(1).jpg)
Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 30 апреля 2015 г. N Ф06-21769/13 по делу N А65-21616/2014 (ключевые темы: обременение - право аренды - единый государственный реестр прав на недвижимое имущество - земельный участок - договор аренды земельного участка)
Обзор документа
Организация арендовала земельный участок сельхозназначения, находящийся в долевой собственности 727 человек. Гражданин приобрел часть долей. После межевания они были выделены в натуре с формированием нового земельного участка, который затем был отчужден новому собственнику.
Организация просила внести в ЕГРП запись об обременении выделенного участка правом аренды. Но ей сообщили об отсутствии правовых оснований для регистрации такого обременения.
Первая и апелляционная инстанции решили, что регистрирующий орган незаконно отказал во внесении в ЕГРП указанной записи. Однако суд округа признал действия регистрирующего органа правомерными.
В силу ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Между тем в данном случае суды не учли, что земельным законодательством предусмотрены особенности сохранения арендных отношений при разделе земельного участка, обремененного правом аренды, отличные от общего принципа, закрепленного в ГК РФ.
Земельный кодекс (ЗК) РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, устанавливал, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов. Либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды. Действующая редакция ЗК РФ также предусматривает право арендатора на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов.
Таким образом, земельное законодательство при образовании новых земельных участков при разделе арендуемого земельного участка не предусматривает автоматического сохранения права аренды на вновь образованные участки. Арендатор только приобретает право на понуждение собственника к заключению договора аренды вновь образованного участка на прежних условиях.
Между арендатором и собственниками выделенного земельного участка договоры аренды не заключены. Соответственно, не имелось и правовых оснований для госрегистрации арендного обременения.
