(1).jpg)
Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 6 июня 2011 г. N Ф01-1997/11 по делу N А82-10011/2010 (ключевые темы: рассрочка - субъекты малого и среднего предпринимательства - договор купли-продажи - оценка предмета залога - изменения в договор)
Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 6 июня 2011 г. N Ф01-1997/11 по делу N А82-10011/2010
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Чернышова Д.В.,
судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю.
при участии представителя от ответчика: Танцевой Е.Б. по доверенности от 27.05.2011 N 41-04/06-Н06
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Департамента недвижимости администрации городского округа город Рыбинск на решение Арбитражного суда Ярославской области от 02.12.2010, принятое судьей Гусевой Н.А., и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 14.03.2011, принятое судьями Губиной Л.В., Тетерваком А.В., Чернигиной Т.В., по делу N А82-10011/2010 по иску индивидуального предпринимателя Касаткиной Ларисы Анатольевны (ИНН: 761000038363, ОГРНИП: 304761015300032) к Департаменту недвижимости администрации городского округа город Рыбинск о внесении изменений в договоры купли-продажи и залога и установил:
индивидуальный предприниматель Касаткина Лариса Анатольевна (далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с иском к Департаменту недвижимости администрации городского округа город Рыбинск (далее - Департамент) о внесении изменений в договоры купли-продажи от 20.05.2009 N 53/а и залога от 20.05.2009 N 53/з, а именно:
- в договоре купли-продажи от 20.05.2009 N 53/а изложить пункты 4, 5 и 6 в следующей редакции: пункт 4 "покупная цена объекта составляет 1 167 796 рублей 61 копейка, без учета НДС"; пункт 6 "в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации покупатель уплачивает НДС в сумме 210 203 рублей 39 копеек"; пункт 5 "оплата приобретаемого Объекта производится в рассрочку на пять лет поэтапно в течение срока рассрочки равными долями - 20 процентов стоимости выкупаемого имущества ежегодно. Платежи производятся ежеквартально равными частями не позднее 10-го числа месяца, следующего за кварталом. Последний платеж производится не позднее пяти лет с даты регистрации права собственности";
- в договоре залога от 20.05.2009 N 53/з изложить пункты 1.3 и 2.1 в следующей редакции: пункт 1.3 "оценка предмета залога в целом произведена по соглашению сторон и составляет 1 378 000 рублей"; абзацы 1, 2, 3 и 4 пункта 2.1 "предметом залога обеспечивается исполнение обязательств Покупателя перед Продавцом по договору купли-продажи недвижимости от 20.05.2009, зарегистрированного Департаментом недвижимости администрации городского округа город Рыбинск за N 53/а от 20.05.2009 в сумме 1 167 796 рублей 61 копейки, без учета НДС. Оплата приобретаемого Объекта производится равными частями течение срока рассрочки 20 процентов стоимости выкупаемого имущества ежегодно. Платежи производятся ежеквартально равными частями не позднее 10-го числа месяца, следующего за кварталом. Последний платеж производится не позднее пяти лет с даты регистрации права собственности".
Требования основаны на статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и мотивированы неполучением от Департамента ответа и последующим отказом от предложения о внесении изменений в упомянутые договоры.
Сославшись на пункт 1 статьи 451, статью 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 5, пункт 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), статью 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд решением от 02.12.2010 удовлетворил исковые требования, придя к выводу о наличии оснований для внесения в спорные договоры изменений, касающихся цены объекта, оценки предмета залога и графика платежей.
Постановлением апелляционной инстанции от 14.03.2011 данное решение изменено, на Департамент возложена обязанность по внесению следующих изменений:
- в договоре купли-продажи от 20.05.2009 от N 53/а: пункт 4 изложен в следующей редакции: "Покупная цена Объекта составляет 1 167 796 рублей 61 копейка, без учета НДС"; пункт 6 в следующей редакции: "В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации Покупатель уплачивает НДС в сумме 210 203 рублей 39 копеек";
- в договоре залога недвижимости от 20.05.2009 N 53/з пункт 1.3 изложен в следующей редакции: "Оценка предмета залога составляет 1 378 000 рублей"; абзац первый пункта 2.1 в следующей редакции: "Предметом залога обеспечивается исполнение обязательств Покупателя перед Продавцом по договору купли-продажи недвижимости от 20.05.2009, зарегистрированного Департаментом недвижимости администрации городского округа город Рыбинск за N 53/а от 20.05.09 в сумме 1 167 796 рублей 61 копейки, без учета НДС". В удовлетворении остальной части иска отказано. Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для внесения в спорные договоры изменений, касающихся цены объекта и оценки предмета залога, и счел, что в пункте 5 договора купли-продажи от 20.05.2009 N 53/а истцу предоставлена рассрочка оплаты приобретаемого недвижимого имущества сроком на пять лет и установлен график внесения платежей, которые согласованы сторонами и не противоречат требованиям действовавшего на момент заключения данного договора гражданского законодательства.
Не согласившись с судебными актами, Департамент обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции в связи с нарушением норм материального и процессуального права.
По мнению заявителя, Предприниматель не доказал наличия обстоятельств и совокупности условий для изменения в судебном порядке спорных пунктов договоров. Суд неправомерно отклонил ходатайство Департамента о принятии встречного иска и не вынес отдельного определения о возврате встречного искового заявления. Департамент полагает, что договор купли-продажи от 20.05.2009 N 53/а является незаключенным, поскольку в нем не согласовано существенное условие, а именно цена договора.
В отзыве на кассационную жалобу Предприниматель сослался на законность и обоснованность судебных актов, просил рассмотреть жалобу без своего участия и оставить ее без удовлетворения.
В судебном заседании представитель Департамента полностью поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, просил отменить оспариваемые судебные акты и принять по делу новый судебный акт.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и выслушав представителя ответчика, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.
Как усматривается из документов и установил суд, Департамент (продавец) и Предприниматель (покупатель) в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ заключили договор купли-продажи недвижимости от 20.05.2009 N 53/а, согласно которому покупателю передано в собственность нежилое помещение (I) в литере А1, общей площадью 83,6 квадратного метра, этажи 1 и 2, расположенное по адресу: г. Рыбинск, ул. Крестовая, д. 71.
Покупная цена объекта определена в размере 2 093 220 рублей 34 копеек, без учета НДС (пункт 4 договора).
В силу пункта 5 договора оплата приобретаемого объекта производится в рассрочку на пять лет равными частями в течение срока рассрочки. Первоначальный платеж осуществляется в течение 30-ти дней с момента проведения государственной регистрации перехода права собственности на приобретаемое имущество. Последующие платежи производятся в сроки, не превышающие один год с момента внесения предыдущего платежа.
В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации покупатель уплачивает НДС в сумме 376 779 рублей 66 копеек (пункт 6 договора).
Объект передан Предпринимателю по акту приема-передачи от 20.05.2009.
Право собственности Предпринимателя на объект 17.06.2009 зарегистрировано в установленном законом порядке.
Стороны также заключили договор залога от 20.05.2009 N 53/з, предметом которого является передача в залог Департаменту (залогодержателю) принадлежащего Предпринимателю (залогодателю) на праве собственности указанного объекта недвижимости. Данный договор 16.07.2009 зарегистрирован в установленном законом порядке.
Оценка предмета залога в целом произведена по соглашению сторон и составляет 2 470 000 рублей (пункт 1.3 договора залога).
Согласно пункту 2.1 договора залога, в редакции дополнительного соглашения от 03.07.2009, предметом залога обеспечивается исполнение обязательств покупателя перед продавцом по договору купли-продажи недвижимости от 20.05.2009 N 53/а в сумме 2 093 22 рублей 30 копеек, без учета НДС. Оплата приобретаемого объекта производится равными частями в течение срока рассрочки. Первоначальный платеж осуществляется в течение 30 дней с момента проведения государственной регистрации перехода права собственности на приобретаемое имущество. Последующие платежи производятся в сроки, не превышающие один год с момента внесения предыдущего платежа.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ярославской области от 03.03.2010 по делу N А82-6579/2009-18 по иску Предпринимателя к администрации городского округа "Город Рыбинск" и главе городского округа город Рыбинск признаны недействительными пункт 8 приложения N 1 к постановлению главы городского округа город Рыбинск от 15.04.2009 N 1038 в части цены имущества, превышающей 1 378 000 рублей, и абзац 3 пункта 9 приложения N 1 (в редакции постановления главы городского округа город Рыбинск от 14.05.2009 N 1452) в части установления графика оплаты приобретаемого имущества в рассрочку.
