Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 31 января 2013 г. N Ф06-10916/12 по делу N А57-7609/2012 (ключевые темы: ставки арендной платы - арендная плата - договор аренды земельного участка - кадастровая стоимость земельного участка - местное самоуправление)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 31 января 2013 г. N Ф06-10916/12 по делу N А57-7609/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 января 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайбулова А.А.,

судей Вильданова Р.А., Альмашевой Г.Д.,

при участии представителя:

ответчика - Смаляной В.Е., доверенность от 01.11.2012,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов,

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 06.08.2012 (судья Федорова Ю.Н.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2012 (председательствующий судья Волкова Т.В., судьи Никитин А.Ю., Тимаев Ф.И.)

по делу N А57-7609/2012

по исковому заявлению администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов (ИНН 6450011003, ОГРН 1036405000280) к закрытому акционерному обществу "Саратовоблжилстрой", г. Саратов (ИНН 6455010109, ОГРН 1026403670165) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 28.06.1999 N 1300 в размере 1 389 166 руб. 68 коп., пени в размере 209 562 руб. 74 коп., при участии третьих лиц: закрытого акционерного общества "Строительно-монтажное управление N7", г. Саратов (ИНН 6451106032, ОГРН 1026402486648), Комитета по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов (ИНН 6455038129, ОГРН 1046405508918),

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация МО "Город Саратов", истец) обратилась в суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к закрытому акционерному обществу "Саратовоблжилстрой" (далее - ЗАО "Саратовоблжилстрой", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 28.06.1999 N 1300 за период с 01.01.2009 по 15.11.2011 в размере 1 389 166 руб. 68 коп., пени в размере 209 562 руб. 74 коп. за период с 15.04.2009 по 02.03.2012.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 06.08.2012, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2012, с ЗАО "Саратовоблжилстрой" в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате за период с 06.03.2009 по 16.03.2011 в размере 119 354 руб. 29 коп, пени в размере 8 856 руб. 78 коп., в остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит данные судебные акты отменить как противоречащие нормам материального права, и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Одновременно с кассационной жалобой заявлено ходатайство о замене в порядке правопреемства на основании статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Комитета по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" на Комитет по управлению имуществом города Саратова администрации муниципального образования "Город Саратов".

Судебная коллегия, рассмотрев данное ходатайство с приложенными документами, считает возможным его удовлетворить.

Проверив законность обжалуемых судебных актов по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, постановлением администрации города Саратова от 31.05.1999 N 316-325 ЗАО "Саратовоблжилстрой" предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок площадью 1,1365 га, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Пономарева, 1, занимаемый производственными помещениями.

Во исполнение данного постановления между администрацией (арендодатель) и ЗАО "Саратовоблжилстрой" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 28.06.1999 N 1300.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке 18.08.1999 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 1.1 договора аренды срок аренды земельного участка устанавливается на 10 лет.

Пунктами 2,1, 2.2 договора аренды определено, что арендатор обязался вносить арендную плату за право пользования земельным участком в размере, согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы (приложение N 2), который является неотъемлемой частью договора, ежеквартально равными долями не позднее 15 апреля, 15 июля, 15 октября, 15 ноября текущего года.

В соответствии с пунктом 2.1 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее) с письменным уведомлением арендатора. Перерасчет арендной платы производится арендодателем в срок до 30 августа текущего года.

В приложении N 2 к договору стороны установили методику расчета арендной платы, которая была определена в соответствии с Законом Российской Федерации "О республиканском бюджете Российской Федерации на 1999 год".

Приложением N 2 предусмотрено, что арендная плата, подлежащая уплате за период с 31.05.1999 по 01.01.2000, составляет 34 677,26 руб. (за 215 дней).

Согласно расчету истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.01.2009 по 15.11.2011 в размере 1 389 166 руб. 68 коп., пени за период с 15.04.2009 по 02.03.2012 в размере 209 562 руб. 74 коп.

При этом при расчете задолженности истец ссылается на уведомления о размере арендной платы по договору аренды за 2009-2011. В уведомлении от 28.12.2010 N 02-07/07-20122 расчет арендной платы производится исходя из расчета двух процентов от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 463 055,56 руб. (площадь земельного участка - 11 365 кв. м, кадастровая стоимость 1 кв. м - 2037,2 руб.).

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что при заключении договора аренды земельного участка стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, поэтому такой порядок формирования платы должен был сохраняться и при смене арендодателя. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, поскольку договор аренды земельного участка подлежал государственной регистрации, то в соответствии с положениями пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации он вступил в силу с момента его государственной регистрации, то есть с 18.08.1999. С указанной даты договор становится обязательным для сторон на согласованных ими условиях.

Таким образом, срок действия договора истек 18.08.2009. После истечения срока действия договора арендатор не передал земельный участок арендодателю, продолжал им пользоваться, арендодатель не высказал возражений относительно сохранения арендных отношений, вследствие чего после 18.08.2009 в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенной срок.

Из материалов дела следует, что 16.12.2010 в администрацию МО "Город Саратов" поступило уведомление от 07.12.2010 N 1713-10 от ЗАО "Саратовоблжилстрой" о расторжении договора аренды от 26.06.1999 N 1300 в связи с истечением срока его действия.

Суд пришел к правильному выводу, что договор аренды земельного участка от 28.06.1999 N 1300 прекратил свое действие по истечении трех месяцев с момента получения арендодателем уведомления о расторжении договора, продленного на неопределенный срок.

Кроме того, по периоду с 01.01.2009 по 06.03.2009 ответчиком заявлено о пропуске истцом исковой давности по взысканию задолженности.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Оставляя без изменения решение суда первой инстанции, апелляционный суд признал правомерными выводы суда, в том числе о недопустимости одностороннего изменения методики расчета арендной платы, согласованной сторонами в договоре аренды земельного участка.

Однако судами не учтено следующее.

Пунктом 2.1. договора стороны согласовали возможность изменения арендной платы арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее).

Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Земельное законодательство относит размер арендной платы за земельные участки к числу регулируемых цен, в связи с чем предоставляет возможность публичному собственнику изменять ее размер в результате изменения ставок арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельными участками, как следствие этому, изменение таких ставок публичным собственником в одностороннем порядке не является нарушением договора о согласованном размере арендной платы.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 17.04.2012 N 15837/11, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативно-правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы, влечет изменение условий договора аренды без внесения изменений в его текст.

На возможность изменения базовых ставок без изменения методики расчетов, согласованной сторонами договора, указано и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.

Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Уведомлениями от 28.12.2009 N 02-07/07-21121 и от 28.12.2010 N 02-07/07-20122 арендодатель, руководствуясь постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 412-П, известил ответчика об изменениях размера арендной платы за земельный участок.

Поскольку суд не установил в каком размере у ответчика возникла обязанность оплаты за пользование земельным участком в соответствии с условиями заключенного договора и с учетом действовавших в спорный период времени нормативно-правовых актов, изменяющих нормативно установленные составляющие расчета, коллегия считает, что обжалованные судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует исследовать вопрос о том, какие нормативно-правовые акты применимы к сторонам в соответствии с пунктом 2.1 заключенного договора и принять законное и обоснованное решение.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 48, пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

произвести процессуальное правопреемство путем замены Комитета по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" на правопреемника - Комитет по управлению имуществом города Саратова администрации муниципального образования "Город Саратов".

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 06.08.2012 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2012 по делу N А57-7609/2012 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: