Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15 октября 2012 г. N Ф01-4262/12 по делу N А82-15981/2011 (ключевые темы: льготная очередь - право оперативного управления - недвижимость - муниципальная собственность - субъекты малого и среднего предпринимательства)

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 15 октября 2012 г. N Ф01-4262/12 по делу N А82-15981/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 08.10.2012.

Постановление изготовлено в полном объеме 15.10.2012.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Башевой Н.Ю.,

судей Александровой О.В., Радченковой Н.Ш.

при участии представителей от заявителя: Архиреева А.М., предпринимателя, Сеничева А.Н. (доверенность от 13.12.2011),

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы администрации городского округа город Рыбинск, Департамента недвижимости администрации городского округа город Рыбинск и муниципального бюджетного учреждения городского округа город Рыбинск "Специализированная служба по вопросам похоронного дела" на решение Арбитражного суда Ярославской области от 22.02.2012, принятое судьей Чистяковой О.Н., и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.06.2012, принятое судьями Поляковой С.Г., Тетерваком А.В., Щелокаевой Т.А., по делу N А82-15981/2011 по заявлению индивидуального предпринимателя Архиреева Александра Михайловича о признании незаконными отказов администрации городского округа город Рыбинск, Департамента недвижимости администрации городского округа город Рыбинск, заинтересованное лицо - муниципальное бюджетное учреждение городского округа город Рыбинск "Специализированная служба по вопросам похоронного дела", и установил:

индивидуальный предприниматель Архиреев Александр Михайлович (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением к администрации городского округа город Рыбинск (далее - Администрация), Департаменту недвижимости администрации городского округа город Рыбинск (далее - Департамент) о признании незаконными отказов от 16.11.2011 N 1434-26 и от 09.11.2011 N 41-04/07-4449 в реализации преимущественного права покупки арендованного нежилого помещения общей площадью 105,13 квадратного метра, расположенного по адресу: Ярославская область, город Рыбинск, улица Солнечная, 57 (лит. Д), приказа Департамента от 10.10.2011 N 41-06/08-690 о закреплении на праве оперативного управления и передаче муниципальному автономному учреждению городского округа город Рыбинск "Специализированная служба по вопросам похоронного дела" (далее - Учреждение) административно-хозяйственного здания общей площадью 332,8 квадратного метра, расположенного по адресу: город Рыбинск, улица Солнечная, 57 (лит. Д, Д1), в части арендуемого Предпринимателем помещения, об обязании Администрации обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого помещения и принять решение об условиях приватизации данного помещения в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, предусмотрев преимущественное право предпринимателя на приобретение арендуемого имущества по договору аренды от 01.07.2004 N 4158.

Решением суда от 16.03.2012, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 19.06.2012, заявленные требования удовлетворены.

Администрация, Департамент и Учреждение не согласились с принятыми судебными актами и обратились в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой.

Администрация и Департамент считают, что суды неправильно применили Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", сделали выводы, не соответствующие обстоятельствам дела. По мнению заявителей жалоб, спорное имущество постоянно и непрерывно находилось на праве управления у муниципальных учреждений (с 20.08.2004 по 06.10.2011 - в оперативном управлении муниципального учреждения здравоохранения "Городская больница N 1" (далее - МУЗ "Городская больница N 1"), с 10.10.2011 по настоящее время находится в оперативном управлении Учреждения), поэтому не может быть отчуждено. На момент обращения Предпринимателя право оперативного управления МУЗ "Городская больница N 1" не было прекращено. В деле отсутствуют доказательства, что Администрация и Департамент при принятии решения о передаче Учреждению в оперативное управление спорного имущества действовали с целью воспрепятствования реализации Предпринимателем права на приобретение арендуемого им помещения. Кроме этого, Предприниматель не обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, поскольку он не подтвердил факт владения и пользования спорным помещением.

Учреждение считает, что суды неполно выяснили обстоятельства, имеющие значение для дела. У Предпринимателя отсутствовали условия, необходимые для реализации преимущественного права на приобретение имущества, предусмотренные в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ. Департамент, передав МУЗ "Городская больница N 1" нежилое здание на праве оперативного управления, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия учреждения (балансодержателя), которое управляет, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом, поэтому договор аренды от 01.07.2004, заключенный между Предпринимателем и Департаментом, является недействительным. Предприниматель не представил доказательств передачи ему спорного помещения по договору аренды, а также не доказал, что имеется возможность для формирования нежилого помещения как обособленного объекта.

Предприниматель в отзыве и представители в судебном заседании отклонили доводы кассационных жалоб.

Администрация, Департамент и Учреждение, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в судебное заседание не направили.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 08.10.2012.

Законность принятых Арбитражным судом Ярославской области и Вторым арбитражным апелляционным судом решения и постановления проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как видно из материалов дела, Департамент и Предприниматель заключили договор аренды муниципального недвижимого имущества от 01.07.2004 N 4158, по условиям которого Предпринимателю передано во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 105,13 квадратного метра, расположенное по адресу: город Рыбинск, улица Солнечная, 57 (лит. Д, зд. адм). Договор подписан балансодержателем - МУЗ "Городская больница N 1".

С учетом дополнительного соглашения от 03.05.2011 срок действия договора установлен до 11.03.2012.

Здание, в котором находится арендуемое помещение, было закреплено на праве оперативного управления за МУЗ "Городская больница N 1".

Актом от 07.10.2011 на основании приказа Департамента от 07.10.2011 N 41-06/08-686 здание исключено из оперативного управления МУЗ "Городская больница N 1" и передано в казну городского округа город Рыбинск.

Установив, что здание является собственностью городского округа, Предприниматель обратился в Администрацию и Департамент с заявлениями от 03.11.2011 и от 01.11.2011 о выкупе арендуемого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ.

Администрация и Департамент отказали Предпринимателю в выкупе помещения, указав, что здание, в котором Предприниматель арендует помещение, закреплено на праве оперативного управления за Учреждением, и поэтому не подлежит отчуждению (письма от 16.11.2011 N 1434-26 и от 09.11.2011 N 41-04/07-4449).

Предприниматель, полагая, что отказы Администрации и Департамента не соответствуют Федеральному закону N 159-ФЗ и нарушают его право на реализацию преимущественного права выкупа, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 8, 10, 131, 299 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 3, 9 Федерального закона N 159-ФЗ и исходил из того, Предприниматель соответствует требованиям, предъявляемым к субъектам малого и среднего предпринимательства, им соблюдены условия, предусмотренные статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, поэтому он имеет преимущественное право на выкуп арендуемого помещения. Действия Департамента по закреплению здания за Учреждением направлены на воспрепятствование Предпринимателю в реализации преимущественного права выкупа помещения, предоставленного законом.

Второй арбитражный апелляционный суд оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Рассмотрев кассационную жалобу, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для ее удовлетворения.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Такое преимущественное право может быть предоставлено при наличии совокупности условий, перечисленных в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ. Арендуемое имущество должно находиться в их временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух и более лет со дня вступления в силу данного закона в соответствии с договором аренды такого имущества (пункт 1); отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) (пункт 2); площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности (пункт 3); арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (пункт 4).

В силу части 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации им права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно частям 3, 4 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления в случае, если заявитель соответствует установленным требованиям, уполномоченный орган обязан: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Если заявитель не соответствует установленным в статье 3 закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суды признали доказанным наличие совокупности предусмотренных статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ условий, необходимых для реализации Предпринимателем права на выкуп спорного помещения.

Суды установили, что Предприниматель 01.11.2011 и 03.11.2011 обратился в Администрацию и Департамент с заявлениями о выкупе занимаемых им нежилых помещений общей площадью 105,13 квадратного метра, расположенных по адресу: город Рыбинск, улица Солнечная, 57.

