Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17 июня 2016 г. N Ф04-2644/16 по делу N А45-23321/2015 (ключевые темы: расторжение договора - часть земельного участка - целевое назначение - договор аренды земельного участка - арендодатель)

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 июня 2016 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Тамашакина С.Н.

судей Орловой Н.В.

Сириной В.В.

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сибзеленхоз" на постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2016 (судьи Афанасьева Е.В., Кайгородова М.Ю., Стасюк Т.Е.) по делу N А45-23321/2015 по иску общества с ограниченной ответственностью "Сибзеленхоз" (633217, Новосибирская область, Искитимский район, с. Старый Искитим, ул. Сибирская, д. 40, ИНН 5443005649, ОГРН 1155476059485) к индивидуальному предпринимателю Горбунову Андрею Юрьевичу (ОГРНИП 312548309000081) о расторжении договора аренды и обязании освободить части земельного участка.

В заседании принял участие индивидуальный предприниматель Горбунов Андрей Юрьевич.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Сибзеленхоз" (далее - ООО "Сибзеленхоз", общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к индивидуальному предпринимателю Горбунову Андрею Юрьевичу (далее - ИП Горбунов А.Ю., предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка от 07.04.2012 и обязании освободить арендованные части земельного участка с кадастровым номером 54:07:057408:505.

Исковые требования, с учетом дополнения их основания в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), со ссылками на статьи 450, 615, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 9 статьи 22, статьи 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) мотивированы существенным нарушением ответчиком договора аренды земельного участка от 07.04.2012, выразившемся в использовании участка не в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, а именно: на земельном участке сельскохозяйственного назначения не ведется сельскохозяйственное производство, ответчиком на этом участке возведено строение, земельный участок используется способами, приводящими к существенному снижению плодородия земли, за весь период пользования имуществом арендная плата не вносилась.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 29.12.2015 (судья Наумова Т.А.) иск удовлетворен, договор аренды земельного участка от 07.04.2012 расторгнут. На предпринимателя возложена обязанность освободить части земельного участка площадью 11 691 кв. м, 10 016 кв. м, 10 338 кв. м, 20 411 кв. м, 20 626 кв. м, 10 366 кв. м, 10 777 кв. м, 16 638 кв. м, 10 578 кв. м, 10 207 кв. м, 10 001 кв. м, 10 415 кв. м, 10 249 кв. м, 14 935 кв. м, 10 428 кв. м, 11 382 кв. м, 11 270 кв. м, 10 033 кв. м, 10 543 кв. м, 14 432 кв. м в границах земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 54:07:057408:505, площадью 2 774 537 кв. м, расположенного по адресу: участок находится примерно в 5,8 км по направлению на юго-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Российская Федерация, обл. Новосибирская, р-н Искитимский, с. Старый Искитим, ул. Весенняя, д. 3, и передать его ООО "Сибзеленхоз" в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению и виду разрешенного использования.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2016 решение Арбитражного суда Новосибирской области от 29.12.2015 отменено полностью и принят по делу новый судебный акт. Исковые требования ООО "Сибзеленхоз" о расторжении договора аренды земельного участка от 07.04.2012, заключенного между сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативом "Лучезарное" и ИП Горбуновым А.Ю., оставить без рассмотрения. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

ООО "Сибзеленхоз", не согласившись с постановлением апелляционного суда, обратилось в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.

По мнению заявителя, при вынесении постановления суд апелляционной инстанции вышел за пределы исковых требований, чем нарушил нормы процессуального права.

ООО "Сибзеленхоз" указывает, что ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих об использовании земельного участка по целевому назначению.

По его мнению, апелляционный суд при вынесении постановления неправильно применил нормы материального права, а именно применил закон, не подлежащий применению, и не применил нормы статьи 309 ГК РФ.

Заявитель полагает, что на спорное правоотношение в полной мере распространяется принцип, изложенный в статье 309 ГК РФ. Суд апелляционной инстанции проигнорировал данный принцип, что привело к вынесению неправильного судебного акта. В силу требований статьи 288 АПК РФ нарушение либо неправильное применение норм материального права является основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции.

По мнению ООО "Сибзеленхоз", при вынесении постановления судом апелляционной инстанции имело место несоответствие выводов суда, содержащихся в постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой инстанции, и имеющимся в деле доказательствам.

Заявитель считает, что ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции ответчик не представил доказательств устранения нарушения условий договора аренды, не представил доказательства скоса травы и корчевки деревьев (какие-либо фотографии, протоколы, акты и пр.), доказательства ведения сельскохозяйственной деятельности в предпринимательских целях, а не в целях удовлетворения личных потребностей (договоры с потенциальными покупателями, проекты соглашений на закуп сельскохозяйственных саженцев растений, налоговая и статистическая отчетность и пр.), другие доказательства, имеющие значение для дела. Таким образом, обстоятельства, которые послужили основанием для обращения истца в суд, ответчиком не были устранены ни к началу рассмотрения дела судом первой инстанции, ни к дате рассмотрения апелляционной жалобы. Следовательно, вывод апелляционного суда о том, что ответчиком в разумный срок были устранены обстоятельства, послужившие основанием для подачи иска, не соответствуют материалам дела и доказательствам.

ООО "Сибзеленхоз" полагает, что вопреки утверждению суда апелляционной инстанции претензия, направленная истцом в адрес ответчика перед тем как обратиться в суд с иском о расторжении договора, содержит перечень предусмотренных договором обязанностей арендатора и указание на необходимость их выполнения арендатором. Истец сослался в претензии на пункт 2.4 заключенного договора и подробно привел его условия.

По его мнению, судом первой инстанции были полностью и всесторонне исследованы материалы дела, сделан правильный вывод о наличии оснований для расторжения договора, а суд апелляционной инстанции, неправильно истолковав закон, необоснованно отменил решение суда первой инстанции и вынес постановление, подлежащее отмене на указанных выше основаниях.

Заявитель считает, что суд апелляционной инстанции не оценил все доказательства в совокупности, не дал надлежащую оценку недобросовестному поведению ответчика, в результате чего вынес незаконное и необоснованное постановление.

В суд кассационной инстанции от ООО "Сибзеленхоз" поступили дополнения к кассационной жалобе, которые во внимание не принимаются в связи с их поздним направлением ИП Горбунову А.Ю. (согласно приложенному кассовому чеку Почты России 15.06.2016 в 15.55).

Предприниматель в заседании суда кассационной инстанции заявил, что считает кассационную жалобу необоснованной и не подлежащей удовлетворению, постановление апелляционного суда просит оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 АПК РФ законность принятых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления апелляционного суда.

Из материалов дела видно, что между сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативом "Лучезарное" (арендодателем) и ИП Горбуновым А.Ю. (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 07.04.2012 (далее - договор), в соответствии с условиями которого арендодатель обязался предоставить в аренду арендатору, а арендатор - принять в аренду для сельскохозяйственного производства части земельного участка с кадастровым номером 54:07:057408:505, общей площадью 3 047 904 кв. м согласно прилагаемой схеме участка, которая является неотъемлемой частью договора, и своевременно возвратить земельный участок при наступлении событий, определенных договором.

Согласно пункту 1.2 договора арендатору передаются части земельного участка площадью 11 691 кв. м, 10 016 кв. м, 10 338 кв. м, 20 411 кв. м, 20 626 кв. м, 10 366 кв. м, 10 777 кв. м, 16 638 кв. м, 10 578 кв. м, 10 207 кв. м, 10 001 кв. м, 10 415 кв. м, 10 249 кв. м, 14 935 кв. м, 10 428 кв. м, 11 382 кв. м, 11 270 кв. м, 10 033 кв. м, 10 543 кв. м, 14 432 кв. м. Расположение частей земельных участков и их описание указаны в приложениях 1, 2.

В силу пункта 1.3 договора земельный участок принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 54АГ 587806.

В соответствии с пунктами 2.3, 2.4 договора арендатор имеет право и обязанность использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель разрешенным способом, не наносящими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Пунктом 4.4 договора установлено, что арендодатель вправе потребовать расторжения договора в случае, когда арендатор использует земельный участок не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории; использует земельный участок способами, приводящими к существенному снижению плодородия земли; в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 1.4 договора участок передается в аренду сроком на 49 лет.

Дополнительным соглашением от 22.05.2012 к договору стороны определили размер арендной платы из расчета 2 453, 36 рубля в год.

Договор и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном порядке 05.06.2012, регистрационный номер 54-08/024/2012-852.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Новосибирской области от 13.02.2012 по делу N А45-15940/2011, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2012 и постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.09.2012, право собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:07:057408:505, общей площадью 2 774 537 кв. м признано за закрытым акционерным обществом "Заречное" (далее - ЗАО "Заречное").

Впоследствии ЗАО "Заречное" внесло принадлежащий ему земельный участок в качестве вклада в уставный капитал ООО "Сибзеленхоз". Право собственности ООО "Сибзеленхоз" на земельный участок с кадастровым номером 54:07:057408:505 зарегистрировано 19.06.2015, выдано свидетельство о государственной регистрации права.

В августе 2015 года Управлением Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Новосибирской области проведен осмотр арендуемых ИП Горбуновым А.Ю. частей земельного участка, по результатам которого установлено, что на земельном участке обнаружено зарастание сорными растениями: осот розовый, хвощ полевой, вьюнок полевой, камыш, борщевик и другими, в том числе, наркосодержащими (конопля на площади 3 кв. м), а также деревьями: березами высотой от 0,5 до 2,5 м, соснами от 0,5 до 2 м. По результатам обследования составлен протокол от 17.08.2015.

Ссылаясь на обстоятельства, выявленные в ходе проведенного Управлением Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Новосибирской области осмотра, ООО "Сибзеленхоз" направило ответчику требование (претензию) от 23.09.2015 исх. N 29 о расторжении договора на основании пункта 4.4 договора и статьи 619 ГК РФ в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора.

Указывая на то, что арендатором допущено существенное нарушение условий договора, выразившееся в нарушении вида разрешенного использования земельного участка, осуществлении строительства на землях сельскохозяйственного назначения, в неуплате арендной платы, ООО "Сибзеленхоз" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, пришел к выводу о существенном нарушении арендатором условий договора, которое выразилось в нарушении целевого использования земель сельскохозяйственного назначения.

Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции, и оставляя без рассмотрения исковые требования в части расторжения договора, отказывая в удовлетворении исковых требований в остальной части, исходил из отсутствия правовых оснований для их удовлетворения.

Суд кассационной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и считает выводы апелляционного суда в обжалуемой части правомерными по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пункты 1 - 3 статьи 619 ГК РФ предусматривают возможность расторжения договора аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, установленных названной нормой, а также по иным основаниям, предусмотренным договором аренды.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации" указано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, определенных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Применительно к договорам аренды частью 3 статьи 619 ГК РФ установлены дополнительные требования к досудебному урегулированию спора о расторжении договора: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как правильно отметил апелляционный суд, данное правило связано с тем, что в целях обеспечения стабильности гражданского оборота и сохранения правопорядка при возникновении спорных ситуаций стороны договорного обязательства должны стремиться к сохранению, а не к аннулированию договора. Поэтому до расторжения договора аренды в судебном порядке арендатору должна быть предоставлена возможность добровольно исполнить обязательство, а расторжение договорных отношений допускается только в случае уклонения арендатора от исполнения обязательства.

В силу пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо от 11.01.2002 N 66) в случае если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

При этом, как разъяснено в пункте 30 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно статье 619 ГК РФ если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Согласно пункту 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Согласно материалам дела, в обоснование соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора ООО "Сибзеленхоз" представило требование (претензию) от 23.09.2015 исх. N 29 о расторжении договора аренды на основании пункта 4.4 договора и статьи 619 ГК РФ в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды. К данному требованию (претензии) истцом был приложен проект соглашения о расторжении договора.

Однако, как правомерно указал апелляционный суд, указанное требование (претензия) не содержало предложения ответчику устранить имеющиеся нарушения, не был указан разумный срок, до которого данные нарушения должны быть устранены арендатором. В указанном требовании истец предлагает лишь подписать соглашение о расторжении договора, но никаких предложений по устранению нарушений, которые, по мнению истца, имелись, в требовании нет. Из содержания требований не следует, что истец был заинтересован в устранении нарушений, согласно тексту требования его интерес заключается именно в расторжении договора, несмотря на положения статьи 619 ГК РФ, тогда как при возникновении спорных ситуаций стороны договорного обязательства должны стремиться к сохранению, а не к аннулированию договора.

Как обоснованно отметил апелляционный суд, указанные в требовании (претензии) обстоятельства, свидетельствующие, по мнению истца, об использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, являлись устранимыми. Так, устранимым является выявленное Управлением Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Новосибирской области наличие на земельном участке сорных растений и деревьев. Что касается иных обстоятельств, с которыми ООО "Сибзеленхоз" связывает необходимость расторжения договора (возведение на арендованном земельном участке строения, использование земельного участка способами, приводящими к существенному снижению плодородия земли, неуплата арендной платы), то до обращения в суд истец не предъявлял ответчику требование об устранении этих нарушений, а также не предлагал расторгнуть договор в связи с наличием этих обстоятельств. Однако предупреждение арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства и последующее предложение расторгнуть договор аренды должны содержать требования по всем допущенным со стороны арендатора нарушениям. В противном случае цели досудебного урегулирования спора не достигаются, а досудебный порядок не может считаться соблюденным.

В силу пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

В связи с тем, что истцом не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора, а именно не направлено ответчику предложение устранить имеющиеся нарушения договорного обязательства в разумный срок и не направлено предложение расторгнуть договор по всем указанным в исковом заявлении основаниям для расторжения, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования ООО "Сибзеленхоз" о расторжении договора подлежат оставлению без рассмотрения.

Как правильно отметил апелляционный суд, оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения (часть 3 статьи 149 АПК РФ).

При этом суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оставление искового заявления в части расторжения договора без рассмотрения в данном случае не является формальным, поскольку указанное в требовании истца нарушение является устранимым, а о других нарушениях истец ответчику до обращения в суд требований не направлял, расторгнуть договор в связи с этими нарушениями не предлагал, в связи с чем нет оснований считать, что меры по урегулированию спора сторонами исчерпаны.

Апелляционный суд правомерно указал, что ввиду того, что требование о расторжении договора оставлено судом без рассмотрения, договор является действующим, требования истца об обязании ответчика освободить арендованные части земельного участка с кадастровым номером 54:07:057408:505 являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд правомерно отменил решение суда первой инстанции и оставил без рассмотрения исковые требования ООО "Сибзеленхоз" о расторжении договора и отказал в удовлетворении остальной части исковых требований.

Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемого судебного акта апелляционным судом не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для его отмены не имеется.

Изложенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом рассмотрения апелляционного суда, им дана надлежащая правовая оценка, у суда кассационной инстанции нет оснований для их переоценки.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2016 по делу N А45-23321/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.