Предприниматель направил Департаменту письмо от 24.08.2010 с просьбой внести изменения в договоры купли-продажи и залога в срок до 03.09.2010. Упомянутое письмо получено Департаментом и оставлено без ответа.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.
Департамент в судебное заседание, проводимое судом первой инстанции, представил письмо-ответ от 27.09.2010 N 41-04/06-3653, в котором отказался от внесения изменений в договоры купли-продажи и залога, сославшись на то, что признание судом недействительным постановления главы городского округа город Рыбинск от 15.04.2009 N 1038 в части, не является основанием для внесения изменений в заключенный договор купли-продажи.
В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Изменение договора возможно только при соблюдении совокупности условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пункте 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд установил, что Предприниматель обращался к Департаменту с предложением о внесении изменений в договоры купли-продажи и залога, которое получено ответчиком и оставлено без внимания, следовательно, суд правомерно счел, что истцом соблюден установленный законом порядок досудебного урегулирования спора.
Договоры купли-продажи и залога заключены в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в статье 3 которого предусмотрено, что имущество продается субъектам малого и среднего предпринимательства по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные указанным судебным актом, имеют для сторон настоящего дела преюдициальное значение.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ярославской области от 03.03.2010 по делу N А82-6579/2009-18 признан недействительным пункт 8 приложения N 1 к постановлению главы городского округа город Рыбинск от 15.04.2009 N 1038 "Об условиях приватизации муниципального имущества" в части цены имущества, превышающей 1 378 000 рублей.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу о наличии в рассматриваемом случае оснований для применения к спорным правоотношениям положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и об удовлетворении требования истца о внесении в указанные договоры изменений, касающихся цены объекта и оценки предмета залога.
Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Согласно статье 3 указанного закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу части 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты такого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, устанавливается законами субъектов Российской Федерации.
Частью 2 названной статьи субъекту малого или среднего предпринимательства предоставлено право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной статьей пределах при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ не наделяет субъекта малого и среднего предпринимательства правом установления периодичности и размера подлежащих внесению платежей.
Названные нормы Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не содержат положений о порядке внесения платежей при выборе субъектом малого и среднего предпринимательства такого порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества, как рассрочка, в этом случае подлежат применению пункты 3 и 7 статьи 35 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ).
Данный вывод основан на положениях части 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, согласно которой отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные указанным законом, регулируются Законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ.
Порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, касающийся внесения платежей, устанавливается органами местного самоуправления (пункт 3 и 7 статьи 35 во взаимосвязи с пунктом 3 статьи 4, пунктом 2 статьи 6 и пунктом 4 статьи 14 Закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ).
Таким образом, Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ не предоставляет Предпринимателю, как субъекту малого и среднего предпринимательства, права самостоятельно определять порядок внесения платежей при оплате в рассрочку имущества. Если такой порядок не определен специальными нормами права, то он устанавливается общими правилами гражданского законодательства и иными законами.
Аналогичная позиция высказана Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановление от 06.07.2010 N 2468/10.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно счел, что основания для удовлетворения требования истца о внесении изменений в договоры купли-продажи и залога, касающиеся графика платежей, отсутствуют.
Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют обстоятельствам дела и нормам права.
Оснований для отмены судебных актов не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основанием для отмены принятых судебных актов, суд кассационной инстанции не установил.
Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе не рассматривался, так как на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Комитет освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 02.12.2010 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 14.03.2011 по делу N А82-10011/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента недвижимости администрации городского округа город Рыбинск - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий | Д.В. Чернышов |
Судьи | Е.Г. Кислицын |
