Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 декабря 2012 г. N Ф09-11892/12 по делу N А60-8890/2012 (ключевые темы: государственная регистрация перехода права собственности - недвижимое имущество - субъекты малого и среднего предпринимательства - муниципальная собственность - исполнительное производство)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 декабря 2012 г. N Ф09-11892/12 по делу N А60-8890/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 декабря 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Купреенкова В.А., Мындря Д.И.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Саутина Ивана Ивановича на решение Арбитражного суда Свердловской области от 18.05.2012 по делу N А60-8890/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2012 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Петровой Татьяны Владимировны - Чепурина Г.В. (доверенность от 19.12.2011).

От Комитета по управлению муниципальным имуществом Артемовского городского округа (далее - комитет) в суд кассационной инстанции поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. Ходатайство судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено в соответствии с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Предприниматель Петрова Т.В. (ИНН: 660200166960, ОГРН: 304660207500048) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к комитету о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 31.12.2010 N 13 на объект недвижимого имущества - нежилое помещение общей площадью 416,1 кв. м, кадастровый (условный) номер 66-66-35/050/2010-396, расположенное по адресу: Свердловская обл., Артемовский р-н, п. Буланаш, ул. Театральная, д. 19.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Межрайонный отдел по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов России по Свердловской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, предприниматель Саутин И.И.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 18.05.2012 (судья Ануфриев А.А.) исковые требования удовлетворены. Принято решение зарегистрировать переход права собственности на указанно помещение к предпринимателю Петровой Т.В.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2012 (судьи Голубцова Ю.А., Виноградова Л.Ф., Дюкин В.Ю.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Саутин И.И. просит отменить обжалуемые судебные акты, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 6, 68, 80 Федерального закона "Об исполнительном производстве". Заявитель указывает на то, что на момент заключения договора купли-продажи объект недвижимого имущества, в отношении которого совершена сделка, находился под арестом, в связи с чем данный договор является недействительной ничтожной сделкой. Собственник не вправе был отчуждать данное имущество даже в порядке реализации его арендатором преимущественного права. Заявитель полагает, что действия судебного пристава, направленные на исполнение судебного акта, равнообязательны для всех субъектов без исключения, и положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) не имеют приоритетного значения перед нормами Закона об исполнительном производстве. Заявитель также ссылается на то, что на момент рассмотрения данного спора юридическая судьба объекта уже была определена, Саутиным И.И. это имущество приобретено по результатам торгов.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что 28.12.2010 предприниматель Петрова Т.В. обратилась в комитет с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: Артемовский р-н, п. Буланаш, ул. Театральная, д. 19, на основании Закона N 159-ФЗ. Проект договора купли-продажи арендуемого имущества был направлен комитетом предпринимателю 27.12.2010.

На основании прокола заседания комиссии по приватизации муниципального имущества Артемовского городского округа от 23.12.2010 между комитетом (продавец) и предпринимателем Петровой Т. В. (покупатель) 31.12.2010 заключен договор N 13 купли-продажи нежилого встроенного помещения общей площадью 416,1 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская обл., Артемовский р-н, п. Буланаш, ул. Театральная, д. 19.

Согласно п. 3.1 данного договора цена объекта составляет 5 433 000 руб. Покупателю предоставлена рассрочка оплаты имущества на срок до 25.12.2015 согласно графику.

Предпринимателем Петровой Т.В. исполнены обязательства по оплате имущества (платежные поручения от 16.05.2011 N 2907 на сумму 362 200 руб., от 20.05.2011 N 2922 на сумму 43395 руб. 53 коп., от 21.06.2011 N 3002 на сумму 101 462 руб. 89 коп., от 21.07.2011 N 3089 на сумму 100 918 руб. 84 коп.).

В п. 6 договора предусмотрено, что передача отчуждаемого объекта продавцом покупателю фактически состоялась в день подписания договора.

Стороны договора 31.12.2010 обратились в Управление Росреестра по Свердловской области с заявлениями о государственной регистрации перехода к истцу права собственности на нежилое помещение, являющееся предметом договора купли-продажи, с приложением необходимых для государственной регистрации документов.

Регистрирующий орган в уведомлении от 21.01.2011 N 35/050/2010-401 приостановил государственную регистрацию перехода права на основании п. 4 ст. 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до снятия запрета на совершение регистрационных действий, установленного постановлением Межрайонного отдела по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов по Свердловской области от 19.02.2010.

Уведомлением от 31.01.2012 N 35/050/2010-401 государственная регистрация приостановлена в соответствии с п. 4 ст. 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до 29.02.2012 на основании заявления Артемовского городского округа как стороны договора купли-продажи о возврате документов, представленных на государственную регистрацию, в связи с передачей реализованного арестованного имущества должника по акту приема-передачи от 18.01.2012 покупателю предпринимателю Саутину И.И.

Предприниматель Петрова Т.В., полагая, что комитет, направив в регистрирующий орган заявление о возврате представленных на государственную регистрацию документов, уклоняется от государственной регистрации перехода к ней права собственности на спорное помещение, обратилась в Арбитражного суда Свердловской области с соответствующим иском.

Суды, удовлетворяя заявленные требования, признали, что действия комитета по возврату документов, предоставленных на государственную регистрацию, являются уклонением от государственной регистрации перехода права собственности, однако препятствий для государственной регистрации перехода права собственности на помещения, расположенные по адресу: Свердловская обл., Артемовский р-н, п. Буланаш, ул. Театральная, д. 19, не имеется.

Согласно ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Поскольку в результате возвращения по требованию комитета документов, представленных на государственную регистрацию, государственная регистрация перехода права собственности на нежилые помещения приостановлена и ее проведение невозможно, при этом комитетом мотивов в обоснование данных действий не приведено, суды признали доказанным факт уклонения комитета от государственной регистрации.

При этом судами установлено, что препятствия для государственной регистрации перехода права собственности на помещения, расположенные по адресу: Свердловская обл., Артемовский р-н, п. Буланаш, ул. Театральная, д. 19, к предпринимателю Петровой Т.В. на основании договора купли-продажи от 31.12.2010 отсутствуют.

Из материалов дела следует, что названный договор заключен с предпринимателем Петровой Т.В. в результате реализации последним своего преимущественного права на приватизацию арендуемого муниципального имущества в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.

Согласно ст. 1 Закона N 159-ФЗ названный Закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу указанного Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества. Отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Статей 3 Закона N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества и условия, при которых такое право может быть реализовано.

Преимущественное право арендатора на приобретение имущества субъекта Российской Федерации или муниципального образования, возникшее в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, может быть реализовано по инициативе заинтересованного лица.

Действие Закона N 159-ФЗ не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении арендуемого имущества, переданного организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии со ст. 15 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"; отношения, возникающие при приватизации имущественных комплексов государственных или муниципальных унитарных предприятий; недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления; недвижимое имущество, которое ограничено в обороте (ст. 1 Закона N 159-ФЗ).

Отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные настоящим Федеральным законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (ч. 3 ст. 1 Закона N 159-ФЗ).

В пункте 2 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указано, что в силу ч. 3 ст. 1 Закона N 159-ФЗ нормы названного Закона, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества". Это касается, в частности, определения цены отчуждаемого недвижимого имущества, способа и порядка его отчуждения.

На основании приведенных норм права и с учетом обстоятельств дела суды признали, что ограничения преимущественного права истца, предусмотренные Законом N 159-ФЗ, на приобретение арендуемого имущества в рассматриваемом случае отсутствуют.

Кроме того, иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Из материалов дела следует, что спорные помещения на момент заключения договора находились во владении истца как арендатора и пунктом 6 договора от 31.12.2010 предусмотрено, что передача отчуждаемого объекта продавцом покупателю фактически состоялась в день подписания настоящего договора. Доказательств возврата указанного помещения истцом в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах суды, признав доказанным факт уклонения комитета от государственной регистрации и установив отсутствие препятствий для реализации предпринимателем Петровой Т.В. преимущественного права, предусмотренного положениями Закона N 159-ФЗ, и, соответственно, для государственной регистрации перехода права собственности на помещения площадью 416,1 кв. м, расположенные по адресу: Свердловская обл., Артемовский р-н, п. Буланаш, ул. Театральная, д. 19, правомерно удовлетворили исковые требования предпринимателя Петровой Т.В.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что договор купли-продажи от 31.12.2010 является ничтожной сделкой, поскольку на момент его заключения спорные помещения находились под арестом, отклоняется.

Вступившим в законную суду решением Арбитражного суда Свердловской области от 28.03.2012 по делу N А60-27017/2011 признаны незаконными с момента заключения договора купли-продажи от 31.12.2010 N 13 действия судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела по исполнению особых исполнительных производств УФССП по Свердловской области Холкина С.А., препятствующие реализации предпринимателю Петровой Т.В. преимущественного права выкупа арендуемого имущества в соответствии с Законом N 159-ФЗ, выразившиеся в отказе отмены запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области проводить регистрационные действия в отношении спорного недвижимого имущества.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Поскольку предпринимателем Саутиным И.И. не выполнены требования п. 3 определения Федерального арбитражного суда Уральского округа от 06.11.2012 о принятии кассационной жалобы к производству, в материалы дела не представлен оригинал чека-ордера от 26.10.2012 СБ0011/0426 на сумму 2000 руб., государственная пошлина за подачу кассационной жалобы подлежит взысканию с заявителя.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 18.05.2012 по делу N А60-8890/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Саутина Ивана Ивановича - без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Саутина Ивана Ивановича в доход федерального бюджета 2000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: