Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 мая 2015 г. N Ф04-18857/15 по делу N А70-8863/2014 (ключевые темы: договор аренды земельного участка - земельный участок - нежилые помещения - продление срока - строительство)

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 мая 2015 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Бушмелевой Л.В.

судей Орловой Н.В.

Тамашакина С.Н.

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агросоюз" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 13.10.2014 (судья Коряковцева О.В.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2015 (судьи Кливер Е.П. Киричёк Ю.Н., Рыжиков О.Ю.) по делу N А70-8863/2014

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Агросоюз" (625043, г. Тюмень, пос. Верхний Бор, 10-й км Салаирского тракта, ИНН 7203298096, ОГРН 1137232047370)

к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (625004, г. Тюмень, ул. Сакко, д. 30, корп. 1, ИНН 7202138460, ОГРН 1057200738792) о признании незаконным решения об отказе в продлении срока договора аренды земельного участка.

В заседании приняли участие представители:

от общества с ограниченной ответственностью "Агросоюз" - Ли О.В. на основании доверенности от 12.05.2015;

от Департамента имущественных отношений Тюменской области - Петрова Т.А. на основании доверенности от 27.02.2015 N 66-1/08-З-Д.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Агросоюз" (далее - ООО "Агросоюз", общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее - Департамент) о признании незаконным решения от 20.06.2014 об отказе в продлении срока действия договора аренды земельного участка от 12.11.2004 N 23-30/362.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 13.10.2014, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2015, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Общество в поданной кассационной жалобе, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт.

Общество считает, что при наличии представленных доказательств в подтверждение совершения действий по освоению земельного участка у Департамента не имелось законных оснований для отказа в продлении договорных отношений.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы и требования кассационной жалобы, а представитель Департамента высказался против удовлетворения кассационной жалобы, просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

Проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ правильность применения судами норм действующего законодательства, соответствие выводов судов обстоятельствам дела, суд кассационной инстанции считает принятые по делу судебные акты подлежащими отмене.

Из материалов дела следует и судами установлено, что на основании заключенного договора аренды от 12.11.2004 N 23-30/362 Департамент предоставил ОАО "Сибкомплектстрой" земельный участок с кадастровым номером 72:23:0429003:98, площадью 9062 кв. м, с адресным описанием г. Тюмень, ул. Депутатская, 91, стр. 5 и 14, для использования под расположенные на нем нежилые строения. Срок действия договора определен по 07.09.2009 (пункт 7.2 договора).

Договор в установленном законом порядке 14.01.2005 прошел государственную регистрацию.

Соглашением от 23.09.2008 стороны внесли в договор от 12.11.2004 N 23-30/362 изменения, в том числе, определили разрешенное использование земельного участка, указав, что участок предоставляется для строительства многоэтажного гаражного комплекса с зоной сервисного обслуживания.

Поскольку после окончания срока действия договора, а именно после 07.09.2009, арендатор продолжал пользоваться участком при отсутствии возражений со стороны Департамента, договор с 08.09.2009 признан возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

ОАО "Сибкомплектстрой", передав ООО "Агросоюз" в собственность по договорам купли-продажи от 25.11.2013 и от 27.01.2014 объекты недвижимого имущества (нежилое здание литер А5 и нежилое здание литер А14), на основании заключенного договора от 27.01.2014 уступило ООО "Агросоюз" в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 12.11.2004 N 23-30/362.

Договор уступки прав зарегистрирован 11.02.2014 в установленном законом порядке.

Поскольку возникли затруднения при получении документации на строительство, как пояснил представитель ООО "Агросоюз", общество 30.05.2014 направило в Департамент заявление о продлении срока действия договора аренды земельного участка.

Департамент письмом от 20.06.2014 N 20389-23-30/362-2 уведомил ООО "Агросоюз" о принятии решения об отказе в продлении срока действия договора аренды в связи с не освоением земельного участка и о прекращении договора аренды земельного участка по истечении трех месяцев с даты получения данного уведомления.

Считая отказ Департамента в продлении действия договора аренды земельного участка незаконным, нарушающим права и законные интересы, ООО "Агросоюз" обратилось арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды пришли к выводу о правомерности оспариваемого отказа в продлении действия договора аренды земельного участка, указав на то, что ООО "Агросоюз" не использовало земельный участок по целевому назначению, отсутствует проектная документация и разрешение на строительство.

По правилам статей 15, 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ принимаемые арбитражными судами судебные акты должны быть законными, основанными на всестороннем, полном и объективном исследовании представленных в дело доказательств, мотивированными выводами, соответствующими установленным обстоятельствам по делу.

При принятии решения или постановления арбитражный суд должен оценить доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определить, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению. В мотивировочной части судебных актов должны быть указаны, в частности, доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле (пункт 1 статьи 168, пункт 2 части 4 статьи 170, часть 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ)

Между тем, суд кассационной инстанции считает, что при рассмотрении настоящего спора вышеприведенные требования процессуального закона судами не были соблюдены и не приняты во внимание следующие обстоятельства.

Статьей 42 Земельного кодекса РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренными Гражданским кодексом РФ; наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

В подпункте 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ указано, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, выраженной в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Из акта осмотра земельного участка от 11.08.2014 следует, что на спорном земельном участке разбито свайное поле, отсутствуют объекты, отвечающие признакам объекта незавершенного строительства.

Однако отсутствие на земельном участке объектов, для целей возведения которых предоставлялся участок, равно как и отсутствие проектной документации на объект, планируемый к застройке на спорном участке, и, как следствие, разрешение на его строительство, не может являться безусловным основанием для отказа арендатору в продлении договора аренды для строительства.

В силу указанных норм закона, право на продление договора аренды земельного участка связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды, и не может ставиться в зависимость исключительно от усмотрения арендодателя.

Из материалов дела следует, что в заявлении и в апелляционной жалобе ООО "Агросоюз" в обоснование освоения земельного участка приводило доводы о наличии на спорном земельном участке свайного поля, ограждения, о выполненных работах по демонтажу нежилых зданий с целью строительства гаражного комплекса.

В доказательство освоения спорного земельного участка после приобретения права аренды на него обществом в материалы дела были представлены: договор подряда от 03.02.2014 на снос существующих строений на спорном земельном участке, договоры подряда на выполнение изысканий от 22.07.2014 N 12-И/2014, от 22.07.2014 N 10-И/2014, от 22.07.2014 N 11-И/2014, договор на выполнение проектных работ от 22.07.2014 N 22.07-ПР/14.

Согласно правовой позиции, выраженной Конституционным Судом РФ в постановлениях от 06.06.1995 N 7-П и от 13.06.1996 N 14-П, суды при рассмотрении дела обязаны исследовать по существу его фактические обстоятельства и не должны ограничиваться только установлением формальных условий применения нормы; иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту, закрепленное статьей 46 Конституции Российской Федерации, оказывалось бы существенно ущемленным.

Так, в силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд оценивает имеющиеся доказательства (на предмет относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности) по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

Между тем, суд первой инстанции и суд апелляционной инстанции, ограничившись изложением в описательной части судебных актов приведенных ООО "Агросоюз" доводов, в нарушение положений статей 71, 168, 170, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ не исследовали и не дали соответствующую правовую оценку доводам общества и представленным договорам в совокупности с иными доказательствами.

Судами не рассмотрен вопрос относительно наличия свайного поля на спорном земельном участке.

Как следует из Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утвержденного Приказом Министерства регионального развития РФ от 30.12.2009 N 624, свайные работы относятся к видам строительных работ, оказывающим влияние на конструктивную надежность и безопасность объектов строительства.

Признавая законным оспариваемый отказ Департамента, суды указали на неиспользование ООО "Агросоюз" в течение трех лет земельного участка.

Однако в силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ в трехлетний срок неиспользования земельного участка, который предоставляет арендодателю право требовать прекращения договора аренды, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

При этом судами не установлены обстоятельства возможности либо невозможности использования обществом спорного земельного участка по назначению.

Департамент и ОАО "Сибкомплектстрой" при заключении соглашения от 23.09.2008 о внесении изменений в договор аренды, которым изменено использование арендованного земельного участка "для (под) нежилые строения (производственного назначения)" на использование "для (под) строительство многоэтажного гаражного комплекса с зоной сервисного обслуживания", не установили срок освоения земельного участка для строительства.

ООО "Агросоюз" в обоснование доводов надлежащего использования земельного участка указало на то, что в целях осуществления строительства были выполнены работы по демонтажу нежилых строений, расположенных на спорном земельном участке.

Однако судами указанные обстоятельства оставлены без должного внимания и оценки.

Между тем, результаты проверки названных обстоятельств могут иметь существенное значение для правильного разрешения возникшего спора.

На основании изложенного суд кассационной инстанции считает преждевременными выводы судов о законности оспариваемого отказа, как сделанные на неполном исследовании доказательств и фактических обстоятельств по делу.

В этой связи принятые судебные акты подлежат отмене в соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Поскольку для разрешения спора и принятия обоснованного и законного решения требуется исследование и оценка доказательств, установление обстоятельств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу положений статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса РФ, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует с учетом изложенного устранить отмеченные недостатки, исследовать доводы сторон и представленные ими доказательства во взаимосвязи и совокупности с соблюдением положений главы 7 Арбитражного процессуального кодекса РФ, установить все существенные обстоятельства, связанные с освоением и использованием обществом спорного земельного участка, решить вопрос о распределении судебных расходов, в том числе за рассмотрение кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 13.10.2014 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2015 по делу N А70-8863/2014 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.