На момент его обращения здание, в котором находятся эти помещения, являлось собственностью городского округа город Рыбинск.

Указанные изолированные помещения переданы Предпринимателю во временное владение (пользование) на основании договора аренды от 01.07.2004 N 4158, заключенного с Департаментом; задолженность по арендной плате отсутствует.

Доводы заявителей жалоб о невозможности реализации Предпринимателем преимущественного права выкупа занимаемых им помещений в связи с тем, что договор аренды является незаключенным; факт владения и пользования спорными помещениями не подтвержден; помещения не сформированы как самостоятельный обособленный объект, обоснованно отклонены судами.

Представленные в дело документы свидетельствуют и суды установили, что договор аренды от 01.07.2004 N 4158 содержит данные, позволяющие индивидуализировать предоставленное в аренду помещение (адрес, местоположение, размер арендованной площади, за который вносится арендная плата). Из плана технической документации на здание усматривается, какие помещения переданы и находятся в пользовании у Предпринимателя, их площадь.

При исполнении обязательств, предусмотренных договором, у сторон не возникло вопросов относительно определенности его предмета. Условия договора на протяжении всего периода его действия исполнялись обеими сторонами. Начисление арендной платы производилось исходя из площади используемых Предпринимателем помещений.

Доказательств того, что спорное помещение не может быть сформировано как обособленный объект, в дело не представлено.

При таких обстоятельствах суды сделали правильный вывод, что Предприниматель на момент обращения с заявлениями обладал преимущественным правом на приобретение в собственность арендуемого имущества.

Ссылка заявителей на то, что здание, в котором Предприниматель арендует помещения, находилось в оперативном управлении Учреждения, поэтому спорные помещения не подлежали отчуждению, обоснованно отклонена судами. При этом суды правомерно руководствовались статьями 8, 131, 299 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует и суды установили, что спорное здание с 2004 находилось в оперативном управлении МУЗ "Городская больница N 1", но в связи с отсутствием необходимости его использования в целях оказания услуг здравоохранения было изъято и возвращено в муниципальную собственность, право оперативного управления прекращено.

На момент обращения Предпринимателя с заявлениями о выкупе арендуемого помещения (01.11.2011, 03.11.2011) здание, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.10.2011, являлось собственностью городского округа.

Однако Администрация и Комитет по обращениям Предпринимателя юридически значимые действия, предусмотренные Федеральным законом N 159-ФЗ, не совершили, а приняли решение о передаче спорного здания в оперативное управление Учреждения. Имущество было передано в оперативное управление Учреждения по акту приема-передачи от 08.11.2011, право оперативного управления зарегистрировано 16.12.2011.

Таким образом, Предприниматель обратился с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения до возникновения у Учреждения права оперативного управления.

Согласно пункту 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" суд может признать наличие у арендатора права на приобретение имущества и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ).

Суды пришли к выводу, что действия Администрации и Департамента по передаче спорного объекта в оперативное управление Учреждения при наличии заявлений Предпринимателя о выкупе помещений совершены с целью воспрепятствования реализации им права на приобретение арендуемого имущества.

Данный вывод судами сделан на основании представленных сторонами доказательств и фактических обстоятельств дела, которые получили соответствующую оценку и не могут быть переоценены судом кассационной инстанции в силу полномочий, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного суды обоснованно удовлетворили заявленные требования.

Арбитражный суд Ярославской области и Второй арбитражный апелляционный суд правильно применили нормы материального права и не допустили нарушений норм процессуального права, являющихся в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе Администрации и Департамента не рассматривался, так как на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявители освобождены от уплаты государственной пошлины.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины с кассационной жалобы Учреждения в сумме 2000 рублей относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 22.02.2012 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.06.2012 по делу N А82-15981/2011 оставить без изменения, кассационные жалобы администрации городского округа город Рыбинск, Департамента недвижимости администрации городского округа город Рыбинск и муниципального бюджетного учреждения городского округа город Рыбинск "Специализированная служба по вопросам похоронного дела" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: