г. Казань

23 ноября 2017 г.

Дело N А49-15399/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Муравьева С.Ю., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителей:

индивидуального предпринимателя Сазанова Юрия Викторовича - Рузанова А.Н., доверенность от 18.02.2017, Дворниковой Н.И., доверенность от 09.01.2017,

индивидуального предпринимателя Лёлиной Веры Борисовны - Дворниковой Н.И., доверенность от 15.10.2016,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Пензы

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 01.06.2017 (судья Аверьянов С.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2017 (председательствующий судья Карпов В.В., судьи Пышкина Н.Ю., Романенко С.Ш.)

по делу N А49-15399/2016

по иску администрации города Пензы к индивидуальному предпринимателю Сазанову Юрию Викторовичу (ОГРНИП 314583405000020, ИНН 583402185305) об обязании снести самовольно возведенный объект капитального строительства, третьи лица: Управление муниципального имущества Администрации города Пензы, индивидуальный предприниматель Лёлина Вера Борисовна (ОГРНИП 307583525600066, ИНН 583702081699),

УСТАНОВИЛ:

администрация города Пензы (далее - администрация, истец), руководствуясь статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилась в Арбитражный суд Пензенской области с иском к индивидуальному предпринимателю Сазанову Юрию Викторовичу (далее - предприниматель, ИП Сазанов Ю.В., ответчик) об обязании снести самовольно возведенный объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 58:29:01007010:60 по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 12 метрах от ориентира по направлению на юг, почтовый адрес ориентира: Пензенская обл., г. Пенза, пр-т Строителей, д. 37, - двухэтажное кирпичное строение с надписью - кафе "Шоколад.ру" площадью 237,5 кв. м со следующими характеристиками: бетонный ленточный фундамент, перекрытия в виде металлических балок с бетонной заливкой, кровля - совмещенная рулонная, полы - бетонные покрытия плиткой и керамогранитом.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление муниципального имущества Администрации города Пензы (далее - Управление), индивидуальный предприниматель Лёлина Вера Борисовна (далее - ИП Лёлина В.Б.).

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 01.06.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2017, исковые требования оставлены без удовлетворения.

Суд первой инстанции исходил из того, что предусмотренная статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации совокупность условий, позволяющих признать спорный объект самовольным строением, отсутствует.

По мнению суда, согласно заключению эксперта от 06.04.2017 N 102/16 спорный объект объектом капитального строительства не является, перемещение и демонтаж конструкций возможно при сохранении их функционального назначения и без нанесения несоразмерного ущерба.

Поскольку спорный объект является сборно-разборным и не имеет прочной связи с землей, то есть не является капитальным, то выдачи разрешения на строительство по статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в данном случае не требовалось.

Суд пришел к выводу, что спорный объект устанавливался ответчиком на основании паспортов ГлавУГиА от 25.01.2005 N 1627 и от 13.10.2006 (исходных данных для проектирования), согласования ГлавУГиА от 07.07.2005 N 643-05, разрешения администрации г. Пензы от 11.10.2006 N 3 как некапитальный (временный) объект. При этом инженерно-планировочное задание ГлавУГиА от 14.07.2006 N 613-04 предусматривало подключение спорного объекта к инженерным коммуникациям.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что само по себе наличие фундамента и коммуникаций, не является безусловным доказательством капитальности объекта.

Оценив права ответчика на земельный участок с кадастровым номером 58:29:01007010:60, на котором находится спорный объект, суд первой инстанции исходил из того, что который ответчик вправе использовать его в соответствии с договором аренды земельного участка от 26.11.2003 N 4712, заключенным на неопределенный срок, под размещение спорного объекта. Такой договор может быть прекращен по основаниям, предусмотренным законом или договором, в том числе в любое время в связи с односторонним отказом каждой из сторон. В случае прекращения договора аренды ответчик обязан будет возвратить арендодателю указанный участок свободным от имущества, то есть осуществить демонтаж спорного объекта.

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, администрация обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению администрации, предприниматель не обладает вещными правами на земельный участок, экспертное заключение является неполным, ходатайство о проведении дополнительной экспертизы отклонено. Выводы судов ошибочны, поскольку спорный объект имеет прочную связь с землей и инженерными коммуникациями, самостоятельное функциональное назначение (в данном случае - торговый павильон), основные конструктивные элементы, такие как фундамент, стены и крыша, и, следовательно, относится к недвижимому имуществу.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представители ИП Сазанова Ю.В. возражали против удовлетворения кассационной жалобы.

Проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых решения и постановления апелляционного суда, суд кассационной инстанции считает, что решение и постановление арбитражных судов подлежат отмене, исходя из следующего.

В силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 названной статьи.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи (пункт 2).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных права" (далее - Постановление от 29.04.2010 N 10/22), собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

По общему правилу, приведенному в абзаце первом пункта 24 постановления от 29.04.2010 N 10/22, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.

Статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (пункт 1).

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе (пункт 2).

