(1).jpg)
Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10 сентября 2012 г. N Ф01-3867/12 по делу N А31-10453/2011 (ключевые темы: договор субаренды - согласие арендодателя - договор аренды нежилого помещения - злоупотребление правом - самовольная постройка)
Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 10 сентября 2012 г. N Ф01-3867/12 по делу N А31-10453/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 05.09.2012.
Полный текст постановления изготовлен 10.09.2012.
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Апряткиной Г.С.,
судей Павлова В.Ю., Чернышова Д.В.
при участии представителей от истца: Карповой И.Н. (доверенность от 20.10.11), от ответчика: Бугрова И.Ю. (личность сверена по паспорту), Бугровой Е.В. (доверенность от 10.01.2012), Остроумова Н.В. (доверенность от 26.06.2012), Котова А.В. (доверенность от 23.08.2012),
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - индивидуального предпринимателя Бугрова Игоря Юрьевича на решение Арбитражного суда Костромской области от 21.02.2012, принятое судьей Ивановым Е.В., и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22.05.2012, принятое судьями Барминым Д.Ю., Чернигиной Т.В., Щелокаевой Т.А., по делу N А31-10453/2011 по иску закрытого акционерного общества "Универсам N 2" к индивидуальному предпринимателю Бугрову Игорю Юрьевичу о понуждении к заключения договора аренды и установил:
закрытое акционерное общество "Универсам N 2" (далее - Универсам, ЗАО "Универсам N 2") обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском к индивидуальному предпринимателю Бугрову Игорю Юрьевичу (далее - Предприниматель) о понуждении к заключению договора аренды нежилого помещения общей площадью 319,8 квадратного метра, литера А, расположенного по адресу: город Кострома, улица Титова, дом 11, на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды от 20.11.2009, на срок до 24.02.2015.
Заявленное требование основано на статьях 445 (пункте 4) и 618 (пункте 1) Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что при досрочном прекращении договора аренды, а, следовательно, и прекращении заключенного в соответствии с ним договора субаренды, субарендатор получает право требовать от арендодателя заключения с ним договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Решением Арбитражного суда Костромской области от 21.02.2012, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 22.05.2012, исковые требования удовлетворены по заявленным основаниям. Обе судебные инстанции исходили из того, что на момент прекращения договора аренды от 20.11.2009 между арендатором (ООО "Универсам N 2") и субарендатором (ЗАО "Универсам N 2") имелся действующий договор субаренды от 04.07.2011 сроком действия до 24.02.2015, а потому в силу прямого указания закона (статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации) ответчик обязан заключить с истцом договор аренды нежилого помещения инвентарный N 1-10197 литера А, общей площадью 319,8 квадратного метра, расположенного по адресу: город Кострома, улица Титова, дом 11, на условиях, соответствующих условиям договора аренды нежилых помещений от 20.11.2009, на срок до 24.02.2015. При этом обе судебные инстанции не усмотрели в действиях субарендатора, направленных на сохранение арендных отношений в отсутствие причинения вреда собственнику помещений, признаков злоупотребления правом, а также опровергли доводы ответчика о том, что спорное помещение не может быть объектом аренды.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Бугров И.Ю. обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Костромской области и постановление Второго арбитражного апелляционного суда вследствие неправильного применения норм материального и процессуального права.
Основные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе и дополнении к ней, сводятся к следующему.
Суд не применил к сложившимся правоотношениям сторон статью 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащую применению в силу следующих обстоятельств. На момент заключения договора субаренды от 04.07.2011 между ООО "Универсам N 2" и ЗАО "Универсам N 2" уже существовали правоотношения по субаренде части спорного помещения в силу условий договора субаренды от 01.12.2010 N 335, который стороны не расторгли. Следовательно, ООО "Универсам N 2" передало правомочия по владению и пользованию недвижимым имуществом ЗАО "Универсам N 2" и не могло распоряжаться этим же имуществом вновь при наличии действующей сделки. При таких обстоятельствах договор субаренды от 04.07.2011 является недействительной сделкой.
В результате реконструкции объект недвижимости, находящийся в пользовании субарендатора в соответствии с договором субаренды, фактически прекратил свое существование и не мог являться объектом гражданско-правового оборота, поскольку реальная площадь переданного в субаренду помещения составляет 321,2 квадратного метра, тогда как юридически площадь объекта установлена 319,8 квадратного метра. Факты проведения реконструкции и изменения метража объекта недвижимости установлены решением Арбитражного суда Костромской области от 29.07.2011 по делу N А31-2484/2011 и в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежат доказыванию при рассмотрения настоящего спора. По мнению Предпринимателя, все указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии у спорного объекта признаков самовольно возведенного строения, в связи с чем подлежала применению статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд необоснованно проигнорировал в данном случае требования статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку заключение договора субаренды от 04.07.2011 осуществлено в ущерб законным интересам Предпринимателя, который вопреки положениям действующего законодательства (статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации) лишен права распоряжаться принадлежащим ему недвижимым имуществом.
