(1).jpg)
Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 3 сентября 2012 г. N Ф01-3463/12 по делу N А38-5171/2011 (ключевые темы: участник долевого строительства - многоквартирный дом - застройщик - объекты долевого строительства - общая собственность)
Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 3 сентября 2012 г. N Ф01-3463/12 по делу N А38-5171/2011
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Самуйлова С.В.,
судей Каширской Н.А., Чиха А.Н.
без участия представителей сторон,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Государственного унитарного предприятия Республики Марий Эл "Управление капитального строительства Правительства Республики Марий Эл" на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 07.02.2012, принятое судьей Хабибрахмановой А.Н., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2012, принятое судьями Большаковой О.А., Бухтояровой Л.В., Наумовой Е.Н., по делу N А38-5171/2011 по иску открытого акционерного общества "Специализированное жилищно-эксплуатационное управление" к Государственному унитарному предприятию Республики Марий Эл "Управление капитального строительства Правительства Республики Марий Эл" о взыскании неосновательного обогащения,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Хазанова Татьяна Филипповна, и установил:
открытое акционерное общество "Специализированное жилищно-эксплуатационное управление" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с иском к Государственному унитарному предприятию Республики Марий Эл "Управление капитального строительства Правительства Республики Марий Эл" (далее - Предприятие, застройщик). Предметом иска (с учетом его уточнения) явилось требование о взыскании с ответчика 177 132 рублей 24 копеек за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома и коммунальные услуги, оказанные ответчику с 01.10.2009 до момента передачи квартир участникам долевого строительства.
Исковые требования основаны на статьях 210 и 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 153 и 155 Жилищного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что в указанный период истец нес расходы по содержанию квартир N 9, 13, 17, 28, 37, 41, 45 в многоквартирном жилом доме N 31 по бульвару Чавайна города Йошкар-Олы. В то же время обязанность по несению этих расходов с момента ввода дома в эксплуатацию до передачи спорных квартир дольщикам (акты приема-передачи датированы соответственно 17.08.2010, 06.10.2010, 14.12.2010, 29.12.2010, 30.12.2010, 17.01.2011, 24.01.2011) лежала на Предприятии как застройщике этого жилого дома.
Суд первой инстанции установил, что ответчик, являющийся застройщиком многоквартирного дома, должен нести бремя содержания и обслуживания квартир и общего имущества в этом доме наравне с другими собственниками соразмерно площади квартир, не переданных во владение от застройщика по актам приемки-передачи, с момента ввода дома в эксплуатацию и до передачи квартир в этом доме дольщикам. Ответчик воспользовался услугами истца в спорный период, но не оплатил их. Суд пришел к выводу об отсутствии между сторонами договора, квалифицировал возникшие между ними отношения как неосновательное обогащение и решением от 07.02.2012 частично удовлетворил иск, взыскав с Предприятия в пользу Общества 120 933 рубля 99 копеек неосновательного обогащения. В остальной части иска отказал в связи с недоказанностью размера понесенных истцом расходов.
Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 03.05.2012 оставил решение без изменения по тем же основаниям.
Суды руководствовались статьями 209, 210, 307 и 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 153, 161 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьями 8 и 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ (далее - Закон N 214-ФЗ).
Не согласившись с состоявшимися судебными актами, Предприятие обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение от 07.02.2012 и постановление от 03.05.2012.
Доводы кассационной жалобы сводятся к оспариванию вывода судов о правомерности возложения на ответчика обязанности по оплате коммунальных услуг и услуг по содержанию общего имущества дома. По мнению заявителя, суды неправомерно связали момент возникновения права собственности у участника долевого строительства на объект с моментом подписания акта приема-передачи. Заявитель считает, что объект долевого строительства изначально принадлежит участникам долевого строительства с определенными ограничениями. Участник вправе распоряжаться этим имуществом до подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, соответственно владеть им. Ответчик как застройщик не обладает какими-либо правами в отношении имущества участника долевого строительства в силу своего правового положения и заключенного договора участия в долевом строительстве. Кроме того, Закон N 214-ФЗ не предусматривает обязанность застройщика нести затраты на оплату жилищно-коммунальных услуг. Иных нормативных актов, предусматривающих данную обязанность, законодательство не содержит. В материалах дела отсутствуют доказательства пользования услугами истца.
Заявитель также считает, что суд первой инстанции неправомерно применил пункт 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации к отношениям, возникшим до вступления в законную силу изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации (04.06.2011).
Истец и третье лицо отзывы не представили.
Стороны и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы, в заседание суда кассационной инстанции не явились. Дело рассмотрено в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установили судебные инстанции, Предприятие по договору, заключенному 01.04.2008 с ПК "Медведевская ПМК", являлось застройщиком жилого дома 31 по бульвару Чавайна города Йошкар-Ола.
Между Предприятием и обществом с ограниченной ответственностью "ДельтаСтрой" (далее - ООО "ДельтаСтрой") подписаны договоры участия в долевом строительстве от 06.02.2009, 17.02.2009 и 24.02.2009, зарегистрированные в установленном порядке.
Впоследствии ООО "ДельтаСтрой" уступило права на семь спорных квартир в многоквартирном доме Хазановой Татьяне Филипповне по договорам уступки от 03.04.2009 по согласованию с заказчиком.