Согласно пункту 29 постановления от 29.04.2010 N 10/22 положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости. Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случаях, когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании пункта 1 статьи 1065 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.

Из приведенных правовых норм и разъяснения Пленума следует, что отнесение того или иного объекта к недвижимому или движимому имуществу обусловливает и способ защиты права, которое может быть нарушено возведением такого объекта.

Согласно разъяснениям, приведенным в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 этой же статьи Гражданского кодекса Российской Федерации последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 9 постановления от 29.04.2010 N 10/22, положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

По смыслу приведенных правовых норм самовольной постройкой может быть признан исключительно объект недвижимости.

Вынося решение об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований, суд первой инстанции исходил из того, что торговый павильон, с требованием о сносе которой обратилась администрация, не является объектом недвижимого имущества.

В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды основывались на выводах заключения экспертизы спорного объекта, проведенной обществом с ограниченной ответственностью "Лаборатория судебной экспертизы" на основании определения суда от 13.03.2017.

Из экспертного заключения от 06.04.2017 N 102/16 эксперта Максимова А. В. следует, что спорный объект не является объектом капитального строительства только по основанию того, что предусмотренная проектной документацией и подтвержденная проведенным исследованием возможность демонтажа торгового павильона без нарушения целостности его конструкций и их переноса, включая опоры, колонны, перекрытия и проч., поскольку все конструкции строений не имеют прочной, неразрывной связи между собой, скреплены болтовыми и винтовыми соединениями (что предусматривает возможность многократной сборки/разборки соединений). Экспертом также сделан вывод о том, что демонтаж (перемещение) металлического каркаса торгового павильона возможен путем разборки болтовых соединений без нанесения несоразмерного ущерба данным конструктивным элементам и назначению конструкции.

По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Признав выводы эксперта в качестве доказательства по делу, суды в нарушение принципа состязательности не дали совокупную оценку имеющихся в деле доказательств.

Судами не дана оценка доводам истца о наличии на спорное здание технического паспорта здания, составленного по состоянию на 23.01.2008 и расположенного по адресу: Пензенская обл., г. Пенза, пр-т Строителей, д. 37Д, который оформляется по результатам технической инвентаризации только на объекты капитального строительства и является документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства (абзац третий пункта 7 Постановления Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства", действующего на момент составления паспорта).

Суды отклонили доводы администрации о том, что по своему описанию в техническом паспорте спорное здание имеет характеристики объекта недвижимости, поскольку паспорт здания по состоянию на 23.01.2008 содержит описание фундамента как "бетонного ленточного", стен и перегородок как "металлический каркас из металлических колонн, обшитых плитами ЦСП с утеплением, гипсокартоном", перекрытия как "металлический профлист по металлическим балкам с бетонной заливкой" и т.д., указав на внесенные в данный технический паспорт в ходе рассмотрения спора в суде - 17.03.2017 изменения, согласно которым названный технический паспорт свидетельствует о существовании по адресу: Пензенская обл., г. Пенза, пр-т Строителей, д. 37Д, не здания, а торгового павильона.

Согласно внесенным 17.03.2017 в указанный паспорт здания изменениям, как в части названия объекта, так и его характеристик, путем перечеркивания печатного текста и внесения рукописной записи, спорное здание является не зданием, а торговым павильоном и имеет иное описание фундамента, стен и перегородок, перекрытий. В частности, фундамент торгового павильона является "сборным железобетонным", стены и перегородки "металлический каркас из металлических колонн, обшитых сэндвич-панелями", перекрытия "металлический профлист по металлическим балкам".

Между тем, основания для внесения изменений в технический паспорт здания, соблюдение при этом порядка проведения технической инвентаризации объекта, который может служить основанием для внесения в него изменений, судами не установлены, исследованию и оценке не подвергнуты.

Не являлись предметом исследования и оценки судов и имеющиеся в материалах дела доказательства возведения спорного объекта, как объекта недвижимости, имеющего в момент его создания, иное предназначение и название. В частности, согласно заключению экспертной комиссии N 180, утвержденной приказом Управлением по технологическому и экологическому надзору Ростехнадзора по Пензенской области от 23.08.2006 N 250, экспертная комиссия проверила рабочий проект кафе "Шоколадница" на соблюдение природоохранных требований и на обеспечение экологической безопасности и установила соответствие положений проекта кафе требованиям законодательных актов Российской Федерации на соблюдение природоохранных требований и на обеспечение экологической безопасности. При этом экспертная комиссия на основании представленных документов установила, что здание кафе "Шоколадница" запроектировано двухэтажным отдельно стоящим, на первом этаже кафе размещаются помещения: торговый зал кафе площадью 37,64 кв.м., доготовочная, раздаточная, административное помещение, гардероб, санузел. На втором этаже кафе запроектированы: зал кафе на 36 посадочных мест, раздаточная, доготовочная, подсобное помещение, моечная, санузел. В кафе предлагается реализация пирожных, салатов, соков и прохладительных напитков. Все помещения кафе оснащены современным торговым оборудованием. Количество работающих человек - 9, режим работы магазина круглосуточный, 365 дней в году, для удобства посетителей предусмотрена стоянка на 3 машиноместа. Инженерное обеспечение здания предусматривается: водоснабжение - от городского водопровода; водоотведение - от существующей городской системы канализации, отопление - централизованное из городских тепловых сетей.

