Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 6 апреля 2016 г. N Ф09-984/10 по делу N А50-2691/2009 (ключевые темы: задаток - возврат задатка - договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилые помещения - договор купли-продажи)

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2016 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 апреля 2016 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Шершон Н. В.,

судей Рогожиной О. В., Кангина А. В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Задояного Юрия Юрьевича (далее - предприниматель Задояный Ю.Ю.) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2015 по делу N А50-2691/2009 Арбитражного суда Пермского края.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

предпринимателя Задояного Ю.Ю. - Мустафин Р.Р. (доверенность от 09.06.2014);

конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Коммерческий банк "Прикамье" (далее - общество "КБ "Прикамье", должник) Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" - Куликова Н.М. (доверенность от 18.12.2015);

Федеральной налоговой службы России в лице Управления ФНС по Свердловской области - Соколов В.М. (доверенность от 13.01.2016).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 24.03.2009 общество "КБ "Прикамье" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

В Арбитражный суд Пермского края 03.06.2015 поступило заявление предпринимателя Задояного Ю.Ю. о признании недействительным на основании ст. 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договора купли-продажи недвижимого имущества от 25.03.2014 N 2014-376/29-12, заключенного между предпринимателем Задояным Ю.Ю. и должником, и применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с должника уплаченной по договору суммы задатка в размере 2 182 000 руб. (с учетом уточнения требований, принятого судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 06.07.2015 к участию в обособленном споре в соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Юсупов Ш.Ш.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 21.09.2015 (судья Калугин В.Ю.) заявление предпринимателя Задояного Ю.Ю. удовлетворено. Суд признал недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 25.03.2014 N 2014-376/29-12, заключенный между обществом "КБ "Прикамье" и Задояным Ю.Ю. по результатам торгов по продаже имущества, применил последствия недействительности сделки в виде взыскания с должника в пользу Задояного Ю.Ю. 2 182 000 руб.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2015 (судьи Мармазова С.И., Мартемьянов В.И., Романов В.А.) определение суда отменено, в удовлетворении заявления предпринимателя Задояного Ю.Ю. отказано.

В кассационной жалобе предприниматель Задояный Ю.Ю. просит постановление суда апелляционной инстанции от 17.12.2015 отменить. Не соглашаясь с выводами суда апелляционной инстанции, заявитель ссылается на недобросовестность действий продавца спорного недвижимого имущества, отказавшегося от возврата задатка покупателю и заключившего договор купли-продажи этого же имущества с иным лицом по той же цене; указывает на то, что исковое заявление Юсупова Ш.Ш. к должнику о признании за ним права общей собственности на ряд нежилых помещений поступило в арбитражный суд ещё 21.03.2014, то есть до даты заключения оспариваемого договора купли-продажи, о чем должно было быть известно конкурсному управляющему должника. Заявитель также указывает на то, что суд апелляционной инстанции не дал правовой оценки отношениями сторон пол уплате и удержанию задатка.

Рассмотрев доводы, изложенные в кассационной жалобе, изучив материалы дела, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции считает, что определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, принятые по результатам рассмотрения данного спора, подлежат отмене в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Пермского края от 24.03.2009 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества открыто конкурсное производство.

Впоследствии в ходе конкурсного производства проведены торги по реализации принадлежащего должнику недвижимого имущества посредством публичного предложения, в частности, в отношении лота N 26 - встроенные помещения площадью 801,8 кв. м, а также нежилые помещения площадью 39,9 кв. м, расположенные по адресу г. Пермь, ул. Советская, 104.

Платежным поручением от 18.03.2014 N 79 предприниматель Задояный Ю.Ю. внес задаток за участие в торгах по продаже вышеуказанного имущества в сумме 2 182 000 руб.

В соответствии с протоколом о результатах проведения торгов по лоту N 26 от 19.03.2014 победителем торгов признан Задояный Ю.Ю.

Между должником (продавец) и предпринимателем Задояным Ю.Ю. (покупатель) 25.03.2014 подписан договор купли-продажи недвижимого имущества N 2014-376/29-12 по цене, предложенной победителем торгов, в размере 21 816 600 руб. С учетом суммы внесенного задатка покупатель в соответствии с п. 2.2 договора обязался уплатить продавцу 19 634 600 руб. в течение 30 дней с даты подписания договора.

В соответствии с п. 1.3 договора продавец гарантировал, что объект никому не отчужден, не заложен, не передан в аренду или безвозмездное пользование, не находится под арестом, в споре не состоит, свободен от притязаний третьих лиц, может быть занят и использован покупателем после приема объекта.

В разделе 5 договора купли-продажи стороны предусмотрели условия и порядок расторжения договора, предоставляющие право одностороннего расторжения: покупателю - в связи с неисполнением продавцом обязанностей предусмотренных п. 3.1 (передача объекта по акту приема-передачи, документов подтверждающих права на объект, совершение действий способствующих оформлению перехода прав собственности к покупателю) с возвратом уплаченной суммы задатка (п. 5.1); продавцу - в связи с неисполнением покупателем обязанностей, предусмотренных п. 3.2 (оплата стоимости приобретенного имущества, принятие объектов и документов на него, совершение действий необходимых для переоформления права собственности), при этом задаток покупателю не возвращается (п. 5.2).

В соответствии с подписанным сторонами дополнительным соглашением от 23.04.2014 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 25.03.2014 N 2014-376/29-12, срок оплаты недвижимого имущества продлен до 01.05.2014.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 27.03.2014 Арбитражным судом Пермского края принято к производству исковое заявление Юсупова Ш.Ш. (поступившее в суд 21.03.2014) о признании за ним права общей долевой собственности на ряд нежилых помещений, в том числе помещения, являющиеся предметом договора купли-продажи недвижимого имущества от 25.03.2014 N 2014-376/29-12.

Предприниматель Задояный Ю.Ю. 03.05.2014, ссылаясь на нахождение в производстве арбитражного суда вышеуказанного иска (наличие притязаний на имущество третьих лиц), обратился к должнику с предложением о расторжении договора купли-продажи с возвратом задатка покупателю. Соответствующее письмо получено конкурсным управляющим должника 05.05.2014.

Конкурсный управляющий письмом от 16.06.2014 N 29к/30471 предложил покупателю расторгнуть договор купли-продажи от 25.03.2014 без возврата задатка, приложив проект соглашения о расторжении оспариваемого договора с открытой датой и подписью конкурсного управляющего должника. Указанное соглашение предпринимателем Задояным Ю.Ю. подписано не было.

Впоследствии данное имущество было реализовано должником по договору купли-продажи от 23.01.2015 некоммерческому партнерству "Стройгарант" по цене 21 816 600 руб.

Ссылаясь на то, что оспариваемый договор заключен продавцом в нарушение требований действующего законодательства в отношении имущества, являющегося предметом спора, Задояный Ю.Ю. обратился в арбитражный суд с заявлением о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 25.03.2014 N 2014-376/29-12 недействительным на основании ст. 166, 168 Гражданского кодекса российской Федерации, применении последствий его недействительности в виде возврата заявителю уплаченного задатка.

Удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции указал на разрешение им данного спора, исходя из оценки поведения каждой из его сторон, пришел к выводу о том, что договор был заключен при наличии судебного спора относительно его предмета, что противоречит положениям ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, установил факт недобросовестных действий должника при заключении (продажа имущества, находящегося в споре с третьим лицом) и исполнении (фактическое уклонение от разрешения возникшего спора) договора купли-продажи спорного имущества, счел, что эти действия совершены в нарушение положений п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем признал сделку недействительной, применил последствия ее недействительности в виде возврата задатка покупателю.

