ч. 1 п. 1, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 09.06.2012 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2012 по делу N А48-3805/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: