(1).jpg)
Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 6 августа 2015 г. N Ф06-26315/15 по делу N А57-23816/2014 (ключевые темы: капитальный ремонт - согласие арендодателя - прекращение обязательств - однородное требование - нежилые помещения)
Обзор документа
Арендатор полагал, что в счет погашения его задолженности по арендной плате должна быть зачтена стоимость проведенного капремонта. При этом он указал, что самостоятельное проведение арендатором капремонта устно согласовано сторонами при заключении договора аренды.
Суды отклонили эти доводы. Кассационная инстанция также признала их несостоятельными.
На основании ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капремонт арендованного имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, не возмещается, если иное не предусмотрено законом.
Капремонт является неотделимым улучшением и, по общему правилу, возможен только по согласованию с арендодателем. Без такого согласия капремонт может осуществляться в связи с неотложной необходимостью, а также если арендодатель не исполняет свою обязанность по его проведению.
Для сделок с недвижимостью, к которой относятся и нежилые помещения, обязательна письменная форма. Если она не соблюдена, стороны не могут в случае спора ссылаться на свидетельские показания. Таким образом, подтвердить, что стороны согласовали проведение соответствующего ремонта, не предусмотренного договором аренды, можно только письменными доказательствами.
Капремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. В силу этого обязанность арендодателя провести капремонт не является абсолютной, а возникает в случае неотложной необходимости.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что арендодатель согласился на такой ремонт и (или) разрешил его проводить.
Факт уклонения арендодателя от осуществления капремонта материалами дела не подтвержден. Также не доказана неотложная необходимость выполнения работ, стоимость которых просит зачесть арендатор.
