Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 3 июня 2011 г. N Ф01-1954/11 по делу N А11-3340/2010 (ключевые темы: ставка арендной платы - арендатор - нежилое помещение - пени - кооператив)

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 3 июня 2011 г. N Ф01-1954/11 по делу N А11-3340/2010

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Бабаева С.В.,

судей Кислицына Е.Г., Чернышова Д.В.

при участии представителей от истца: Волыкиной Ю.С. (доверенность от 23.12.2010 N 01-41/2495), от ответчика: Романова А.А. (ордер от 30.05.2011 N 038916),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - сельскохозяйственного сбытового потребительского кооператива "Фермер" на решение Арбитражного суда Владимирской области от 24.12.2010, принятое судьей Долговой Ж.А., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2011, принятое судьями Вечкановым А.И., Ершовой О.А., Малышкиной Е.Л., по делу N А11-3340/2010 по иску администрации города Коврова Владимирской области к сельскохозяйственному сбытовому потребительскому кооперативу "Фермер" о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку платежа и установил:

администрация города Коврова Владимирской области (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к сельскохозяйственному сбытовому потребительскому кооперативу "Фермер" (далее - Кооператив) о взыскании 6 272 827 рублей 68 копеек задолженности по арендным платежам по договору аренды от 22.12.2008 N 04-02/299 с 01.10.2009 по 15.11.2010 и 4 214 535 рублей 84 копеек пеней за просрочку платежа с 16.02.2009 по 15.11.2010.

Требования основаны на статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик с 01.10.2009 производил внесение арендных платежей без учета новой базовой ставки, утвержденной постановлением главы муниципального образования города Коврова Владимирской области от 25.08.2009 N 1570 "Об утверждении базовой ставки арендной платы за один квадратный метр арендуемой площади муниципальных нежилых помещений, зданий и строений", о чем сообщено арендатору в уведомлении от 07.09.2009 N 01-27/1016, поэтому помимо задолженности неисправный контрагент должен уплатить пени за просрочку платежа.

Руководствуясь статьями 330, 333 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд решением от 24.12.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 24.03.2011, удовлетворил иск в части взыскания 6 272 827 рублей 68 копеек долга и 1 404 845 рублей 28 копеек пеней. Во взыскании остальной части пеней отказано.

Обе судебные инстанции исходили из того, что у арендатора возникла обязанность по внесению арендных платежей в новом размере с 01.10.2009 на основании полученного уведомления от 07.09.2009 N 01-27/1016.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Кооператив обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права.

По мнению заявителя, арендодатель в нарушение пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" названным уведомлением нарушил условие о повышении размера арендной платы не чаще одного раза в год, поэтому арендатор правомерно вносил арендные платежи в ранее согласованном размере. В договоре размер арендной платы установлен в твердом размере, а не путем утверждения порядка (механизма) ее определения. Принятие главой муниципального образования города Коврова Владимирской области постановления от 25.08.2009 N 1570 не повлекло правовых последствий в отношении договора аренды, поскольку орган местного самоуправления во исполнение пункта 2.6 договора не принимал решения об изменении арендной и субарендной платы по названному договору аренды. Более того, суд не учел, что постановление от 25.08.2009 N 1570 принято главой муниципального образования при отсутствии соответствующих правомочий.

Заявитель в судебном заседании поддержал доводы жалобы и просил отменить оспариваемые судебные акты.

Администрация в отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании указала на несостоятельность аргументов заявителя и правомерность судебных актов.

Законность решения Арбитражного суда Владимирской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав представителя Кооператива, окружной суд счел судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Из документов кассационного производства усматривается и суд установил, что Администрация (арендодатель) и Кооператив (арендатор) заключили договор аренды от 22.12.2008 N 04-02/299 нежилого помещения - магазина общей площадью 598,3 квадратного метра (литера Б), расположенного по адресу: Владимирская область, город Ковров, улица Лопатина, 11 (пункт 1.1 договора).

В пункте 3.1 договора предусмотрен срок его действия с 01.02.2009 по 31.01.2014.

Согласно пунктам 2.1 и 2.2 договора арендная плата установлена в сумме 2 214 675 рублей ежемесячно. В приложении к договору названный размер арендной платы определен по формуле при умножении базовой ставки арендной платы в месяц за один квадратный метр арендуемой площади на площадь арендуемого объекта и различные коэффициенты.

В соответствии с пунктом 2.6 договора арендная и субарендная плата пересматриваются арендодателем (не чаще одного раза в год, по решению органа местного самоуправления) в одностороннем порядке без дополнительного согласования; уведомление о пересчете арендной и субарендной платы вместе с расчетом направляется арендатору в письменной форме заказной корреспонденцией или вручением уведомления полномочному представителю арендатора под роспись.

За просрочку платежей арендатор уплачивает пени в размере 0,3 процента неуплаченных арендных платежей за каждый день просрочки (пункт 2.5 договора).

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 01.02.2009. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Владимирской области 18.02.2009 за N 33-33-01/0018/2009-060.

Письмом от 07.09.2009 N 01-27/1016 (получено адресатом 14.09.2009) арендодатель уведомил арендатора об изменении (увеличении) арендной платы с 01.10.2009. В обоснование увеличения платы арендодатель сослался на постановление главы муниципального образования города Коврова Владимирской области от 25.08.2009 N 1570 "Об утверждении базовой ставки арендной платы за один квадратный метр арендуемой площади муниципальных нежилых помещений, зданий и строений".

Арендатор продолжил вносить арендную плату с 01.10.2009 в прежнем размере, поэтому арендодатель обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями о взыскании долга с 01.10.2009 по 15.11.2010 и пеней за просрочку платежа с 16.02.2009 по 15.11.2010.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 названной статьи).

Суд не исследовал документы на предмет наличия у главы муниципального образования города Коврова Владимирской области полномочий по определению размера базовых ставок арендной платы.

Таким образом, вывод суда о том, что у арендатора возникла обязанность вносить с 01.10.2009 в новом размере в связи с принятием главой муниципального образования города Коврова Владимирской области постановления от 25.08.2009 N 1570 "Об утверждении базовой ставки арендной платы за один квадратный метр арендуемой площади муниципальных нежилых помещений, зданий и строений", является преждевременным.

Указанные обстоятельства являются основанием для отмены решения и постановления с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела суду следует дать оценку постановлению главы муниципального образования города Коврова Владимирской области от 25.08.2009 N 1570 "Об утверждении базовой ставки арендной платы за один квадратный метр арендуемой площади муниципальных нежилых помещений, зданий и строений" применительно к спорным арендным правоотношениям, а также исследовать правомерность повышения размера арендной платы в октябре 2009 года по договору аренды от 22.12.2008 N 04-02/299 на предмет соответствии правилам пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 3 части 1), 288 (частью 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 24.12.2010 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2011 по делу N А11-3340/2010 отменить.

Направить настоящее дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Владимирской области.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: