Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23 января 2013 г. N Ф09-13564/12 по делу N А76-5231/2012 (ключевые темы: объект незавершенного строительства - ипотека - нежилые помещения - регистрация права собственности - предмет залога)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23 января 2013 г. N Ф09-13564/12 по делу N А76-5231/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 января 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Семеновой З.Г., Платоновой Е.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кабировой Я.А.

рассмотрел в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2012 по делу N А76-5231/2012 Арбитражного суда Челябинской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путём направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, проводимом при содействии Арбитражного суда Челябинской области, приняла участие представитель Управления Росреестра - Малофеева А.Е. (доверенность от 19.01.2012 N 23).

Индивидуальный предприниматель Загуменнова Ирина Валентиновна обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании недействительным отказа Управления Росреестра в государственной регистрации права собственности на нежилое здание - магазин "кулинария", расположенное по адресу: Челябинская область, г. Сатка, ул. Пролетарская, 29А, обязании Управления Росреестра зарегистрировать право собственности заявителя на созданный и введенный в эксплуатацию названный объект недвижимости в связи с преобразованием (изменением) предмета ипотеки из объекта незавершенного строительства в нежилое здание с измененными характеристиками.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Саткинский отдел Управления Росреестра по Челябинской области, открытое акционерное общество "Акционерный коммерческий банк "Челиндбанк" (далее - общество "АКБ "Челиндбанк"), судебный пристав-исполнитель Саткинского городского отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Челябинской области Гайнатулин И.Б. (далее - судебный пристав-исполнитель).

Решением суда от 16.07.2012 (судья Бастен Д.А.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2012 (судьи Ермолаева Л.П., Богдановская Г.Н., Карпачева М.И.) решение суда отменено. Признан незаконным отказ Управления Росреестра в государственной регистрации права собственности предпринимателя Загуменновой И.В. на созданный и введенный в эксплуатацию объект недвижимости нежилое здание - магазин "Кулинария", расположенное по адресу: Челябинская область, г. Сатка. Ул. Пролетарская, 29А. На Управление Росреестра возложена обязанность в месячный срок с момента принятия постановления зарегистрировать право собственности предпринимателя Загуменновой И.В. на названный объект недвижимости.

В кассационной жалобе Управление Росреестра просит постановление апелляционного суда отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 12, 13, 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных Приказом Федеральной регистрационной службы от 08.06.2007 N 113, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель полагает, что отказ в государственной регистрации права собственности на нежилое здание с измененными характеристиками является законным, поскольку предпринимателем Загуменновой И.В. не было представлено согласие залогодержателя на распоряжение объектом, в том числе осуществление действий по видоизменению характеристик объекта. По мнению заявителя, на государственную регистрацию также необходимо было представить заявление о прекращении права на объект не завершенного строительства, поскольку осуществление государственной регистрации прав на введенный в эксплуатацию объект недвижимости при наличии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о правах на не завершенный строительством объект приведет к существованию в названном Реестре одновременно двух записей об идентичных объектах.

Как установлено судами и следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 17.04.2007 серии 74 АА N 089902 предпринимателю Загуменновой И.В. на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 331,5 кв. м, степень готовности 72%, литера А, этажность 2, подземная этажность 1, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Сатка, ул. Пролетарская, 29А.

Между обществом "АКБ "Челиндбанк" в лице Саткинского филиала (залогодержатель) и предпринимателем Загуменновой И.В. (залогодатель) 06.10.2008 заключен договор залога (ипотеки), согласно условиям которого в обеспечение исполнения обязательств по договору о предоставлении кредитной линии от 23.09.2008 N К-7600819121/14 предприниматель Загуменнова И.В, передала в залог обществу "АКБ "Челиндбанк" объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 331,5 кв. м, степень готовности 72%, нежилое, литера А, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Сатка, ул. Пролетарская, 29 А, кадастровый (условный) номер 74-74-18/013/2007-296.

На основании п. 2.1 договора залогодатель обязан принимать соответствующие меры к сохранности предмета залога, включая текущий и капитальный ремонт; в течение действия кредитного договора и договора залога не производить действий, способных повлиять на видоизменение характеристики предмета залога.

Вступившим в законную силу решением Саткинского городского суда от 06.09.2010 по делу N 2-512-2010 ввиду неисполнения предпринимателем Загуменновой И.В. обязательств по договору о предоставлении кредитной линии от 23.09.2008 N К-7600819121/14 частично удовлетворены исковые требования общества "АКБ "Челиндбанк". С предпринимателя Загуменновой И.В., общества с ограниченной ответственностью "Премьер", Ефименко О.В. солидарно в пользу общества "АКБ "Челиндбанк" взыскано 3 080 000 руб. задолженность, 5 217 573 руб. 71 коп. процентов, 976 250 руб. неустойки, а также обращено взыскание, в том числе на названный объект незавершенного строительства.

На основании указанного решения Саткинским городским судом 08.11.2010 выдан исполнительный лист на обращение взыскания на принадлежащее предпринимателю Загуменновой И.В. заложенное имущество.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 06.04.2010 предпринимателю Загуменновой И.В. запрещено осуществлять действия по отчуждению объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Сатка, ул. Пролетарская, 29А, Управлению Росреестра запрещено с момента получения настоящего постановления совершать регистрационные действия, направленные на отчуждение указанного имущества.

Администрацией Саткинского муниципального района 26.04.2011 предпринимателю Загуменновой И.В. выдано разрешение RU 74521000-8 на ввод в эксплуатацию нежилого здания магазин "Кулинария", расположенного по адресу: Челябинская область, г. Сатка, ул. Пролетарская, 29А.

Предприниматель Загуменнова И.В. 03.02.2012 обратилась в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое здание магазин "Кулинария" площадью 704 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Сатка, ул. Пролетарская, 29А.

В сообщении от 11.03.2012 N 18/008/2012-317 Управление Росреестра отказало предпринимателю Загуменновой И.В. в государственной регистрации права собственности на указанный объект на основании абз. 10, 11 п. 1 ст. 20 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В обоснование отказа Управление Росреестра сослалось на то, что имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными, а именно - в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись о государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект, в отношении которого не представлено заявление о прекращении права, а также ввиду наличия действующей записи о наложении запрета должнику осуществлять действия по отчуждению объекта незавершенного строительства. В качестве основания для отказа в государственной регистрации права собственности на спорный объект Управление Росреестра также указано на непредставление документов, необходимых для осуществления государственной регистрации, а именно - согласия залогодержателя общества "АКБ "Челиндбанк" на замену предмета залога.

Предприниматель Загуменнова И.В., полагая, что данный отказ в государственной регистрации права собственности на введенное в эксплуатацию здание магазин "Кулинария" не соответствует действующему законодательству и нарушает ее права и законные интересы, обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что отказ Управления Росреестра является законным, поскольку для осуществления государственной права собственности на введенный в эксплуатацию объект капитального строительства и регистрации прекращения права собственности на незавершенный объект строительства необходимо соответствующее заявление предпринимателя Загуменновой И.В.; в отношении объекта незавершенного строительства имеется обращения запрет осуществлять действия по его отчуждению. Суд первой инстанции также пришел к выводу о необходимости получения согласия залогодержателя для осуществления государственной регистрации права, поскольку договором об ипотеке от 06.10.2008 предусмотрен запрет залогодателю производить действия, способные повлиять на видоизменение характеристик предмета залога.

Отменяя решение суда и удовлетворяя заявленные требования, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону и иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ст. 16 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, перечисленные в п. 1 настоящей статьи.

На основании п. 1 ст. 18 названного Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Пунктом 2 ст. 17 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в п. 1 ст. 17 Закона, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (абз. 10, 11 п. 1 ст. 20 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Как следует из сообщения Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации одним из основанием для такого отказа указано то, что в нарушение абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрирующему органу не представлены необходимые документы, а именно - согласие залогодержателя общества "АКБ "Челиндбанк" на замену предмета залога.

Согласно п. 1 ст. 25 названного Закона право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

К таким документам относится разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

В соответствии со ст. 76 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

В п. 1 информационного письма Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" разъяснено, что изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога. Ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. По смыслу ст. 76 Закона об ипотеке договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание.

Таким образом, с учетом приведенных норм права суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что государственная регистрация права собственности предпринимателя Загуменновой И.В. на введенный в эксплуатацию объект недвижимости не влечет прекращение права залога общества "АКБ "Челиндбанк" на спорный объект, в связи с чем не требуется получение согласия залогодержателя для осуществления государственной регистрации права на этот объект.

С учетом этого, а также установив, что предпринимателем Загуменновой И.В. на государственную регистрацию было представлено, в том числе разрешение на ввод спорного здания в эксплуатацию, право собственности заявителя зарегистрировано на этот объект как на не завершенный строительством, пришел к правильному выводу о том, что при обращении с заявлением о государственной регистрации права собственности на здание магазина "Кулинария" предпринимателем Загуменновой И.В. представлены предусмотренные Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и необходимые документы, свидетельствующие о возникновении права собственности на спорный объект.

В качестве основания для отказа в государственной регистрации права собственности Управление Росреестра также указано на наличие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами ввиду наличия запрета судебного пристава-исполнителя на совершение заявителем действий по отчуждению объекта незавершенного строительства.

Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами ст. 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", на основании абз. 11 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано, если имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами, судам при рассмотрении споров о правах на недвижимое имущество необходимо исходить из следующего. Судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи. По смыслу п. 1 ст. 20 Закона о регистрации при наличии в реестре записи о праве какого-либо лица на недвижимое имущество судебный акт о признании аналогичного права на данное имущество за иным лицом имеет юридическую силу в отношении первого лица только при условии его участия в деле в качестве ответчика. Если судебный акт принят в отношении иного лица, отказ регистратора в государственной регистрации права на недвижимое имущество является законным.

Принимая во внимание, что постановлением судебного пристава-исполнителя запрет установлен в отношении действий, направленных на отчуждение спорного объекта, а обращение предпринимателя Загуменновой И.В. в Управление Росреестра направлено на осуществление государственной регистрацию ее права собственности на законченный строительством и принятый в эксплуатацию объект недвижимости, а не в связи с отчуждением объекта, суд апелляционной инстанции верно указал, что наличие названного запрета судебного пристава-исполнителя в данном случае не свидетельствует о невозможности государственной регистрации права на завершенный строительством объект недвижимости.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу об отсутствии у Управления Росреестра оснований для отказа в государственной регистрации права собственности предпринимателя Загуменновой И.В. на названное здание, в связи с чем правомерно удовлетворил заявленные требования.

Ссылки Управления Росреестра на то, что при отсутствии заявления о прекращении права на объект не завершенного строительства осуществление государственной регистрации прав на введенный в эксплуатацию объект недвижимости приведет к существованию в названном Реестре одновременно двух записей об идентичных объектах, отклоняются. Отсутствие заявления о прекращении права на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в государственной регистрации права на завершенный строительством объект при представлении предусмотренных действующим законодательством документов.

Иные доводы заявителя отклоняются на основании вышеизложенного, поскольку направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов суда апелляционной инстанции, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учётом изложенного обжалуемый судебный акт следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2012 по делу N А76-5231/2012 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - без удовлетворения.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: