Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 18 января 2013 г. N Ф06-9320/12 по делу N А57-8028/2011 (ключевые темы: участник долевого строительства - объекты недвижимости - ипотека - предмет залога - застройщик)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 18 января 2013 г. N Ф06-9320/12 по делу N А57-8028/2011

г. Казань

18 января 2013 г.

Дело N А57-8028/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 января 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Арукаевой И.В.,

судей Мельниковой Н.Ю., Сибгатуллина Э.Т.,

при участии представителя:

ответчика (общества с ограниченной ответственностью "Сити-Центр") - Хасина К.В. (доверенность от 03.12.2012),

в отсутствие:

истца - извещен надлежащим образом,

ответчика (общества с ограниченной ответственностью "Фирма "СУПРА") - извещен надлежащим образом,

третьего лица - извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Алькор Ю-З"

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2012 (председательствующий судья Камерилова В.Б., судья Жаткина С.А., Шалкин В.Б.)

по делу N А57-8028/2011

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Алькор Ю-3" (ОГРН 1067746714452, ИНН 7729550453) к обществу с ограниченной ответственностью "Сити-Центр" (ОГРН 1056414932342, ИНН 6449036229), обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "СУПРА" (ОГРН 1027700452482, ИНН 7716113054) о взыскании солидарно 183 000 000 руб. по договору участия в долевом строительстве от 14.09.2007, процентов за пользование указанными денежными средствами, процентов за нарушение сроков возврата указанных денежных средств, суммы штрафной неустойки, суммы процентов за пользование чужими денежными средствами до момента возврата указанных сумм; взыскании расходов на оплату услуг представителя в сумме 3 000 000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в сумме 200 000 руб.; об обращении взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом залога,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сити-Центр" к обществу с ограниченной ответственностью "Алькор Ю-3", обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "СУПРА" о признании недействительным договора поручительства, третье лицо - общество с ограниченной ответственностью "Покровск-фильм"

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Алькор Ю-З" (далее - ООО "Алькор Ю-З", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о взыскании в солидарном порядке с общества с ограниченной ответственностью "Сити-Центр" (далее - ООО "Сити-Центр", ответчик 1) и общества с ограниченной ответственностью "Фирма СУПРА" (далее - ООО "Фирма СУПРА") в пользу ООО "Алькор Ю-З" 547 038 506,14 руб., в том числе:

- денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в размере 183 000 000 руб.;

- проценты за пользование указанными денежными средствами в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) до дня их возврата (на 31.10.2011 - 67 708 025 руб.);

- проценты за нарушение сроков возврата денежных средств в соответствии с частью 6 статьи 9 Закона N 214-ФЗ до дня их возврата (на 31.10.2011 - 16 154 325 руб.);

- штрафную неустойку на основании пунктов 7.2 и 9.4 договора о долевом участии в строительстве от 14.09.2007 до момента уплаты (на 31.10.2011 - 279 230 047,54 руб.);

- проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии с частью 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) до момента уплаты (на 31.10.2011 - 946 108,60 руб.).

Кроме того, ООО "Алькор Ю-З" просит взыскать расходы на оплату услуг представителя в сумме 3 000 000 руб.

ООО "Алькор Ю-З" просит также обратить взыскание на предмет залога, в силу Закона N 214-ФЗ, в отношении следующих объектов недвижимости, принадлежащих ООО "Сити-Центр":

а) 4-х зальный кинотеатр, назначение объекта: нежилое, степень готовности 30%, кадастровый (или условный) номер объекта: 64-64-47/048/2011-094, адрес (местоположение) объекта: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Полиграфическая, д. 81;

б) культурно-развлекательный и торгово-деловой центр, назначение объекта: нежилое, степень готовности 30%, кадастровый (или условный) номер объекта: 64-64-47/048/2011-095, адрес (местоположение) объекта: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Полиграфическая, д. 81;

в) земельный участок, назначение объекта: категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственных зданий и сооружений, площадь объекта: 485 кв.м, кадастровый (или условный) номер объекта: 64:50:020827:80, адрес (местоположение) объекта: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Полиграфическая, д. 81;

г) земельный участок, назначение объекта: категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственных зданий и сооружений, площадь объекта: 345 кв.м, кадастровый (или условный) номер объекта: 64:50:020827:81, адрес (местоположение) объекта: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Полиграфическая, д. 81;

д) земельный участок, назначение объекта: категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство 4-х зального кинотеатра, площадь объекта: 3580 кв.м, кадастровый (или условный) номер объекта: 64:50:020827:82, адрес (местоположение) объекта: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Полиграфическая, д. 81;

е) земельный участок, назначение объекта: категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство культурно-развлекательного и торгово-делового центра, площадь объекта: 15 167 кв.м, кадастровый (или условный) номер объекта: 64:50:020827:83, адрес (местоположение) объекта: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Полиграфическая, д. 81.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 25.04.2011 по делу N А40-8318/11-82-64 передано по подсудности, а определением Арбитражного суда Саратовской области от 15.06.2011 принято к производству с присвоением номера А57-8028/2011.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 06.07.2011 принято к производству встречное исковое заявление ООО "Сити-Центр" к ООО "Алькор Ю-З" и ООО "Фирма СУПРА" о признании недействительным договора поручительства для рассмотрения его совместно с первоначальным иском.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 15.11.2011 исковые требования ООО "Алькор Ю-З" удовлетворены частично. Суд взыскал с ООО "Сити-Центр" в пользу ООО "Алькор Ю-З" 183 000 000 руб.;

- проценты, начисленные на следующие денежные суммы в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату указанных денежных сумм до дня их возврата: 30 000 000 руб. - с 03.10.2007 до дня возврата, 20 000 000 руб. - с 23.10.2007 до дня возврата, 15 000 000 руб. - с 27.11.2007 до дня возврата, 15 000 000 руб. - с 27.12.2007 до дня возврата, 20 000 000 руб. - с 04.02.2008 до дня возврата, 15 000 000 руб. - с 11.03.2008 до дня возврата, 15 000 000 руб. - с 14.04.2008 до дня возврата, 5 000 000 руб. - с 04.08.2008 до дня возврата, 25 000 000 руб. - с 04.08.2008 до дня возврата, 10 000 000 руб. - с 20.08.2008 до дня возврата, 10 000 000 руб. - с 29.08.2008 до дня возврата, 1 400 000 руб. - с 10.09.2008 до дня возврата, 1 600 000 руб. - с 10.09.2008 до дня возврата;

- проценты, начисленные на 183 000 000 руб., в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату указанной суммы с 16.12.2010 до дня их возврата;

- расходы по оплате государственной пошлины в сумме 200 000 руб.

В остальной части требований к ООО "Сити-Центр" отказано. В удовлетворении требований к ООО "Фирма СУПРА" истцу отказано.

В удовлетворении требования по встречному иску отказано.

Кроме того, с ООО "Алькор Ю-З" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 24 000 руб., с ООО "Сити-Центр" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 4000 руб.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2012 решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество и в части взыскания государственной пошлины отменено. Взыскание обращено на культурно-развлекательный и торгово-деловой центр, назначение объекта: нежилое, степень готовности 30%, кадастровый (или условный) номер объекта:64-64-47/048/2011-095, адрес: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Полиграфическая, д. 81, и земельный участок с кадастровым номером 64:50:020827:83, площадью 15 167 кв.м, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Полиграфическая, д. 81, с установлением начальной продажной цены в размере 385 547 156 руб. и в размере 45 501 000 руб. соответственно.

В остальной части решение Арбитражного суда Саратовской области от 15.11.2011 оставлено без изменения.

С ООО "Сити-Центр" в пользу ООО "Алькор Ю-3" взысканы расходы по оплате государственной пошлины по первой инстанции в размере 164 920 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 1649 руб. 20 коп. С ООО "Алькор Ю-3" в пользу ООО "Сити-Центр" взысканы судебные расходы за проведение экспертизы в размере 3508 руб. С ООО "Сити-Центр" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 2000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции в части обращения взыскания только на 2 из 6 заложенных в силу закона объектов недвижимости, а также установления начальной продажной цены указанных объектов на основании экспертного заключения, истец обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит его изменить в оспариваемой части, принять по делу новый судебный акт об обращении взыскания на шесть объектов недвижимости, находящихся в ипотеке в силу закона, установив в отношении каждого объекта недвижимости начальную продажную цену.

По мнению заявителя жалобы, судом апелляционной инстанции нарушены нормы материального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Судебные акты в части отказа в удовлетворении встречного иска не обжалуются.

29 ноября 2012 года со стороны ООО "Сити-Центр" в суд кассационной инстанции поступили возражения на кассационную жалобу.

В силу части 1 статьи 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В судебное заседание явился представитель ООО "Сити-Центр". Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем, на основании части 3 статьи 284 АПК РФ, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.

Суд кассационной инстанции, рассмотрев материалы дела, заслушав явившегося в судебное заседание представителя ООО "Сити-Центр", проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как установлено судами на основании имеющихся в материалах дела доказательств, 29.03.2007 между ООО "Алькор Ю-З" (инвестор) и ООО "Сити-Центр" (заказчик) был заключен инвестиционный договор, в соответствии с пунктом 2.1 которого инвестор в порядке и на условиях, определенных настоящим договором, обязуется передать заказчику инвестиции с целью реализации инвестиционного проекта, а заказчик обязуется, используя инвестиции в соответствии с их целевым назначением, реализовать инвестиционный проект в определенные настоящим договором сроки и передать инвестору в собственность помещение, долю в общей долевой собственности на земельный участок и обеспечить право беспрепятственного пользования площади общего пользования и общими инженерными коммуникациями, а так же оформить право собственности инвестора на помещение, право общей долевой собственности на земельный участок.

В соответствии с пунктом 4.2 инвестиционного договора, инвестор перечисляет заказчику сумму инвестирования по частям, в сроки и в суммах, указанных в графике финансирования (приложение N 3 к инвестиционному договору).

Согласно пункту 12.1, инвестиционный договор вступает в силу со дня его подписания и действует до момента государственной регистрации договора долевого участия строительства объекта недвижимости.

Согласно пункту 3 дополнительного соглашения от 28.06.2007 N 2, к инвестиционному договору, платеж в сумме 30 000 000 руб. подлежащий оплате инвестором в соответствии с пунктами 2.1, 2.2, 2.3 настоящего приложения подлежит зачету в общую сумму инвестиционных платежей подлежащих оплате по договору долевого участия строительства объекта недвижимости.

14 сентября 2007 года между ООО "Алькор Ю-3" (участником долевого строительства) и ООО "Сити - Центр" (застройщиком) подписан договор участия в долевом строительстве. Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области 03.10.2007 номер регистрации 64-64-47/073/2007-482.

В соответствии с пунктом 2.1 договора от 14.09.2007 застройщик обязуется в предусмотренные договором сроки построить объект и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать помещение в собственность участника долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику цену договора и принять помещение при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В разделе 1 договора от 14.09.2007 даны следующие определения:

"Объект" - создаваемое путем нового строительства нежилое, отдельно стоящее здание культурно-развлекательного и торгово-делового центра, расположенное по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, г. Энгельс, ул. Полиграфическая, д. 81, общей проектной площадью 45 000 кв.м, расположенное на земельном участке;

"Помещение" - нежилые помещения, расположенные в подвале, на первом и втором этаже объекта, границы помещений обозначены красным цветом по периметру помещений, план и описание которых приведены в приложении N 1 к договору;

"Площадь помещения" - ориентировочная площадь помещения, которая в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией объекта составляет 7974 кв.м;

"Земельный участок" - земельный участок, расположенный по адресу: г. Энгельс, ул. Полиграфическая, дом 81, имеющий площадь 18 747 кв.м, кадастровый номер 64:50:02 08 27:0056, категория земель - "земли населенных пунктов" (разрешенное использование земельного участка не препятствует строительству культурно-развлекательного и торгово-делового центра), принадлежащий застройщику на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 64 АБ N 545725 от 31.01.2007 и земельный участок, расположенный по адресу: г. Энгельс, ул. Полиграфическая, д. 81, имеющий площадь 830 кв.м, кадастровый номер 64:50:02 08 27:0057, категория земель - "земли населенных пунктов" (разрешенное использование земельного участка не препятствует строительству культурно - развлекательного и торгово-делового центра), принадлежащий застройщику на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 64 АБ N 545726 от 31.01.2007;

"Разрешение на строительство" - разрешение на строительство объекта, выданное на имя застройщика администрацией Энгельсского муниципального района Саратовской области от 25.06.2007 N 13-02-27/101.

Право собственности ООО "Сити - Центр" на земельные участки, а также существующие ограничения (обременения) в пользу участника долевого строительства ООО "Алькор Ю-3" на дату заключения договора участия в долевом строительстве от 14.09.2007 зарегистрированы в установленном порядке:

- земельный участок для эксплуатации производственных зданий и сооружений, назначение: земли населенных пунктов (поселений), площадь: 830 кв.м, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Полиграфическая, д. 81, кадастровый (или условный) номер: 64-64-47/004/2007-185 согласно свидетельству о государственной регистрации права серия 64 АБ N 545725 от 31.01.2007; земельный участок для эксплуатации производственных зданий и сооружений, назначение: земли поселений, для жилищного строительства, площадь: 830 кв.м, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Полиграфическая, д. 81, кадастровый (или условный) номер: 64:50:02 0827:0057 согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) N 47/173/2008-763 от 03.09.2008;

- земельный участок под производственные здания и сооружения, назначение: земли населенных пунктов (поселений), площадь: 18 747 кв.м, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Полиграфическая, д. 81, кадастровый (или условный) номер: 64-64-47/004/2007-183 согласно Свидетельству о государственной регистрации права серия 64 АБ N 545726 от 31.01.2007; земельный участок под производственные здания и сооружения, назначение: земли поселений, для жилищного строительства, площадь: 18 747 кв.м, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Полиграфическая, д. 81, кадастровый (или условный) номер: 64:50:02 08 27:0056, согласно Выписке из ЕГРП N 47/173/2008-762 от 03.09.2008.

В соответствии с пунктом 3.2 договора от 14.09.2007 уплата цены осуществляется в соответствии с графиком платежей, из которого следует, что 30 000 000 руб. оплачено участником долевого строительства в соответствии с инвестиционным договором от 29.03.2007, заключенным между ООО "Сити - Центр" (заказчик) и ООО "Алькор Ю-3" (инвестор).

ООО "Алькор Ю-3" произвело выплату денежных средств ООО "Сити - Центр" в общей сумме 183 000 000 руб., что подтверждено платежными поручениями и не оспаривается участниками процесса. Платежи, указанные в графике в пунктах 3.2.11, 3.2.12 договора, не были осуществлены ООО "Алькор Ю-3" в полном объеме на основании пункта 7.4 договора от 14.09.2007, предоставляющего право участнику долевого строительства приостановить осуществление очередного платежа в случае просрочки застройщиком сроков выполнения работ по строительству объекта. Кроме того, претензий по исполнению обязательств по срокам оплаты долевого участия в строительстве объекта от ООО "Сити - Центр" в адрес истца не поступало.

Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области зарегистрировано право собственности ООО "Сити - Центр" на здание культурно-развлекательного центра и торгово-делового центра, назначение: объект незавершенного строительства, степень готовности 30%, инвентарный номер 63:400:002:000370700:А1;А2;А7, литера А1А2А7, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Полиграфическая, д. 81, кадастровый (или условный) номер: 64-64-47/115/2008-500, а также ипотека в силу закона, согласно Свидетельству о государственной регистрации права 64-АВ 008399 от 27.06.2008 и Выписке из ЕГРП N 47/173/2008-764 от 03.09.2008.

В соответствии с пунктом 4.1 договора от 14.09.2007, передача помещения участнику долевого строительства производится по акту передачи в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты ввода объекта в эксплуатацию.

Согласно пункту 6.1.2 договора от 14.09.2007 срок планового окончания строительства объекта и получения разрешения о вводе объекта в эксплуатацию не позднее 01.10.2008. Таким образом, предельный срок передачи застройщиком участнику долевого строительства объекта истек 15.10.2008. В указанный срок застройщик не передал объект долевого строительства участнику долевого строительства.

В связи с неисполнением застройщиком ООО "Сити - Центр" обязательства по передаче объекта долевого строительства к определенному договором сроку, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), 16.11.2010 истец направил застройщику уведомление по почте заказным письмом с описью вложения об одностороннем отказе от исполнения и расторжении договора с требованием возврата денежных средств, уплаченных в счет цены договора, выплаты процентов, штрафных процентов.

Таким образом, судами установлено, что договор долевого участия в строительстве от 14.09.2007 между ООО "Алькор Ю-3" и ООО "Сити - Центр" расторгнут с 16.11.2010.

Указанные обстоятельства сторонами также не оспариваются.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области уведомило ООО "Алькор Ю-3" о государственной регистрации прекращения договора участия в долевом строительстве от 14.09.2007.

Поскольку обязательство по возврату денежных средств и уплате процентов ответчиком не исполнено, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя требования истца по первоначальному иску в части взыскания с ООО "Сити-Центр" 183 000 000 руб.; процентов, начисленных на следующие денежные суммы в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату указанных денежных сумм до дня их возврата: 30 000 000 руб. - с 03.10.2007 до дня возврата, 20 000 000 руб. - с 23.10.2007 до дня возврата, 15 000 000 руб. - с 27.11.2007 до дня возврата, 15 000 000 руб. - с 27.12.2007 до дня возврата, 20 000 000 руб. - с 04.02.2008 до дня возврата, 15 000 000 руб. - с 11.03.2008 до дня возврата, 15 000 000 руб. - с 14.04.2008 до дня возврата, 5 000 000 руб. - с 04.08.2008 до дня возврата, 25 000 000 руб. - с 04.08.2008 до дня возврата, 10 000 000 руб. - с 20.08.2008 до дня возврата, 10 000 000 руб. - с 29.08.2008 до дня возврата, 1 400 000 руб. - с 10.09.2008 до дня возврата, 1 600 000 руб. - с 10.09.2008 до дня возврата; процентов, начисленных на 183 000 000 руб., в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату указанной суммы с 16.12.2010 до дня их возврата, и, отказывая истцу по первоначальному иску в остальной части заявленных требований, а также требований к ООО "Фирма "СУПРА", суды правомерно руководствовались положениями пунктов 2, 6 статьи 9 Закона N 214-ФЗ, разъяснениями, изложенными в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14.

Требования ООО "Алькор Ю-3" о солидарном взыскании с ООО "Сити-Центр" и ООО "Фирма "СУПРА" суммы, уплаченной в счет цены договора, неустойки, процентов, истец обосновал наличием договора поручительства от 14.09.2007.

Как установлено судами, в обеспечение исполнения обязательств ООО "Сити-Центр" по договору участия в долевом строительстве от 14.09.2007 был заключен договор поручительства от 14.09.2007, по условиям которого ООО "Фирма СУПРА" несет солидарную ответственность перед ООО "Алькор Ю-3" за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств ООО "Сити - Центр". Однако условие о сроке поручительства в договоре отсутствовало.

Отказ в удовлетворении требований к ООО "Фирма СУПРА" суды мотивировали предъявлением исковых требований ООО "Алькор Ю-3" к ООО "Фирма СУПРА" после прекращения договора поручительства, то есть по истечении срока существования права требования к поручителю.

При этом, суды руководствовались положениями статей 323, 361, 367 ГК РФ, с учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.01.1998 N 28 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о поручительстве" и постановлении Президиума ВАС РФ от 31.10.2000 N 261/00.

Законность принятых судебных актов в части отказа в удовлетворении требований к ООО "Фирма СУПРА" участниками процесса не оспаривается, нарушений норм материального, либо процессуального права при принятии судебных актов в указанной части, которые являются основаниями для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение в части отказа истцу по первоначальному иску в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество - культурно-развлекательный и торгово-деловой центр, назначение объекта: нежилое, степень готовности 30%, кадастровый (или условный) номер объекта:64-64-47/048/2011-095, адрес: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Полиграфическая, д. 81, и земельный участок с кадастровым номером 64:50:020827:83, площадью 15 167 кв.м, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Полиграфическая, д. 81, правомерно исходил из ошибочности выводов суда первой инстанции о невозможности обращения взыскания на спорные объекты недвижимости.

Как следует из положений статьи 13 Закона N 214-ФЗ, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

Согласно статье 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В силу статей 3, 4, 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований о погашении основной суммы долга по кредитному договору, процентов за пользование кредитом, возмещении убытков и неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, уплате процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, возмещении судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество, возмещении расходов по реализации заложенного имущества, требований о возмещении расходов по обеспечению сохранности заложенного имущества.

Основания прекращения залога прямо предусмотрены статьей 352 ГК РФ, в соответствии с которой залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; 4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

Пунктом 2 данной статьи предусмотрено, что о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Указанный перечень оснований прекращения залога исчерпывающий, прекращение залога в связи с изменением срока исполнения основного обязательства положениями гражданского законодательства не предусмотрено.

Как следует из уведомлений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области от 19.07.2011 в ЕГРП отсутствует информация о правах на здание культурно-развлекательного центра и торгово-делового центра (объект незавершенного строительства, степень готовности 30%), земельные участки площадью 830 и 18 747 кв.м, обозначенные выше.

Из материалов дела правоустанавливающих документов, представленных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, открытых на здание культурно-развлекательного центра и торгово-делового центра, назначение: объект незавершенного строительства, степень готовности 30%, следует, что 24.02.2011 ООО "Сити-центр" обратилось в Энгельсский отдел Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации прекращения права и ликвидации объекта недвижимого имущества: здание культурно-развлекательного и торгово-делового центра, адрес: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Полиграфическая, д. 81 условный номер 64-64-47/115/2008-500, в регистрирующий орган представлены изменения в проектную декларацию, в соответствии с которыми объекты строительства поименованы: "4-х зальный кинотеатр по ул. Полиграфическая, 81 в г. Энгельсе" и "Культурно-развлекательный и торгово-деловой центр по ул. Полиграфическая, 81 в г. Энгельсе".

08 апреля 2011 года регистрирующим органом:

- внесена запись в ЕГРП о прекращении (преобразовании) объекта незавершенного строительства - здания культурно-развлекательного и торгово-делового центра, адрес: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Полиграфическая, д. 81;

- зарегистрировано право собственности ООО "Сити-Центр" на объект недвижимого имущества - 4-х зальный кинотеатр, назначение: нежилое здание, степень готовности 30%, условный номер объекта 64-64-47/048/2011-094, адрес объекта: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Полиграфическая, д. 81, о чем в ЕГРП сделана запись регистрации N 64-64-47-/048/2011-094;

- зарегистрировано право собственности ООО "Сити-Центр" на объект недвижимого имущества - культурно-развлекательный и торгово-деловой центр, назначение: нежилое здание, степень готовности 30%, условный номер объекта 64-64-47/048/2011-095, адрес объекта: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Полиграфическая, д. 81, о чем в ЕГРП сделана запись регистрации N 64-64-47-/048/2011-095.

Кроме того, судом апелляционной инстанции установлено, что из материалов дел правоустанавливающих документов, открытых на земельные участки, на которых осуществляется строительство здания культурно-развлекательного центра и торгово-делового центра, представленных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, следует, что земельные участки были разделены: земельный участок, площадью 18 747 кв.м на два земельных участка, площадью 3580 кв.м и 15167 кв.м; земельный участок площадью 830 кв.м на два земельных участка, площадью 345 кв.м и 485 кв.м соответственно, с присвоением новых кадастровых номеров. Регистрирующим органом зарегистрировано право собственности ООО "Сити-Центр" на земельные участки, площадью 3580 кв.м, 15 167 кв.м, 345 кв.м и 485 кв.м.

Здание культурно-развлекательного центра и торгово-делового центра, назначение: объект незавершенного строительства, степень готовности 30%, инвентарный номер 63:400:002:000370700:А1;А2;А7, литера А1А2А7, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Полиграфическая, д. 81, кадастровый (или условный) номер: 64-64-47/115/2008-500, также перестало существовать в качестве объекта гражданского оборота.

В соответствии со статьей 346 ГК РФ залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда апелляционной инстанции о том, что то обстоятельство, что залогодатель фактически распорядился предметом ипотеки без согласия залогодателя, не может являться основанием к отказу требований об обращении взыскания на заложенное имущество.

В силу пункта 1 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, возникновение и сохранение права собственности на образуемые или измененные земельные участки осуществляются в соответствии со статьями 11.4 - 11.7 настоящего Кодекса.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 1 пункта 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", применяя статью 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога.

Как правильно указано судом апелляционной инстанции, ни ГК РФ, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания земельного участка на котором расположен предмет ипотеки и регистрации этих изменений.

Согласно пункту 1 статьи 349 ГК РФ требования залогодержателя удовлетворяются за счет заложенного имущества по решению суда, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя с залогодержателем.

Поскольку судом установлен факт ненадлежащего исполнения обязательств, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 348 ГК РФ, для обращения взыскания на заложенное имущество.

Правомерность указанных выводов суда апелляционной инстанции также не оспариваются участниками процесса.

В соответствии с пунктом 3 статьи 350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

Как разъяснил Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 6 информационного письма от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" указано, что с целью соблюдения имущественных прав кредитора и должника в ходе реализации заложенного имущества на торгах при определении начальной продажной цены имущества суду следует исходить из его рыночной стоимости; если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

На представленный истцом Отчет общества с ограниченной ответственностью "Оценка-С" от 10.02.2012 N 31.01-2012 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости и земельных участков, расположенных по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Полиграфическая, д. 81, ответчик представил возражения относительно корректирующих коэффициентов в отчете определения рыночной стоимости объектов недвижимости, в связи с чем заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Определением от 06.03.2012 судом в порядке части 1 статьи 82 АПК РФ удовлетворено ходатайство о назначении экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

На основании представленного экспертного заключения от 14.06.2012 N 500-с/06 суд апелляционной инстанции определил рыночную стоимость объектов недвижимости и, исходя из суммы удовлетворенных требований, обратил взыскание на заложенное имущество, а именно: культурно-развлекательный и торгово-деловой центр, назначение объекта: нежилое, степень готовности 30%, кадастровый (или условный) номер объекта: 64-64-47/048/2011-095, адрес: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Полиграфическая, д. 81, и земельный участок с кадастровым номером 64:50:020827:83, площадью 15 167 кв.м, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Полиграфическая, д. 81 с установлением начальной продажной цены в размере 385 547 156 руб. и в размере 45 501 000 руб. соответственно.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что при принятии обжалуемого судебного акта об обращении взыскания на заложенное имущество суд апелляционной инстанции неверно определил начальную продажную цену объектов, что повлекло неправомерный отказ в удовлетворении требований об обращении взыскания на оставшиеся четыре объекта недвижимости, являющихся предметом залога, не может быть признан судом кассационной инстанции обоснованным.

В силу части 4 статьи 3 АПК РФ судопроизводство в арбитражных судах осуществляется в соответствии с федеральными законами, действующими во время разрешения спора и рассмотрения дела (далее - рассмотрение дела), совершения отдельного процессуального действия или исполнения судебного акта.

Согласно статье 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Из буквального толкования положений вышеприведенной нормы процессуального права следует, что в основу судебного акта суда апелляционной инстанции могут быть положены доказательства, удостоверяющие факты, которые имели место до вынесения решения суда первой инстанции.

Как следует из пункта 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Пунктом 9 указанной статьи предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции, действовавшей на момент принятия решения судом первой инстанции), решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Установление судом апелляционной инстанции начальной продажной цены имущества - культурно-развлекательного и торгово-делового центра, назначение объекта: нежилое, степень готовности 30%, кадастровый (или условный) номер объекта:64-64-47/048/2011-095, адрес: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Полиграфическая, д. 81, и земельный участок с кадастровым номером 64:50:020827:83, площадью 15 167 кв.м, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Полиграфическая, д. 81, в размере 385 547 156 руб. и в размере 45 501 000 руб. соответственно на основании представленного экспертного заключения от 14.06.2012 N 500-с/06 не противоречит вышеприведенным нормам материального и процессуального права.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что стоимость объектов недвижимости на которые обращено взыскание судом, не обеспечит удовлетворение требований кредитора со ссылкой на Федеральный закон от 2.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" также не может быть признан судом кассационной инстанции состоятельным, поскольку основан на предположениях, которые не могут являться основанием для отмены принятого судебного акта.

Довод заявителя жалобы о невозможности реализации объектов недвижимости, на которые обращено взыскание по отдельности, в связи с чем, суду надлежало обратить взыскание на все шесть объектов недвижимости, документально не обоснован.

Ссылка заявителя жалобы на нарушение судом апелляционной инстанции положений части 2 статьи 87 АПК РФ в силу которой, по мнению истца, у суда возникла обязанность по назначению повторной экспертизы является несостоятельной, исходя из следующего.

Согласно части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Таким образом, назначение повторной экспертизы в случаях определенных вышеприведенной нормой, является правом, а не обязанностью суда.

Поскольку у суда апелляционной инстанции не возникло сомнений в обоснованности заключения эксперта, оснований для назначения повторной экспертизы не имелось.

Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта.

В силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанций.

При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого судебного акта коллегия не находит, так как суд апелляционной инстанции правильно применили нормы материального и процессуального права, его выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 АПК РФ подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судом апелляционной при рассмотрении настоящего дела, а фактически направлены на их переоценку, не влияют на законность обжалуемого судебного акта и не подтверждены надлежащими доказательствами.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2012 по делу N А57-8028/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.В. Арукаева

Судьи

Н.Ю. Мельникова Э.Т. Сибгатуллин