Нарушением норм процессуального права ответчик счел отсутствие в резолютивной части решения суда первой инстанции конкретных условий договора аренды, на которых должна быть заключена сделка с истцом.
ЗАО "Универсам N 2" в отзыве на кассационную жалобу просило оставить принятые по делу решение и постановление апелляционной инстанции без изменения.
В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы кассационной жалобы, представитель истца отклонил аргументы заявителя и просил оставить жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании объявлялся перерыв до 11 часов 00 минут 30.08.2012 и до 11 часов 00 минут 05.09.2012 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представители ЗАО "Универсам N 2" участвовали в судебном заседании, состоявшемся 23.08.2012, путем использования систем видеоконференц-связи Арбитражного суда Костромской области, 30.08.2012 - при личном участии в суде кассационной инстанции.
В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд округа проверяет правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Законность решения Арбитражного суда Костромской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Из документов кассационного производства следует и суды первой и апелляционной инстанций установили, что 20.11.2009 Бугров И.Ю. (арендодатель) и ООО "Универсам N 2" (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения, инвентарный N 1-10197, литера А, расположенного по адресу: город Кострома, улица Титова, дом 11, общей площадью 319,8 квадратного метра, основной площадью 151,4 квадратного метра, вспомогательной площадью 168,4 квадратного метра, принадлежащего арендодателю на праве собственности, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 07.11.2008 серии 44 АБ N 238528.
В пункте 5.3.8. сделки указано, что арендатор имеет право сдавать в субаренду арендуемые помещения без письменного согласия арендодателя. Пункт 5.3.4 договора содержит запрет на осуществление арендатором перепланировок без письменного согласия собственника.
Срок действия договора установлен в пункте 9.2 договора аренды и составляет пять лет со дня государственной регистрации договора.
Договор аренды зарегистрирован 25.02.2010 в установленном законом порядке (запись регистрации N 44-44-01/069/2010-587).
Впоследствии ООО "Универсам N 2" и ЗАО "Универсам N 2" заключили договор субаренды от 01.12.2010 N 335 на часть нежилого помещения площадью 160 квадратных метров сроком до 31.10.2011.
ООО "Универсам N 2" (арендодатель) и ЗАО "Универсам N 2" (субарендатор) заключили договор субаренды от 04.07.2011 нежилого помещения, инвентарный N 1-10197, литера А, расположенного по адресу: город Кострома, улица Титова, дом 11, общей площадью 319,8 квадратного метра, основной площадью 151,4 квадратного метра, вспомогательной площадью 168,4 квадратного метра, принадлежащего арендодателю на праве договора аренды нежилых помещений от 20.11.2009
Срок действия договора установлен с 04.07.2011 до 24.02.2015 (пункты 1.4, 5.1).
Помещение передано субарендатору по акту приема-передачи от 04.07.2011.
Договор субаренды зарегистрирован в установленном законом порядке 19.07.2011 (запись регистрации N 44-44-01/055/2011-271).
Решением Арбитражного суда Костромской области от 29.07.2011 по делу N А31-2484/2011, оставленным в силе постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 26.10.2011, договор аренды нежилых помещений от 20.11.2009, заключенный Предпринимателем и ООО "Универсам N 2", расторгнут на основании части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд обязал арендатора освободить арендуемое помещение в течение 30 рабочих дней.
ЗАО "Универсам N 2" 28.10.2011 направило Бугрову И.Ю. проект договора аренды спорного помещения на условиях, соответствующих условиям договора от 20.11.2009, отказ от заключения которого явился основанием для обращения истца в Арбитражный суд Костромской области с настоящим иском.
В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанном случае ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
В силу пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Таким образом, законодатель связывает возможность реализации субарендатором права на заключение договора аренды с собственником имущества с наличием на момент прекращения договорных отношений между арендодателем и арендатором договора субаренды данного имущества.
В рассматриваемом случае на момент прекращения отношений по найму нежилого помещения между Предпринимателем и ООО "Универсам N 2" (расторжение договора аренды от 20.11.2009 в судебном порядке), действовал договор субаренды, заключенный 04.07.2011 ООО "Универсам N 2" и ЗАО "Универсам N 2".
Совершая данную сделку, арендатор и субарендатор действовали с соблюдением как требований действующего законодательства о возможности прекращения ранее действовавшего договора субаренды по соглашению сторон (части 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) путем заключения новой сделки, так и условий договора от 20.09.2011, в пункте 5.3.8 которого указано, что арендатор имеет право сдавать в субаренду арендуемые помещения без письменного согласия арендодателя, что исключает возможность применения статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Перечисленные обстоятельства (расторжение договора аренды при наличии отношений по субаренде) свидетельствуют о правомерности вывода судов первой и апелляционной инстанций о необходимости применения в рассматриваемой ситуации правил части 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации и обязании Предпринимателя заключить договор аренды с Универсамом на условиях договора от 20.11.2009 в пределах оставшегося срока субаренды.
Ссылка Бугрова И.Ю. на правила статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и установление решением от 29.07.2011 Арбитражного суда Костромской области по делу N А31-2484/2011 обстоятельств, подтверждающих факт реконструкции объекта, что, в свою очередь, свидетельствует о наличии оснований для признания нежилых помещений, являющихся предметом договора субаренды, объектом самовольного строительства (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации), и, соответственно, для признания факта гибели помещений, в отношении которых был заключен договор аренды от 20.11.2009, окружным судом признана несостоятельным в связи со следующим.
Текст упомянутого решения Арбитражного суда Костромской области содержит ссылку на то, что ООО "Универсам N 2" проводило без разрешения реконструктивные работы по перепланировке объекта (частично демонтирована стена, снесены перегородки), в результате чего произошло изменение характеристик площадей в спорном помещении. Также в судебном акте содержится ссылка на техническое заключение от 21.03.2011 по результатам обследования арендуемого помещения общества с ограниченной ответственностью "Облпроект", в котором указано, что выполнение работ может повлечь нарушение характеристик надежности и безопасности здания.
Однако Предприниматель не учел следующих обстоятельств.
Факты, которые входили в предмет доказывания, были исследованы и затем отражены в судебном акте по делу N А31-2484/2011, касались нарушения договорных условий аренды помещений - осуществление арендатором перепланировки, переоборудования объекта без письменного согласия арендодателя.
Обстоятельства, относящиеся к вопросу о возникновении самовольной постройки, в данном судебном акте не устанавливались.
Более того, резолютивная часть упомянутого решения прямо свидетельствует о том, что Арбитражный суд Костромской области счел спорные помещения не только существующим, но и действующим объектом гражданского оборота, о чем прямо свидетельствуют как расторжение судом договора аренды от 20.11.2009, так и вменение в обязанность арендатору вернуть объект истцу. Таким образом, суд не пришел к однозначному выводу о наличии оснований для признания произведенных ООО "Универсам N 2" манипуляций реконструкцией, и не применил статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Изменение общей площади арендуемого помещения (на 1,4 квадратного метра) обусловлено сносом перегородок, изменение характеристик помещений (часть вспомогательной площади помещений вошла в состав основной) не влияют на факт наличия объекта как такового.
Выводы, сделанные ООО "Облпроект" в техническом заключении, носят предположительный характер, а потому также не могли стать основанием для признания объекта самовольной постройкой.
Довод ответчика о том, что обязание арендодателя заключить с ЗАО "Универсам N 2" договор аренды лишает его правомочий собственника имущества по владению и распоряжению недвижимостью, а действия истца являются в данном случае злоупотреблением правом, отклоняется.
В силу части 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение лица, управомоченного по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Кодекса пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.
Таким образом, основным признаком наличия злоупотребления правом является намерение причинить вред другому лицу, намеренно употребить право во вред в данном случае Предпринимателю.
Из материалов дела следует, что в соответствии с пунктом 5.3.8 договора аренды от 20.11.2009 арендатор имеет право на передачу арендуемой недвижимости в субаренду без согласия арендодателя. Заключая договор субаренды от 04.07.2011, Универсам реализовал договорное условие и воспользовался правом, предоставленным ему самим Предпринимателем.
Доказательств причинения какого-либо вреда действиями ООО "Универсам N 2" и ЗАО "Универсам N 2" Предприниматель в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представил.
Аргументы подателя жалобы о том, что резолютивная часть обжалуемого решения не содержит конкретных условий договора аренды, на которых должна быть заключена сделка, юридически несостоятельны, поскольку прямо противоречат правилам, установленным в части 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой указано, что сделка должна быть заключена в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции и Вторым арбитражным апелляционным судом не допущено.
В связи с рассмотрением кассационной жалобы по существу определение Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10.08.2012 о приостановлении исполнения решения Арбитражного суда Костромской области от 21.02.2012 и постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 22.05.2012 по делу N А31-10453/2011 следует считать утратившим силу.
В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:
решение Арбитражного суда Костромской области от 21.02.2012 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22.05.2012 по делу N А31-10453/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Бугрова Игоря Юрьевича - без удовлетворения.
Определение Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10.08.2012 о приостановлении исполнения решения Арбитражного суда Костромской области от 21.02.2012 и постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 22.05.2012 по делу N А31-10453/2011 следует считать утратившим силу.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий | Г.С. Апряткина |
Судьи | В.Ю. Павлов |
