Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 2 декабря 2015 г. N Ф06-3502/15 по делу N А65-1084/2015 (ключевые темы: протокол разногласий - проект договора - договор аренды земельного участка - заключение договора аренды - заключение договора)

Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Коноплёвой М.В.,

судей Ананьева Р.В., Карповой В.А.,

в отсутствие:

лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.05.2015 (судья Савельева А.Г.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2015 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Николаева С.Ю., Романенко С.Ш.) по делу N А65-1084/2015

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Стройснаб-А" (ИНН 1650092466, ОГРН 1021602019350) к муниципальному казенному учреждению "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" (ИНН 1650135166, ОГРН 1051614258740) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Стройснаб-А" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" (далее - Комитет) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.05.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2015, урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора аренды от 14.07.2014 N 4417-АЗ земельного участка общей площадью 2166 кв.м. с кадастровым номером 16:52:080301:193, расположенного по адресу: г. Набережные Челны, на территории БСИ.

Пункты договора аренды изложены в следующей редакции:

пункт 3.2 - условия настоящего договора распространяются на отношения сторон, возникшие с момента фактического получения арендатором земельного участка от арендодателя по акту приёма-передачи.

пункт 3.3 - оставить без изменения.

пункт 4.1.4 б) - оставить без изменения.

пункт 4.1.4 г) - исключить.

пункт 4.1.4 з) - исключить.

пункт 4.2.3 - своевременно письменно уведомлять арендатора об изменении почтовых и банковских реквизитах.

пункт 4.4.8 - письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 1 (один) месяц о предстоящем освобождении участка как в связи с окончанием срока действия договора, так и при его досрочном освобождении.

пункт 4.4.19 - в случае изъятия земельного участка, указанного в пункте 1.1 договора, и предоставления арендатору взамен нового земельного участка, изъятие земельного участка производится в соответствии с действующим законодательством.

пункт 5.2 - исключить.

пункт 5.3 - исключить.

пункт 6.4 - исключить.

Также судом принят отказ Общества от исковых требований в части изменения пунктов 3.5, 3.6, 4.2.4, 4.4.5, 4.4.9, с прекращением производства по делу в указанной части.

В кассационной жалобе Комитет просит принятые по делу судебные акты отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, мотивируя неправильным применением судами норм материального права. Заявитель жалобы указывает, что земельный участок фактически используется Обществом с 01.07.2009, следовательно, и условия договора аренды должны распространяться на отношения сторон с момента государственной регистрации право собственности Общества на объект недвижимости. Также Комитет считает неправомерным исключение пунктов 5.2, 5.3 договора, поскольку неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств, ее взыскание помогает компенсировать имущественные потери стороны, понесенные в связи с нарушением договора другой стороны. Спорный договор был составлен Комитетом по типовой форме, утвержденной распоряжением Комитета от 07.09.2009 N 593, в которой неустойка за просрочку внесения арендной платы установлена в размере 0,1%.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, исходя из доводов кассационной жалобы, в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд кассационной инстанции оснований для их отмены не находит.

Как установлено судами и следует из материалов дела, во исполнение постановления от 30.06.2014 N 3818 Комитет направил в адрес Общества проект договора аренды земельного участка от 14.07.2014 N 4417-АЗ, по условиям которого Обществу предоставляется в аренду сроком до 08.11.2050 земельный участок с кадастровым номером 16:52:080301:193, площадью 2166 кв.м., для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности (открытый склад готовой продукции).

Не согласившись с предложенной Комитетом редакцией некоторых пунктов и условий договора, Общество направило в адрес Комитета протокол разногласий к договору аренды земельного участка.

Комитетом был составлен протокол урегулирования разногласий, в соответствии с которым договор оставлен в редакции арендодателя.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Учитывая специфику отношений, связанных с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель урегулировал их Земельным кодексом Российской Федерации, правила которого являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства, регулирующим вопросы об аренде имущества.

Анализ механизма предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, позволяет сделать вывод о применении норм как публичного права, так и гражданского законодательства, что, в свою очередь, может свидетельствовать об отнесении ряда вопросов в сфере земельных правоотношений к комплексным законодательным актам.

Применительно к спорному случаю в рамках административной процедуры предоставления участка уполномоченный орган местного самоуправления принял постановление от 30.06.2014 N 3818 о предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду.

Таким образом, вопросы об условиях аренды и разногласий по ним регулируются нормами гражданского законодательства, которое основано на свободе в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

В протоколе разногласий по пункту 3.2 проекта договора Общество не согласилось с предложенным Комитетом условием о распространении договора на правоотношения сторон, возникших с момента государственной регистрации права от 01.07.2009.

При этом Общество предлагало распространить условия договора на отношения сторон, возникшие с момента передачи данного земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Таким образом, распространение действия договора аренды, в том числе обязанности арендатора по внесению арендной платы, на отношения, возникшие до заключения договора, то есть с 01.07.2009, является правом, а не обязанностью сторон и возможно лишь по соглашению сторон, которого в данном случае не имеется.

Принимая во внимание, что Общество возражает против распространения условий договора аренды земельного участка на предыдущий период, суды правомерно приняли пункт 3.2 договора в редакции арендатора.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что Обществом фактически используется земельный участок с 01.07.2009, не является основанием для отмены судебных актов в указанной части, поскольку данное условие может быть включено в договор только при согласии сторон.

При этом, в случае если Общество пользовалось спорным земельным участком с 01.07.2009 без установленных законом или договором оснований и без внесения платы за землю, собственник земельного участка (орган местного самоуправления, обладающий полномочиями по распоряжению земельным участком, государственная собственность на который не разграничена) вправе предъявить требования о взыскании неосновательного обогащения на основании статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 1102, 1105 ГК РФ.

При разрешении спора об исключении из условий договора аренды пунктов 5.2, 5.3. касающихся договорной неустойки, судебные инстанции исходили из того, что договорная неустойка может быть включена в договор только по обоюдному соглашению сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Договорная неустойка устанавливается соглашением о неустойке, которое согласно статье 331 ГК РФ должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу абзаца 2 части 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Относительно условий гражданско-правовой ответственности за нарушение договора аренды земельного участка Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено иного регулирования, отличного от установленного гражданским законодательством.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

Поскольку действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, не предусматривает установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора аренды как возможной меры ответственности, а согласие обеих сторон на включение неустойки в спорный договор не достигнуто, то судебные инстанции правомерно исключили из договора пункты 5.2, 5.3.

Ссылка Комитета в кассационной жалобе на то, что спорный проект договора был составлен по утвержденной типовой форме, предусматривающей неустойку за просрочку внесения арендной платы в размере 0,1%, не может быть принята во внимание, поскольку распоряжение Комитета от 07.09.2009 N 593, утвердившее проекты типовых договоров, носит рекомендательный характер и не может исключать права другого участника заявлять возражения относительного такого проекта исходя из положений статьи 1 и статьи 421 ГК РФ.

Приведенные в кассационной жалобе доводы не опровергают правильность принятых по делу судебных актов с точки зрения норм права, а направлены на переоценку доказательств и обстоятельств настоящего дела, исследование и установление которых относится к исключительной прерогативе судов первой и апелляционной инстанций. Поэтому данные доводы не могут быть приняты во внимание судом округа, исходя из предоставленных ему статьей 286 АПК РФ полномочий.

Поскольку судами правильно применены нормы материального права к спорным правоотношениям сторон, нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену принятых по делу судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, не допущено, то основания для отмены принятых по делу судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы Комитета отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.05.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2015 по делу N А65-1084/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.