Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10 ноября 2011 г. N Ф01-4721/11 по делу N А17-399/2011 (ключевые темы: арендная плата - неосновательное обогащение - заключение договора купли-продажи - законный владелец - ГК РФ)

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 10 ноября 2011 г. N Ф01-4721/11 по делу N А17-399/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 08.11.2011.

Полный текст постановления изготовлен 10.11.2011.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Апряткиной Г.С.,

судей Павлова В.Ю., Чернышова Д.В.

в отсутствие представителей сторон,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Арс салюс" на решение Арбитражного суда Ивановской области от 09.06.2011, принятое судьёй Демидовской Е.И., и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 06.09.2011, принятое судьями Пуртовой Т.Е., Дьяконовой Т.М., Сандаловой В.Г., по делу А17-399/2011 по иску общества с ограниченной ответственностью "Арс салюс" к Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом о взыскании неосновательного обогащения в сумме 169787 рублей 64 копеек,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Инспекция Федеральной налоговой службы по городу Иваново и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Арс салюс" (далее - Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ивановской области к Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом (далее - Комитет, ответчик) с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании 169 787 рублей 64 копеек неосновательного обогащения в виде излишне полученной арендной платы с 25.09.2009 по 17.12.2009.

Требование основано на статьях 413, 551, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что после заключения договора купли-продажи нежилого помещения, арендованного ранее истцом, отношения, вытекающие из договора аренды, прекратились в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице, и, следовательно, арендная плата, внесённая истцом с момента заключения договора купли-продажи, является неосновательным обогащением Комитета и подлежит взысканию в пользу Общества.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 09.06.2011, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 06.09.2011, в удовлетворении исковых требований отказано.

Принимая и обосновывая судебные акты, обе судебные инстанции руководствовались пунктом 2 статьи 621, статьёй 131, пунктом 2 статьи 223, пунктом 1 статьи 551, а также статьёй 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из отсутствия у ответчика за счёт истца неосновательного обогащения в связи с внесением последним арендной платы за спорный период, поскольку право собственности на приобретённое имущество возникло у Общества лишь с момента государственной регистрации перехода этого права. До этого времени арендатор обязан платить за аренду, так как, продолжив при согласии арендодателя пользоваться имуществом по истечении срока договора, фактически приняло на себя условия этого же договора, который в этом случае считается возобновлённым на неопределённый срок.

Не согласившись с принятыми судебными актами, прося их отменить и принять новое решение, удовлетворяющее заявленные исковые требования, Общество обратилось с кассационной жалобой, в которой указало на следующие нарушения норм материального права.

Судебными инстанциями ошибочно не применены статья 413 и пункт 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также неправильно истолкован пункт 60 совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Заявитель кассационной жалобы полагает, что договор аренды от 21.12.2006 N 261 прекратил своё действие по основанию, указанному в статье 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, - в связи с совпадением должника и кредитора в лице истца. Именно истец с момента заключения договора купли-продажи (с 25.09.2009) стал законным владельцем приобретённого им помещения и, таким образом, не мог одновременно исполнять обязательства по договору аренды спорного помещения.

При этом юридический момент возникновения у покупателя права собственности на объект недвижимости (государственная регистрация права) не имеет значения в силу приобретения Обществом статуса законного владельца (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, вывод суда о том, что после истечения срока действия договора аренды он считается возобновлённым на неопределённый срок, ошибочен и исключает применение статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В кассационной жалобе Общества выражено несогласие и с тем, что суды, отказав в удовлетворении исковых требований, сослались на неполную оплату по договору купли-продажи. В подтверждение этого довода истец указывает, что договор купли-продажи предусматривает рассрочку платежа сроком на пять лет и Общество, как приобретатель, проявляет надлежащую добросовестность при исполнении условий оплаты.

В отзыве на кассационную жалобу, поступившем в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа 02.11.2011, Комитет, полагая принятые по делу судебные акты законными, обоснованными и подлежащими оставлению без изменения и подтверждая обязанность истца производить арендную плату в спорный период, объясняет свою позицию следующим.

Передача во владение проданного недвижимого имущества в связи с его продажей порождает для покупателя лишь право на защиту этого имущества в порядке статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации и не влечёт возможности распоряжаться полученным имуществом, право собственности на которое сохраняется за продавцом до момента надлежащей государственной регистрации имущества.

