(1).jpg)
Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11 октября 2011 г. N Ф01-3809/11 по делу N А43-24513/2010 (ключевые темы: ставка арендной платы - договор аренды - объекты аренды - муниципальная собственность - перепланировка)
Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 11 октября 2011 г. N Ф01-3809/11 по делу N А43-24513/2010
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Апряткиной Г.С.,
судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.
при участии представителя от ответчика: Некерова А.В. (доверенность от 09.10.2009),
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 21.01.2011, принятое судьей Дроздовой С.А., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2011, принятое судьями Соловьевой М.В., Кузнецовым В.И., Вечкановым А.И., по делу N А43-24513/2010 по иску Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Европейский" о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения и установил:
Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Европейский" о внесении изменений в приложение N 3 к договору аренды от 01.08.2003 N 31, установив размер арендной платы в сумме 5 527 666 рублей 67 копеек с НДС в месяц и 66 332 000 рублей в год за нежилое помещение общей площадью 6492,8 квадратного метра, расположенное на 1-м, 2-м и 3-м этажах в здании с кадастровым номером 43:40:000345:0010:6142/09/А по адресу: город Киров, Ленинский район, улица Воровского, 43, для использования под торговый комплекс с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.
Требование основано на статьях 451, 452 (пункте 2) и 453 (пункте 3) Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано изменением в процессе исполнения спорного договора фактических обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении.
Руководствуясь статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд решением от 21.01.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 25.05.2011, отказал в удовлетворении иска.
Обе судебные инстанции исходили из того, что указанные истцом обстоятельства не могут рассматриваться в качестве оснований для внесения в судебном порядке изменений в договор аренды от 01.08.2003 N 31.
Не согласившись с вынесенными судебными актами, Управление обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
По мнению заявителя, суду следовало учесть, что изменение экономической ситуации с 2003 по 2010 годы по объективным причинам повлекло существенный рост ставок арендной платы, который стороны не могли предвидеть в момент заключения договора аренды, а истец даже при максимальной степени заботливости и осмотрительности не мог повлиять на эти обстоятельства. В период действия договора аренды изменились технические характеристики арендованных помещений вследствие их перепланировки и реконструкции, что также повлияло на повышение размера арендной платы. Названные обстоятельства являются основанием в силу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации для внесения изменений в договор аренды в части размера арендной платы.
Выводы суда о том, что арендатор произвел реконструкцию и перепланировку объекта аренды с согласия собственника и надлежащим образом выполняет условия договора аренды, не подтверждены соответствующими доказательствами.
Общество в отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании указало на несостоятельность аргументов заявителя и правомерность судебных актов.
Управление, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направило представителя в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие.
Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и заслушав представителя ответчика, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.
Из документов кассационного производства усматривается и суд установил, что между муниципальное образование "Город Киров" в лице главы администрации (учредитель управления) и общество с ограниченной ответственностью "Эколайн-плюс" (доверительный управляющий, далее - ООО "Эколайн-плюс") заключили договор доверительного управления от 29.05.2003, согласно которому доверительный управляющий принял здание дома быта общей площадью 11 211 квадратных метров, расположенное по адресу: город Киров, улица Воровского, 43, и обязался осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя.
В пункте 6.1 договора установлен срок его действия до 31.05.2008.
В соответствии с пунктом 2.3.1 договора доверительному управляющему предоставлено право передачи имущества во временное владение и (или) пользование третьим лицам в пределах срока действия договора. Передача имущества на более длительный срок возможна только с согласия учредителя управления.
ООО "Эколайн-плюс" и ООО ТД "Европейский" заключили договор аренды от 01.08.2003 N 31 нежилого помещения общей площадью 6492,8 квадратного метра, расположенного на первом, втором и третьем этажах спорного здания.
Срок действия указанного договора установлен с 01.09.2003 по 01.01.2008 (пункт 1.2 договора). Дополнительным соглашением от 20.05.2004 стороны изменили срок действия договора аренды, определив его с 01.09.2003 по 01.01.2023. Данное изменение согласовано с администрацией города Кирова. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем имеется штамп регистрирующего органа.
В силу пункта 5.1 договора изменение условий договора и его расторжение допускаются по соглашению сторон, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. Вносимые изменения и дополнения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.
По акту приема-передачи от 01.08.2003 объект аренды передан арендатору.
В дальнейшем дополнительным соглашением от 22.07.2005 стороны дополнили договор аренды от 01.08.2003 N 31 подпунктом 3.5 следующего содержания: "Изменение стоимости арендной платы может осуществляться с обоюдного письменного согласия сторон.".
Дополнительное соглашение зарегистрировано в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Кировской области соответствующей записью регистрации от 25.11.2005 N 1243-43-01/337/2005-213.
Размер арендной платы, установленный договором, не менялся с 2003 года и составляет 1 298 560 рублей с НДС в месяц, или 15 582 720 рублей в год.
Согласно отчету ООО "Аналит", составленному по состоянию на 18.05.2010, рыночная величина арендной платы за пользование спорными нежилыми помещениями составляет 5 527 666 рублей 67 копеек в месяц, или 66 332 000 рублей в год.
Письмом от 23.08.2010 N 9516 арендодатель направил проект дополнительного соглашения к договору аренды от 01.08.2003 N 31 об увеличении размера арендной платы с 01.10.2010 в соответствии с рыночной величиной арендной платы за пользование муниципальным имуществом.
Арендатор письмом от 23.09.2010 дополнительное соглашение подписал с протоколом разногласий, указав начальный момент введения новой ставки арендной платы с 17.10.2020.
Стороны не достигли соглашения о внесении изменений в договор аренды от 01.08.2003 N 31, поэтому Комитет обратился в арбитражный суд с иском о внесении изменений в договор на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации)
Изменение договора возможно только при соблюдении совокупности условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд оценил представленные в дело документы по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и правомерно указал на недоказанность факта существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, в силу следующего.
В рассматриваемом случае стороны в соответствии с правилами статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации согласовали размер арендной платы в твердой сумме и не установили, что размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и (или) методики расчета арендной платы в результате принятия компетентными органами соответствующих нормативных актов, а также при изменении индекса инфляции.
Сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.
Такие обстоятельства, как рост ставок арендной платы вследствие изменения экономической ситуации в стране, а также проведенные арендатором за свой счет реконструкция и перепланировка объекта аренды не относятся к числу тех, которые указаны в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации как обязательное основание для изменения договора, поэтому у суда отсутствовали основания для удовлетворения иска.
Утверждение заявителя о необоснованности выводов суда о том, что арендатор произвел реконструкцию и перепланировку объекта аренды с согласия собственника и надлежащим образом выполняет условия договора аренды, не принимается во внимание, поскольку противоречат материалам дела, не имеет юридического значения для правильности рассмотрения настоящего спора.
При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено.
В силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление освобождено от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе, поэтому последняя с него не взыскивается.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 21.01.2011 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2011 по делу N А43-24513/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий | Г.С. Апряткина |
