(1).jpg)
Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 6 октября 2011 г. N Ф01-3988/11 по делу N А29-8670/2010 (ключевые темы: соглашение о расторжении договора аренды - государственная регистрация - договор аренды земельного участка - договор ипотеки - заложенное имущество)
Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 6 октября 2011 г. N Ф01-3988/11 по делу N А29-8670/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 29.09.2011.
(дата изготовления постановления в полном объеме)
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Башевой Н.Ю.,
судей Александровой О.В., Забурдаевой И.Л.
без участия представителей,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми на решение Арбитражного суда Республики Коми от 16.03.2011, принятое судьей Махмутовым Н.Ш., и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 15.06.2011, принятое судьями Буториной Г.Г., Караваевой А.В., Лысовой Т.В., по делу N А29-8670/2010 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Декарт Инвест" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми, о признании незаконным решения,
третье лицо - Открытое акционерное общество "Сбербанк России", и установил:
общество с ограниченной ответственностью "Декарт Инвест" (далее - ООО "Декарт Инвест", Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (далее - Управление) о признании незаконным отказа в государственной регистрации соглашения от 01.06.2010 о расторжении договора аренды земельного участка от 26.09.2006 N 33, выраженного в сообщении от 06.08.2010 N 01/090/2010-549; возложении на Управление обязанностей осуществить государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды земельного участка и погашение записи об ипотеке права аренды на земельный участок с кадастровым номером 11:04:10 03 001:0160, являющегося предметом ипотеки по договору от 09.02.2009 N 141-З (с дополнительным соглашением N 1 от 26.08.2009), заключенному между Душаком А.Е. и Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации (открытое акционерное общество).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Сбербанк России" (далее - Банк).
Решением суда от 16.03.2011 признан незаконным отказ Управления в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды; на Управление возложена обязанность осуществить государственную регистрацию соглашения. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.
Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 15.06.2011 решение суда оставлено без изменения.
Управление не согласилось с принятыми судебными актами в части удовлетворения заявленных требований и обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой.
Заявитель жалобы считает, что суды неправильно применили статьи 131, 452 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 1, 13, 16, 18, 19, 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ), Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". По мнению Управления, Душак А.Е. обязательства перед Банком не исполнил; залогодатель возражает относительно прекращения обременения права аренды; при наличии неисполненного обязательства по кредитному договору у судов отсутствовали правовые основания для удовлетворения заявленных требований.
Подробно позиция заявителя приведена в жалобе. Управление заявило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Банк поддержал доводы Управления.
Общество не представило отзыв на кассационную жалобу.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в судебное заседание не направили.
В судебном заседании объявлялся перерыв до 29.09.2011 (статья 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Законность принятых Арбитражным судом Республики Коми и Вторым арбитражным апелляционным судом решения и постановления проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 26.09.2006 ООО "Кедрия" (арендодатель) и гражданин Душак А.Е. (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, по условиям которого (пункты 2.1, 4.1, 11.2) арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование земельный участок общей площадью 1646 квадратных метров, расположенный по адресу: Республика Коми, Сыктывдинский район, с. Выльгорт, м. Еля-ты, кадастровый номер 11:04:10 03 001:0160, для строительства индивидуального жилого дома; срок аренды составляет 11 месяцев с начала срока аренды; досрочное прекращение действия договора возможно по соглашению сторон, по решению суда или в соответствии с условиями договора.
ООО "Кедрия" и Душак А.Е. 26.09.2006 составили акт приемки-передачи земельного участка; 26.08.2007 подписали соглашение к договору аренды земельного участка от 26.09.2006, в соответствии с которым, в том числе продлили срок действия договора аренды до 27.12.2008.
Управление 17.06.2008 осуществило государственную регистрацию договора аренды и дополнительного соглашения.
Банк (залогодержатель) и Душак А.Е. (залогодатель) 09.02.2009 заключили договор ипотеки N 141-3 права аренды данного объекта недвижимости, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) сделана запись о регистрации N 11-01/016/2009-488. Договор ипотеки обеспечивал исполнение Душаком А.Е. обязательств по кредитному договору от 24.10.2008 N 2695, заключенному с Банком.
ООО "Кедрия" и Душак А.Е. 01.06.2010 подписали соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 26.09.2006. По условиям соглашения стороны расторгают договор аренды земельного участка с 25.05.2010 (пункт 1); договор аренды считается расторгнутым с момента подписания сторонами соглашения (пункт 2).
ООО "Кедрия" 09.06.2010 направило в Управление заявление о государственной регистрации соглашения от 01.06.2010 о расторжении договора аренды.
Регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию изменений (уведомление от 05.07.2010), указав, что право аренды на данный земельный участок является предметом ипотеки по договору, заключенному между Душаком А.Е. и Банком; соглашение о расторжении договора аренды не может быть зарегистрировано, пока заложено право аренды. Для устранения причин, препятствующих государственной регистрации, ООО "Кедрия" предложено представить заявление залогодателя и залогодержателя о погашении регистрационной записи об ипотеке.