Хазанова Т.Ф., в свою очередь, заключила договоры уступки права требования спорных квартир гражданам Храпову Е.Н., Видякиной О.А., Бондаревой Е.А., Мочаловой М.С., Ворончихинову Г.В., Сайранову В.А. и Малкову А.Е.
Истец представил в суд решение общего собрания лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в многоквартирном жилом доме от 05.06.2009, согласно которому, по мнению Общества, оно было избрано в качестве управляющей организации этого дома.
Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома выдано заказчику 11.08.2009.
С 01.10.2009 Общество осуществляло управление указанным домом, оказывало услуги по его содержанию и текущему ремонту, что подтверждено в суде хозяйственными договорами и платежными поручениями, составленными во исполнение этих договоров.
По актам приема-передачи от 17.08.2010, 06.10.2010, 14.12.2010, 29.12.2010, 30.12.2010, 17.01.2011, 24.01.2011 заказчик передал указанным физическим лицам квартиры.
В подтверждение своей позиции истец представил в суд расчет задолженности по каждой квартире в виде выписок из лицевого счета.
Пользование Предприятием услугами истца и их неоплата послужили основанием для обращения Общества с настоящим иском в арбитражный суд.
Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции принял постановление, исходя из следующего.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу бремя содержания принадлежащего ему имущества несет собственник.
Из пункта 1 статьи 218, статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества (статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации). Перечень объектов, включаемых в состав общего имущества многоквартирного жилого дома, установлен в пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
В пунктах 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме; доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Из статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик (пункты 1, 6 статьи 4 Закона N 214-ФЗ).
Статьей 8 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации. Разрешение является основанием для постановки построенного объекта на государственный учет капитального строительства (пункты 1, 10 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (статья 12 Закона N 214-ФЗ).
Порядок передачи объекта долевого строительства от застройщика участнику долевого строительства и последствия уклонения последнего от принятия объекта долевого строительства урегулированы в пунктах 3, 4, 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ. При уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик наделен правом в предусмотренных законом случаях составить односторонний акта о передаче объекта долевого строительства с переходом риска случайной гибели объекта долевого строительства к участнику долевого строительства.
Как следует из статьи 211 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу несением риска случайной гибели имущества обременяется собственник.
Таким образом, участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи по подписываемому сторонами передаточному акту. До этого момента данным объектом владеет и пользуется застройщик, который и должен нести бремя содержания данного имущества в силу указанных норм права.
С учетом изложенного суды пришли к правильному выводу о том, что в отношении квартир, не переданных застройщиком участникам долевого строительства, на застройщике лежит обязанность по несению расходов как на обеспечение этих квартир коммунальными услугами, так и на содержание и ремонт общего имущества дома, пропорционально площадям, занимаемым этими квартирами, с момента ввода дома в эксплуатацию до передачи этих квартир участникам долевого строительства. До передачи спорных объектов во владение участников долевого строительства застройщик осуществляет права собственника, указанные в статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Помимо указанных правовых норм правомерность данной позиции подтверждена и изменениями, внесенными Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", которым был введен пункт 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, предусматривающий, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Лицо, неосновательно воспользовавшееся чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что оказание Обществом услуг по содержанию общего имущества жилого дома подтверждено совокупностью представленных в дело доказательств: договорами, платежными поручениями. Факт поставки коммунальных услуг, их количество, стоимость и порядок расчета, а также расчет стоимости услуг по содержанию и ремонту общего имущества заявитель не оспорил. В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств несоответствия расчета требованиям действующего законодательства либо оплаты задолженности в полном объеме, контррасчета задолженности ответчик не представил.
При таких обстоятельствах суды правомерно взыскали с ответчика в пользу истца 120 933 рубля 99 копеек неосновательного обогащения.
Вопреки доводам заявителя вывод судов об обязанности Предприятия как застройщика многоквартирного жилого дома нести расходы по содержанию квартир, не переданных участникам долевого строительства, в достаточной степени мотивирован, основан на указанных правовых нормах и представленных сторонами доказательствах. Иное толкование заявителем положений гражданского законодательства, регулирующих обязанности лиц, участвующих в долевом строительстве многоквартирных домов, не свидетельствует о том, что судами допущены нарушения норм материального права.
Предприятие не отрицало тот факт, что владело спорными квартирами до их передачи участникам долевого строительства. Отсюда следует несостоятельность довода заявителя о том, что суды не установили факт пользования ответчиком спорным имуществом и как следствие пользования чужими услугами.
Ссылка суда первой инстанции на пункт 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации не привела к принятию неправильного судебного акта.
Прочие доводы заявителя не являются основанием для отмены или изменения оспариваемых судебных актов.
На основании изложенного обжалуемые судебные акты соответствуют нормам материального права, а содержащиеся в них выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, судом округа не установлено. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина по кассационной жалобе составляет 2000 рублей и относится на заявителя.
Руководствуясь статьями 274, 286, 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:
решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 07.02.2012 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2012 по делу N А38-5171/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу Государственного унитарного предприятия Республики Марий Эл "Управление капитального строительства Правительства Республики Марий Эл" - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий | С.В. Самуйлов |
Судьи | Н.А. Каширская |