Повторно рассмотрев дело в порядке апелляционного производства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению исходя из следующего: исковое заявление Юсупова Ш.Ш. было принято к производству определением суда от 27.03.2014, то есть после даты заключения оспариваемого договора купли-продажи, что исключает основания для вывода о заключении сторонами договора купли-продажи от 25.03.2014 при наличии судебного спора в отношении имущества, являющегося предметом договора; кроме того, решением Арбитражного суда Пермского края от 16.01.2015 в удовлетворении иска Юсупова Ш.Ш. к должнику о признании за ним права общей долевой собственности на нежилые помещения отказано в связи с избранием истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права; доказательств дальнейшего оспаривания прав должника не представлено. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции признал ошибочными вывода суда первой инстанции о заключении договора при наличии судебного спора относительно его предмета, недобросовестности действий должника, и указал на отсутствие в данном случае оснований для признания оспариваемой сделки - договора купли-продажи от 25.03.2014 N 2014-376/29-12 недействительной на момент её совершения, а, следовательно, и оснований для применения последствий её недействительности.

Между тем, судами при разрешении данного спора не учтено следующее.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных п. 2 названной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как усматривается из материалов дела и пояснений предпринимателя Задояного Ю.Ю., в основание своих требований он ссылался на то, что по окончании торгов, по результатам которых сторонами заключен договор от 25.03.2014 N 2014-376/29-12, выяснилось, что на помещения, входящие в лот N 26, имеются притязания иного лица - Юсупова Ш.Ш., арбитражным судом принято к рассмотрению соответствующее исковое заявление.

В силу п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, в том числе прав залогодержателя, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Таким образом, в силу названной нормы в данном случае должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки: по требованию покупателя уменьшение цены товара либо расторжение договора купли-продажи.

В соответствии со ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются; последствия прекращения обязательства, обеспеченного задатком урегулированы нормами ст. 381 названного Кодекса.

Из материалов дела и пояснений сторон усматривается, что покупатель выражал намерение расторгнуть договор от 25.03.2014 N 2014-376/29-12 с условием возврата задатка, конкурсный управляющий предложит расторгнуть договор без возврата задатка; поскольку стороны не договорились о судьбе задатка, соглашение о расторжении договора не было подписано.

Обращаясь за защитой своих нарушенных прав в Арбитражный суд Пермского края, предприниматель Задояный Ю.Ю. заявил требование о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 25.03.2014 N 2014-376/29-12 недействительным на основании ст. 166, 168, 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, без учета специальных последствий несоблюдения продавцом обязанности по передаче товара свободным от прав третьих лиц (абз. 2 п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению.

При этом с учетом обоснованности материально-правового интереса заявителя, ссылка на неподлежащие в данном случае применению нормы права не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Согласно пояснениям заявителя, материально-правовым интересом предпринимателя Задояного Ю.Ю. при обращении в арбитражный суд с рассматриваемым требованием является возврат уплаченной им по спорному договору суммы задатка в размере 2 182 000 руб.

Вместе с тем, суды обеих инстанций, в нарушение положений ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и приведенных разъяснений, рассматривая заявление предпринимателя Задояного Ю.Ю. о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, делая выводы о наличии/отсутствии оснований для признания договора купли-продажи от 25.03.2014 N 2014-376/29-12 недействительным с учетом обстоятельств, существовавших на момент его заключения, не выяснили, в чем заключается преследуемый заявителем материально-правовой интерес, неверно определили подлежащие применению нормы права и применили нормы права, не подлежащие применению.

При таких обстоятельствах обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции от 17.12.2015 подлежит отмене, определение суда первой инстанции от 21.09.2015 также не может быть оставлено в силе и подлежит отмене (ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Дело следует направить на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо с учетом позиции, изложенной в п. 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" выяснить преследуемый заявителем материально-правовой интерес и его фактическую цель по обращению с рассматриваемым заявлением, с учетом положенных в основание требования обстоятельств и преследуемого заявителем интереса определить, какие нормы права подлежат применению при разрешении дела, правильно установить круг обстоятельств, подлежащих доказыванию, в частности наличие/отсутствие оснований для расторжения договора и возврата задатка покупателю, полно и всесторонне исследовать доводы сторон и представленные ими доказательства, и принять решение в соответствии с нормами материального и процессуального права.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Пермского края от 21.09.2015 по делу N А50-2691/2009 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2015 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.