ООО "Кедрия" в установленный срок не устранило причины, препятствующие государственной регистрации соглашения о расторжении договора, поэтому Управление отказало ему в данной государственной регистрации (соглашение от 06.08.2010 N 01/090/2010-549).
В связи с реорганизацией в форме присоединения 01.09.2010 ООО "Кедрия" по передаточному акту передало спорный земельный участок ООО "Декарт Инвест". В Единый государственный реестр юридических лиц 01.09.2010 внесена запись о прекращении деятельности ООО "Кедрия при реорганизации в форме присоединения к ООО "Декарт Инвест".
ООО "Декарт Инвест" не согласилось с решением Управления об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды и обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Руководствуясь статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 16 - 18, 29 Федерального закона N 122-ФЗ, суд первой инстанции пришел к выводу, что Общество представило все документы, подтверждающие расторжение договора аренды; при прекращении правоотношений, возникших на основании договора аренды, правоотношения, связанные с залогом права аренды также подлежат прекращению; государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды, обремененного ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору ипотеки. С учетом этого суд удовлетворил требования Общества, признав отказ Управления в государственной регистрации соглашения незаконным.
Второй арбитражный апелляционный суд оставил решение суда без изменения.
Рассмотрев кассационную жалобу, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа счел ее подлежащей удовлетворению.
Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу статей 2 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Согласно статье 4 Федерального закона N 122-ФЗ наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
В силу статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Несоответствие представленных документов требованиям действующего законодательства является основанием для приостановления государственной регистрации прав, отказа в государственной регистрации прав (статьи 19, 20 Федерального закона N 122-ФЗ).
Пунктом 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (пункт 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", далее - Федеральный закон N 102-ФЗ).
Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке (пункт 4 статьи 29 Федерального закона N 122-ФЗ).
Согласно пункту 1 статьи 25 Федерального закона N 102-ФЗ погашение регистрационной записи об ипотеке осуществляется при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
Представленные в дело документы свидетельствуют о том, что право аренды на земельный участок (кадастровый номер 11:04:10 03 001:0160) является предметом залога по договору ипотеки от 09.02.2009 N 141-З, заключенному между Банком и Душаком А.Е.
Договор ипотеки обеспечивает исполнение Душаком А.Е. обязательств по кредитному договору, заключенному с Банком. По условиям договора ипотеки (пункты 4.1.1, 4.1.4, 4.1.10, 8.1) залогодатель не вправе без письменного согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога; договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного исполнения обязательства заемщика по кредитному договору.
На момент обращения Общества с заявлением о регистрации соглашения о расторжении договора аренды, права по которому являются предметом залога, договор ипотеки в установленном законом порядке не был изменен или прекращен; соответствующая регистрационная запись об ипотеке в ЕГРП не погашена. Доказательства исполнения обязательства по кредитному договору, обеспеченного залогом, в деле отсутствуют. Данные обстоятельства Общество не оспаривает.
Следовательно, право залога не прекратилось, и у залогодателя сохранилась обязанность распоряжаться предметом залога только с согласия Банка.
При таких обстоятельствах Управление, установив, что в пакете документов, представленных Обществом для государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, отсутствует заявление залогодателя и залогодержателя о погашении регистрационной записи об ипотеке (согласие Банка на совершение действий, влекущих изменение или прекращение предмета залога), обоснованно приостановило государственную регистрацию соглашения, предложив представить дополнительные документы, подтверждающие наличие оснований для ее регистрации.
В связи с неустранением Обществом причин, препятствующих государственной регистрации, Управление правомерно отказало в государственной регистрации соглашения; у судов отсутствовали основания для признания отказа в государственной регистрации незаконным.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда в части удовлетворения требования Общества о признании отказа Управления в государственной регистрации соглашения незаконным подлежат отмене, как принятые с неправильным применением норм материального права.
В остальной части законность судебных актов не проверялась, так как лицами, участвующими в деле, не обжаловалась.
Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в сумме 2000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы и в сумме 2000 рублей за рассмотрение кассационной жалобы подлежат взысканию с Общества.
Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 2 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:
решение Арбитражного суда Республики Коми от 16.03.2011 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 15.06.2011 по делу N А29-8670/2010 в части признания незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми в государственной регистрации соглашения от 01.06.2010 о расторжении договора аренды земельного участка от 26.09.2006 N 33, выраженного в сообщении об отказе в государственной регистрации от 06.08.2010 N 01/090/2010-549, и в части обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми осуществить государственную регистрацию соглашения от 01.06.2010 о расторжении договора аренды земельного участка от 26.09.2006 N 33 отменить.
Обществу с ограниченной ответственностью "Декарт Инвест" в удовлетворении заявления в этой части отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Декарт Инвест" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы и в сумме 2000 рублей за рассмотрение кассационной жалобы.
Арбитражному суду Республики Коми выдать исполнительные листы.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий | Н.Ю. Башева |
Судьи | О.В. Александрова |