Согласно согласованию N 643-05 от 17.07.2005 по архитектурному проекту строительства торгового павильона "Шоколадница" по пр-т Строителей, д. 37, Главным Управление градостроительства и архитектуры г. Пензы проект строительства согласовывается при условии соблюдения противопожарных, санитарных и природоохранных норм и выноса до начала производства работ по строительству инженерных сетей, попадающих под строительство согласно установленному порядку.

До сдачи объекта в эксплуатацию необходимо выполнить наружную отделку фасадов строящегося здания строго в соответствии с согласованным проектом, выполнить благоустройство прилегающей территории, оборудовать гостевую стоянку, организовать зеленую зону с применением ландшафтной архитектуры, восстановить асфальтовое покрытие автодорог и тротуаров, разрушенных при строительстве объекта, решить вопрос о мусороудалении в соответствии с требованиями АПЗ, при необходимости получить согласования третьих лиц, обеспечивающие соблюдение их прав, которые могут быть затронуты данным строительством.

Согласно разбивочного плана, согласованного со всеми службами и структурами г. Пензы в апреле-августе 2005 года, предпринимателем возводится 2-х этажное здание кафе "Шоколадница", площадью застройки 132 кв.м., общей площадью 247,38 кв.м, расчетной площадью 238,39 кв., строительным объемом 884,4 куб.м. (л.д. 26, т. 3).

При таких обстоятельствах по правилам статьи 87 АПК РФ суду надлежало рассмотреть вопрос о назначении дополнительной экспертизы, о чем истец в письменном виде заявил ходатайство в судебном заседании суда первой инстанции 31.05.2017.

Ходатайство о назначении экспертизы обосновано в соответствии с правилами части 1 статьи 159 АПК РФ, однако отказывая в его удовлетворении, суд мотивов отклонения названного ходатайства не привел.

По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с абзацем 54 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014), одним из критериев самовольности постройки в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований строительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой и апелляционной инстанции в нарушение статей 64, 71, 170, 271 АПК РФ оставил без внимания доводы истца и не исследовал вопрос о правах ответчика на земельный участок, на котором расположен спорный объект.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Следовательно, правоотношения по использованию земли на праве аренды возникают на основании соответствующего распоряжения собственника земли и заключенного договора аренды.

Вывод суда о том, что с 2003 года между сторонами существуют арендные отношения, основанные на договоре аренды от 26.11.2003 N 4712, заключенном во исполнение постановления главы администрации от 17.11.2003 N 2076/17 о предоставлении земельного участка в аренду для строительства, является ошибочным, так как издание названного постановления являлось лишь основанием для возникновения гражданско-правовых (земельных) правоотношений по использованию конкретного земельного участка и права у предпринимателя на заключение договора аренды земельного участка.

На основании части 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Однако материалы дела не содержат каких-либо доказательств обращения предпринимателя в установленном порядке в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка или отказа в государственной регистрации права в связи с принятием постановления главы администрации от 17.11.2003 N 2076/17.

Отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка в силу пункта 3 статьи 433 и пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации влечет признание этого договора незаключенным, а правоотношения по поводу аренды этого земельного участка - невозникшими.

Согласно пунктам 2, 2.1, 3, 4 постановления главы администрации от 17.11.2003 N 2076/17, в случае невыполнения Сазановым Ю.В. требования пункта 2 названного договора о заключении договора, а также при отказе заключить договор аренды земельного участка, предусмотренный пунктом 3, постановление о предоставлении земельного участка в аренду утрачивает силу.

Таким образом, Сазанов Ю.В. не реализовал право на заключение договора в период с 2003 года по 2016 год.

Представители Сазанова Ю.В. в суде кассационной инстанции не опровергли факт отсутствия документов, подтверждающих наличие зарегистрированных в установленном порядке прав на данный земельный участок.

Доказательств предоставления земельного участка в 2003 году в аренду для строительства с соблюдением правил, установленных статьями 30, 32 Земельного кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено.

Между тем, доводы истца об отсутствии у ответчика вещных прав на земельный участок, на котором возведено спорное строение, оставлены судами без надлежащей оценки.

Таким образом, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами первой и апелляционной инстанций не установлены все фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта; выводы судов обеих инстанций основаны на неполном исследовании и оценке находящихся в деле доказательств; судами нарушены нормы материального и процессуального права, что могло привести к принятию неправильных судебных актов, в связи с чем, обжалуемые решение и постановление в силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, а также все фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора; исследовать и оценить по правилам статьи 71 АПК РФ относимость и допустимость всех представленных в материалы дела доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 01.06.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2017 по делу N А49-15399/2016 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

Ф.В. Хайруллина

Судьи

С.Ю. Муравьев А.Ф. Фатхутдинова