Участвующие в деле лица, будучи извещёнными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области от 09.06.2011 и постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 06.09.2011 проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и проверив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашёл оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Из документов кассационного производства усматривается и суд установил, что Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 21.12.2006 N 261 на аренду муниципального имущества, а именно нежилого помещения (расположенного по адресу г. Иваново, ул. Калашникова, дом 28), площадью 961,90 квадратных метра для использования под оказание медицинских услуг. Срок аренды определён контрагентами с 01.08.2006 по 29.10.2009.

По договору купли-продажи от 25.09.2009 N 33 Общество в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", приобрело у Комитета нежилое помещение, площадью 965,9 квадратных метра, расположенное по указанному адресу.

Управление Федеральной регистрационной службы по Ивановской области 18.12.2009 произвело за Обществом государственную регистрацию перехода права собственности на названное нежилое помещение (л.д. 42).

Предметом настоящего спора явилась сумма, выплаченная Обществом Комитету в период с 25.09.2009 по 17.12.2009.

Согласно пункту 1 статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

При определении спорных правоотношений надлежит учитывать, что договор аренды считается прекращённым с момента заключения договора купли-продажи, по которому в качестве покупателя выступает арендатор, если стороны проявили волю на этот счёт.

Сам факт заключения сторонами договора купли-продажи соответствующего объекта свидетельствует о наличии соглашения по замене обязательства, вытекающего из договора аренды, обязательством, вытекающим из договора купли продажи. Так, Комитетом было принято обязательство передать муниципальное нежилое помещение в собственность, а Обществом - принять его и оплатить по цене и на условиях договора (л.д. 21).

В соответствии со статьёй 414 Гражданского кодекса Российской Федерации и с учётом изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу, что договор аренды от 21.12.2006 N 261 считается прекращённым по воле сторон, заключивших 25.09.2009 договор купли-продажи на имущество, ранее являвшееся предметом аренды.

Вместе с тем материалами дела подтверждено (и это не оспаривалось истцом ни в судебном заседании, ни в кассационной жалобе), что Общество в спорный период пользовалось объектом недвижимости Комитета.

Прекращение арендного обязательства не предоставляет истцу права на бесплатное пользование объектом недвижимости в период до регистрации перехода права собственности.

Подобная плата подлежит взысканию с бывшего арендатора (покупателя) в пользу бывшего арендодателя (продавца) в размере оговорённой арендной платы по правилам неосновательного обогащения (пункт 2 статья 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суды правильно установили (и ответчиком это обстоятельство не оспаривалось), что именно сумма, равная арендной плате, и была перечислена Обществом Комитету в полном объёме в период с 25.09.2009 по 17.12.2009 (л.д. 93, 134), то есть в период фактического пользования объектом недвижимого имущества.

Следовательно, вывод суда об отсутствии у истца за счёт ответчика неосновательного обогащения правомерен. Ошибочное применение судами правил пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорным отношениям не повлияло на принятие справедливого решения.

Доводы истца о юридической безразличности момента регистрации перехода права собственности нельзя признать обоснованными.

В силу совокупности норм, закреплённых в пункте 3 статьи 8, статье 131, пункте 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право собственности на недвижимое имущество возникает с момента регистрации такого права учреждениями юстиции в едином государственном реестре.

Из абзаца 3 пункта 60 совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что после передачи владения недвижимым имуществом, но до государственной регистрации права собственности покупатель, хотя и является законным владельцем этого имущества, однако не вправе распоряжаться им, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, будучи собственником спорного имущества, ответчик вправе требовать плату за его пользование.

Ссылка подателя кассационной жалобы на статью 413 Гражданского кодекса Российской Федерации несостоятельна. Из-за отсутствия государственной регистрации перехода права собственности исключается и совпадение должника и кредитора в одном лице.

То обстоятельство, что плата по договору купли-продажи недвижимого имущества не внесена истцом полностью, не влияет на правильность определения правоотношений между сторонами.

При таких обстоятельствах по делу суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы, понесённые в связи с подачей кассационной жалобы, относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 09.06.2011 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 06.09.2011 по делу N А17-399/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Арс салюс" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: