Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 1 июня 2012 г. N Ф06-3696/12 по делу N А12-19710/2011 (ключевые темы: договор аренды земельного участка - прекращение договора аренды - односторонний отказ от договора - разрешение на строительство - градостроительство)

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 июня 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Меленьтевой Р.Р.,

судей Ананьева Р.В., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителей:

заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Регионстройинвест-ИК" - Семенковской Т.Н. (доверенность от 22.05.2012), Кузнецова А.Ю., генерального директора (протокол от 01.03.2011 N 17),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Регионстройинвест-ИК", г. Москва,

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 13.01.2012 (судья Романов С.П.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2012 (председательствующий судья Луговской Н.В., судьи Дубровина О.А., Комнатная Ю.А.)

по делу N А12-19710/2011

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Регионстройинвест-ИК", г. Москва (ОГРН 1067746193195) к администрации Волгограда, г. Волгоград, Комитету земельных ресурсов администрации Волгограда, г. Волгоград, с участием заинтересованных лиц: Комитета по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда, г. Волгоград, администрации Ворошиловского района города Волгограда, о признании незаконными действий, выразившихся в одностороннем отказе от договора аренды от 28.02.2007 N 7280,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Регионстройинвест-ИК" (далее - ООО "Регионстройинвест-ИК", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконными действий администрации Волгограда в лице Комитета земельных ресурсов администрации Волгограда (далее - администрация в лице комитета, заинтересованное лицо), выразившихся в одностороннем отказе от договора аренды от 28.02.2007 N 7280.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 17.11.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Комитет по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда, администрация Ворошиловского района города Волгограда.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 13.01.2012, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2012, в удовлетворении заявленных ООО "Регионстройинвест-ИК" требований отказано.

ООО "Регионстройинвест-ИК", не согласившись с принятыми по делу судебными актами, обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить как несоответствующие нормам материального права, фактическим обстоятельствам дела и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Представители общества в судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции поддержали доводы кассационной жалобы.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции не явились.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции объявлялся перерыв с 24.05.2012 до 13 часов 55 минут 29.05.2012.

Проверив законность обжалуемых судебных актов исходя из требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и доводов, содержащихся в кассационной жалобе, арбитражный суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Евро-Люкс" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 28.02.2007 N 7280, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды сроком на три года земельный участок из земель населенных пунктов площадью 706 кв. м с учетным номером 5-76-113 и кадастровым номером 34:34:050064:0048, расположенный по адресу: г. Волгоград, Ворошиловский район, ул. Бобруйская, 6а, для строительства капитального объекта - многоэтажного жилого дома.

В соответствии с договором уступки прав и обязанностей от 04.12.2007 все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 28.02.2007 N 7280 на указанный выше земельный участок переданы ООО "Регионстройинвест-ИК".

Распоряжением комитета от 28.04.2010 N 321-рз в вышеуказанный договор аренды земельного участка внесены изменения, срок аренды земельного участка продлен на три года (с даты выхода названного распоряжения).

Извещением от 13.10.2011 N 984/п комитет уведомил ООО "Регионстройинвест-ИК" об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка от 28.02.2007 N 7280 в связи с его неиспользованием в течение трех лет и неполучением по истечении шести месяцев со дня его заключения разрешения на строительство, то есть по основаниям, предусмотренным подпунктами 4, 6 пункта 3.1 договора аренды земельного участка от 28.02.2007 N 7280, подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Ссылаясь на необоснованность одностороннего отказа администрации от исполнения действующего договора аренды, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций, рассматривая заявленные обществом требования с точки зрения норм главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и отказывая в удовлетворении заявленных ООО "Регионстройинвест-ИК" требований, исходили из того, что обществом допущено нарушение условий договора, выразившееся в неполучении разрешения на строительство в установленные этим договором сроки, и возникшие препятствия, связанные с получением разрешения на строительство, являются рисками при осуществлении предпринимательской деятельности и не могут быть признаны в качестве оснований, влияющих на надлежащее исполнение обязательств по договору; в случае неполучения арендатором по истечении шести месяцев с даты его заключения в установленном порядке разрешения на строительство сторонами согласована возможность расторжения договора арендодателем в одностороннем порядке; являются несостоятельными доводы общества о неистечении трехгодичного срока, установленного для освоения земельного участка; расторжение договора аренды земельного участка от 28.02.2007 N 7280 осуществлено комитетом в одностороннем порядке путем направления соответствующего извещения, что соответствует нормам действующего законодательства.

Однако арбитражные суды, рассматривая дело, не приняли во внимание правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, согласно которой правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лица, не являющегося собственником земельного участка, своевременно приступить к использованию земельного участка в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, учитывая, что предметом аренды является земельный участок, предоставленный обществу для строительства многоэтажного жилого дома, то при рассмотрении арбитражными судами вопроса о правомерности одностороннего расторжения администрацией спорного договора аренды подлежали применению нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды.

Так, суды, признавая законным односторонний отказ администрации от договора аренды земельного участка от 28.02.2007 N 7280, не учли, что основанием для одностороннего отказа послужило также нарушение обществом подпункта 4 пункта 3.1 договора и подпункта 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть неиспользование участка для жилищного строительства в течение трех лет.

Однако в силу подпункта 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации в трехлетний срок неиспользования земельного участка, который предоставляет арендодателю право требовать прекращения договора аренды, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Между тем указанные обстоятельства суды оставили без должного внимания и оценки.

Из обжалуемых судебных актов невозможно установить, каким образом суды определили трехгодичный срок неиспользования обществом земельного участка для жилищного строительства.

Изложенное свидетельствует о том, что суды при принятии обжалуемых судебных актов неполно исследовали и оценили обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В этой связи арбитражный суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении арбитражному суду следует учесть изложенное, устранить вышеотмеченные недостатки и разрешить спор с соблюдением норм материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 13.01.2012 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2012 по делу N А12-19710/2011 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.